ПОСТАНОВЛЕНИЕ Администрации г. Улан-Удэ от 01.09.2003 № 442
"О КОНЦЕПЦИИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В Г. УЛАН-УДЭ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АДМИНИСТРАЦИЯ Г. УЛАН-УДЭ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2003 г. № 442
О КОНЦЕПЦИИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В Г. УЛАН-УДЭ
Рассмотрев на заседании коллегии Администрации города Концепцию управления недвижимостью в г. Улан-Удэ, руководствуясь ст. 28 Закона РБ "Об общих принципах местного самоуправления в Республике Бурятия", Уставом города, Положением об управлении и распоряжении муниципальной собственностью г. Улан-Удэ, постановляю:
1. Одобрить Концепцию управления недвижимостью в г. Улан-Удэ (прилагается).
2. Комитету по управлению имуществом (Еманаков В.И.) представить на рассмотрение сессии Улан-Удэнского городского Совета Концепцию управления недвижимостью в г. Улан-Удэ.
3. Контроль за исполнением постановления возложить на 1-го заместителя мэра города Егорова М.М.
Мэр г. Улан-Удэ
Г.А.АЙДАЕВ
Утверждена
Постановлением
Администрации г. Улан-Удэ
от 01.09.2003 № 442
КОНЦЕПЦИЯ
УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГОРОДЕ УЛАН-УДЭ
Введение
Настоящая Концепция определяет основные цели, задачи, принципы, направления и приоритеты политики города Улан-Удэ в сфере управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности или пользовании города Улан-Удэ (далее - недвижимость).
Положения Концепции основываются на Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 1999 г. № 1024.
Положения Концепции являются обязательными для Администрации города Улан-Удэ, ее структурных подразделений, иных организаций, входящих в систему управления недвижимостью города Улан-Удэ:
- при разработке нормативных актов, регулирующих отношения в сфере недвижимости;
- при разработке и реализации решений о структуре органов местного самоуправления города Улан-Удэ, их функциях и полномочиях;
- при подготовке и принятии управленческо-распорядительных решений относительно объектов недвижимости.
1. Состояние и проблемы управления недвижимостью
города Улан-Удэ
Недвижимость города Улан-Удэ состоит из:
- недвижимости, находящейся на учете муниципальной казны;
- недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями.
Недвижимость, стоящая на учете муниципальной казны, подразделяется на:
- недвижимость, не входящую в имущественные комплексы
- недвижимость, входящую в имущественные комплексы.
В городе сдаются в аренду нежилые помещения общей площадью 76,7 тыс. кв. м по 620 действующим договорам.
В имущественные комплексы, находящиеся на учете муниципальной казны, входят 428 зданий, сооружений.
По состоянию на 01.01.03 количество муниципальных унитарных предприятий составляет 96, муниципальных учреждений - 270.
На праве хозяйственного ведения и оперативного управления за муниципальными предприятиями и учреждениями закреплено 327 зданий, сооружений.
К 2003 году в городе Улан-Удэ достигнут ряд положительных результатов по управлению объектами недвижимости:
- организована инвентаризация объектов недвижимости (проведена инвентаризация нежилых помещений, состоящих на учете муниципальной казны, а также части объектов недвижимости, входящих в имущественные комплексы);
- упорядочены процедуры принятия решений по отношению к объектам недвижимости (Положение об управлении и распоряжении муниципальной собственностью г. Улан-Удэ);
- организована оценка объектов недвижимости и их государственная регистрация (прошли оценку около 100 объектов недвижимости, зарегистрировано право муниципальной собственности на 347 объектов недвижимости);
- организовано страхование объектов недвижимости.
На основе решения этих задач достигнуто повышение экономической и социальной эффективности использования недвижимости, находящейся в собственности г. Улан-Удэ.
Наиболее существенными результатами в системе управления недвижимостью являются:
- повышение доли доходов от использования недвижимости в структуре доходов бюджета г. Улан-Удэ (2000 г. - 2,5%; 2001 г. - 3,9%; 2002 г. - 4,5%);
- развитие рынка недвижимости и укрепление системы имущественных прав на недвижимость.
Основными способами передачи прав на объекты недвижимости города Улан-Удэ являются приватизация, передача в аренду, в том числе на инвестиционных условиях, безвозмездное пользование, оперативное управление и хозяйственное ведение, а также передача на ответственное хранение.
Основной формой использования недвижимости является передача в аренду. При этом 32,6% помещений (по состоянию на 01.01.2003) сдается в аренду на льготных, по сравнению с базовыми ставками арендной платы, условиях, что существенно снижает доходы бюджета и негативно влияет на поведение потенциальных пользователей недвижимости, ориентируя их на поиск возможностей получения льготного режима аренды. Широкое распространение льгот при сдаче в аренду ведет к существенным потерям городского бюджета (величина выпадающих доходов бюджета составляет около 20% к потенциальным доходам бюджета города от арендных платежей).
Высокая доля недвижимости, сдаваемой в аренду на льготных условиях, наносит ущерб формированию доходной части бюджета города, снижает возможности города по воспроизводству недвижимости. Необходимо внесение существенных корректив в современную практику сдачи в аренду объектов городской недвижимости.
К числу наиболее острых проблем, относящихся к сфере управления недвижимостью города и требующих своего разрешения, относятся:
- снижение темпов роста доходов бюджета города Улан-Удэ от использования недвижимости;
- относительно незначительная доля неналоговых поступлений в бюджет от использования недвижимости;
- незначительные объемы инвестиций в недвижимость города.
Причинами этих тенденций являются внутренние недостатки системы управления недвижимостью.
К основным недостаткам существующей системы управления недвижимостью относятся:
- несовершенство нормативно-правовой базы управления недвижимостью города;
- отсутствие четких критериев для принятия того или иного управленческого решения;
- отсутствие системы оценки эффективности управления недвижимостью города Улан-Удэ;
- недостаточный уровень прозрачности при принятии управленческо-распорядительных решений;
- неоправданно высокая доля муниципальных объектов недвижимости, передаваемых в пользование на безвозмездных или льготных условиях;
- отсутствие системы делегирования функций управления от органов местного самоуправления специализированным (коммерческим и некоммерческим) управляющим организациям.
Необходимость повышения эффективности использования недвижимости в интересах развития города Улан-Удэ, решение проблем в системе управления определяют необходимость разработки настоящей Концепции.
2. Цели, задачи и принципы управления недвижимостью
города Улан-Удэ
Система управления недвижимостью города Улан-Удэ должна быть направлена на достижение следующих целей, в совокупности обеспечивающих возрастание ценности недвижимого имущества города:
- создание благоприятной социальной и экологической среды проживания для населения города;
- достижение экономической и бюджетной эффективности использования недвижимости города;
- стимулирование развития экономики города путем регулирования предоставления и использования предпринимателями объектов недвижимости;
- обеспечение оптимальной структуры недвижимости по формам собственности и вариантам использования.
В соответствии с указанными целями система управления недвижимостью города Улан-Удэ должна обеспечивать решение следующих задач:
- обеспечение устойчивого потока доходов от недвижимости в бюджет города;
- создание условий для деятельности исполнительных органов местного самоуправления и организаций, обеспечивающих функционирование города;
- создание благоприятных условий для развития рыночных отношений в сфере недвижимости и системы гарантий для пользователей недвижимости;
- привлечение частных инвестиций в сферу недвижимости города;
- оптимизация состава объектов недвижимости, находящихся в собственности или пользовании города, по вариантам функционального использования;
- сокращение затрат по содержанию системы управления недвижимостью города.
С учетом актуального состояния недвижимости города в числе первоочередных задач следует выделить:
- обеспечение улучшения материально-технического состояния недвижимости города;
- увеличение доходов от использования недвижимости.
Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены следующие принципы:
1. Принцип пообъектного управления.
2. Принцип наилучшего использования.
3. Принцип платности.
4. Принцип сбалансированности прав и ответственности.
5. Принцип открытости информации.
1. Принцип пообъектного управления.
В соответствии с принципом пообъектного управления основным объектом управления является объект недвижимости, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, назначением.
2. Принцип наилучшего использования.
Основным критерием эффективности управления недвижимостью является обеспечение наилучшего использования недвижимости, находящейся в собственности города Улан-Удэ.
Под наилучшим использованием комплекса недвижимости, находящегося в собственности и распоряжении города Улан-Удэ, в настоящей Концепции понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости города, которое обеспечивает устойчивость доходной части бюджета города, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимости.
Наилучшее использование комплекса недвижимости города обеспечивается через наилучшее использование объектов недвижимости, под которым в настоящей Концепции понимается такое использование, которое обеспечивает максимизацию настоящей (текущей) стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование.
Наилучшее использование объекта является основанием для выбора варианта использования объекта, для определения уровня цены (арендной платы, отчислений в бюджет управляющим недвижимости и пр.) объектов недвижимости.
3. Принцип платности.
Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов использования недвижимости.
Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях.
4. Принцип сбалансированности прав и ответственности.
В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий передачи объектов недвижимости в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых форм как муниципальным, так и немуниципальным организациям необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости.
Должен быть определен один орган местного самоуправления, представляющий город как собственника, и функции собственника должны быть исключены из полномочий других органов местного самоуправления города.
5. Принцип открытости информации.
Принцип открытости информации предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций о принципах проводимой Администрацией города Улан-Удэ политики в сфере управления недвижимостью, о принимаемых управленческо-распорядительных решениях, об объектах недвижимости, находящихся в собственности города и предлагаемых для социального и коммерческого использования, об условиях привлечения различных организаций к выполнению отдельных функций, относящихся к сфере управления недвижимостью города Улан-Удэ.
3. Классификация, направления и виды использования
недвижимого имущества города Улан-Удэ
3.1. Классификация недвижимого имущества города Улан-Удэ
и ее использование в процессе управления
Основой для системы управления недвижимостью является разработка развернутой классификации недвижимости, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы.
В качестве наиболее существенных признаков, по которым должна быть структурирована недвижимость в системе управления, является распределение объектов недвижимости по формам собственности и функциональному использованию.
Политика города Улан-Удэ в сфере управления недвижимостью основана на необходимости достижения оптимального распределения недвижимости между различными формами собственности с точки зрения интересов развития города как целого.
Для достижения этой цели необходимо уточнение и пообъектное разграничение недвижимости, включая землю, находящейся в государственной собственности, на объекты федеральной собственности, собственности Республики Бурятия и собственности муниципального образования город Улан-Удэ.
Под распределением объектов недвижимости по функциональному использованию в настоящей Концепции понимается выделение в составе недвижимости города Улан-Удэ объектов, предназначенных для использования в соответствии с основными функциями, выполняемыми муниципальным образованием город Улан-Удэ как органом местного самоуправления и хозяйствующим субъектом.
В соответствии с функциональным назначением недвижимость подразделяется на:
1) объекты административного назначения (административная недвижимость);
2) объекты социального назначения (социальная недвижимость);
3) объекты коммерческого назначения (коммерческая недвижимость);
4) объекты инфраструктуры;
5) объекты жилищного фонда;
6) земельные участки.
Классификация недвижимости позволяет выделить два этапа процесса принятия управленческо-распорядительных решений относительно объектов недвижимости:
- первый этап - определение функционального использования объекта (коммерческий, административный, социальный и т.д);
- второй этап - принятие управленческого решения.
3.2. Направления развития системы управления
недвижимостью города Улан-Удэ
Политика города в сфере управления недвижимостью должна:
- носить публичный характер;
- предусматривать ответственность органов местного самоуправления за социальные, экономические и иные последствия их деятельности по управлению, распоряжению и использованию недвижимости.
Основными направлениями совершенствования системы управления недвижимостью города Улан-Удэ являются:
- создание правовых основ для построения эффективной системы управления муниципальной недвижимостью;
- обеспечение условий для привлечения инвестиций в недвижимость и формирования рынка земельных участков и иной недвижимости;
- реформирование системы платежей за землю и прочно связанную с ним недвижимость и создание инфраструктуры рынка недвижимости;
- создание четкой классификации объектов недвижимости;
- существенное сокращение числа объектов, находящихся в сфере прямого управления исполнительными органами местного самоуправления;
- привлечение организаций к выполнению отдельных функций по управлению недвижимостью;
- создание достоверной информационно-аналитической базы для принятия управленческих решений;
- повышение уровня профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления недвижимостью.
3.3. Особенности управления объектами недвижимости
различного предназначения
Система управления недвижимостью должна быть направлена на достижение оптимального результата при разделении недвижимости по функциональному назначению.
Под оптимальным распределением объектов недвижимости по вариантам их функционального предназначения понимается такое распределение, которое позволяет максимизировать доходы городского бюджета от использования недвижимости, находящейся в собственности города Улан-Удэ, при одновременном обеспечении города необходимым (и достаточным) количеством объектов недвижимости (с необходимыми качественными характеристиками), используемых в административных и социальных целях.
Использование объектов недвижимости в административных и социальных целях снижает возможности города по коммерческому использованию недвижимости и должно быть ограничено на основе применения нормативов, утверждаемых Администрацией города Улан-Удэ.
Административная недвижимость
Система нормирования использования административной недвижимости включает в себя:
- определение перечня административных функций, осуществление и исполнение которых предполагает использование объектов недвижимости города;
- определение объективных потребностей в объектах для реализации указанных функций;
- использование системы нормативов для предоставления объектов недвижимости в пользование органам местного самоуправления и учреждениям.
Система нормативов использования недвижимости для органов местного самоуправления разрабатывается в натуральном выражении.
Объекты административной недвижимости закрепляются за органами местного самоуправления и иными муниципальными учреждениями с возложением на них ответственности за сохранность соответствующих объектов.
Социальная недвижимость
Социальные функции могут выполняться как муниципальными, так и немуниципальными организациями.
В соответствии с принципами платности и равенства коммерческих и некоммерческих организаций основным способом муниципальной поддержки социально значимой деятельности должна стать полная или частичная компенсация затрат по аренде недвижимости за счет средств бюджета города.
С точки зрения социальной значимости, все учреждения, предприятия и организации могут быть разделены на две группы:
- оказывающие социально значимые услуги населению, проживающему на определенной территории (учреждения образования, здравоохранения);
- выполняющие социально значимые функции с точки зрения интересов города как социального сообщества.
В соответствии с этими различиями различаются и критерии выделения объектов социального назначения для указанных групп.
1. Для первой группы основой является разработка системы натурально-вещественных показателей обеспечения населения необходимыми товарами и услугами, ответственность за обеспечение которыми по социальным ценам берет на себя город (основанием являются существующие нормативы обеспечения населения социальными услугами, скорректированные с учетом изменений структуры и характера потребностей).
Для этого должны быть разработаны нормативы, определяющие потребность в объектах недвижимости для выполнения социальных функций и являющиеся основанием для выделения соответствующего количества объектов недвижимости.
2. По отношению ко второй группе решения принимаются на основе признания органами местного самоуправления социальной значимости отдельных видов деятельности, не связанных с удовлетворением потребностей населения города и имеющих существенное значение для развития города как социального сообщества. В данном случае установление обязательных нормативов для отдельных организаций не представляется возможным.
Органы местного самоуправления города Улан-Удэ должны устанавливать общие лимиты для подобных социальных объектов для каждого района города и города в целом.
Особенности управления коммерческой недвижимостью
Предоставление коммерческой недвижимости в пользование должно осуществляться, в основном, на торгах, проходящих в форме конкурсов и аукционов.
В качестве основных вариантов управленческо-распорядительных решений, используемых по отношению к объектам коммерческой недвижимости, выступают:
- передача в аренду;
- передача в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях;
- передача в управление организациям (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования, концессии);
- приватизация.
При передаче объектов недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие общие условия:
- арендная плата должна соответствовать уровню рыночных цен на аренду недвижимости на территории города;
- уровень арендной платы должен обеспечивать возмещение затрат на воспроизводство, содержание объектов недвижимости и обеспечивать получение городом дохода от объекта недвижимости;
- использование муниципальной недвижимости в коммерческих целях предполагает равенство всех категорий арендаторов, т.е. отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;
- соблюдение принципа прозрачности требует равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, предлагаемых к сдаче в аренду;
- процедура оформления пользования недвижимым имуществом должна быть жестко регламентированной, понятной и быстрой.
Передаче в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях подлежат объекты, функционирующие как имущественные комплексы (комплексы объектов, связанных единой территорией, предназначением и инфраструктурой), способные принести значительный совокупный эффект и требующие существенных инвестиций.
При передаче недвижимости в аренду на инвестиционных условиях соблюдаются следующие принципы:
- в качестве факторов, определяющих финансовые условия передачи имущественного комплекса, могут выступать: техническое состояние объекта, размер вложений, которые необходимо осуществить арендатору в будущем, размер устанавливаемой арендной платы, срок действия договора аренды.
Передаче в управление подлежат, как правило, объекты, имеющие средний или незначительный совокупный эффект и испытывающие потребность в капитальных вложениях.
При передаче объектов (групп объектов) в управление могут использоваться различные формы передачи объектов в управление (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования, концессии).
Приватизации, как правило, подлежат объекты, требующие для достижения финансового эффекта дополнительных капиталовложений, не обладающие высоким уровнем положительных внешних эффектов и не планируемые к финансированию за счет средств бюджета города Улан-Удэ.
Приватизация осуществляется на торгах с условиями создания, восстановления, реконструкции или достройки объектов недвижимости в нормативные сроки либо путем внесения объектов и/или прав пользования ими в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ.
При приватизации объектов недвижимости, в том числе при внесении объектов недвижимости в уставный капитал, должны быть предусмотрены меры, обеспечивающие соблюдение интересов города в процессе дальнейшего функционирования объектов недвижимости. В качестве таких мероприятий выступают:
- использование системы ограничений (сервитутов), накладываемых на собственников недвижимости при приобретении объектов;
- установление специального права муниципального образования города Улан-Удэ как акционера на ограничение прав распоряжения объектами недвижимости, внесенными в уставный капитал (по принципу "золотой акции").
Особенности управления объектами недвижимости
муниципальной казны
Недвижимость города, входящая в муниципальную казну, передается в пользование по договорам аренды, безвозмездного пользования, ответственного хранения.
При создании муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, а также с целью расширения предоставления их услуг недвижимость муниципальной казны может передаваться по договорам хозяйственного ведения и оперативного управления.
Приоритетным направлением является коммерческое использование недвижимости муниципальной казны.
Для обеспечения обязательств города формируется залоговый фонд из объектов недвижимости муниципальной казны.
Приватизация объектов недвижимости муниципальной казны осуществляется в соответствии с утвержденной программой приватизации.
Управление объектами жилищного фонда
Основными целями управления объектами жилищного фонда является получение социального и коммерческого эффекта от обеспечения жителей города жилыми помещениями, сохранение и восстановление жилищного фонда.
Коммерческое использование жилищного фонда предполагает передачу жилья по договорам коммерческого найма, купли-продажи.
Снижение расходов города по содержанию и эксплуатации жилищного фонда должно быть достигнуто путем активного участия города в создании товариществ собственников жилья и передачи в их собственность создаваемых кондоминиумов.
Задачей управления объектами жилищного фонда является обеспечение содержания, эксплуатация, восстановления при снижении расходов бюджета на указанные цели.
Органы местного самоуправления обеспечивают контроль за эксплуатацией и целевым использованием жилищного фонда.
3.4. Содержание, эксплуатация и страхование недвижимого
имущества
Целями построения системы содержания, эксплуатации и страхования недвижимого имущества города Улан-Удэ являются:
- обеспечение воспроизводства недвижимости города;
- рост стоимости имущественного комплекса города;
- поддержание исправного состояния всех элементов имущественного комплекса, благоустройство прилегающих территорий;
- сведение к минимуму вероятности утраты и порчи имущества.
Сформулированные цели предполагают решение следующих задач:
- определение источников и механизмов финансирования деятельности по содержанию недвижимости, а также создание организационной структуры такой деятельности;
- построение системы органов и организаций, осуществляющих эксплуатацию объектов, их ремонт и техническое обслуживание;
- создание системы нормативов по содержанию и эксплуатации объектов муниципальной собственности;
- создание системы страхования недвижимости города.
Содержание недвижимости города
Система содержания недвижимости города направлена на воспроизводство объектов недвижимости и осуществляется посредством реконструкции и модернизации, а также проведения капитального и текущего ремонта.
Муниципальное образование город Улан-Удэ как собственник обязано нести бремя содержания объектов недвижимости с привлечением соответствующих бюджетных ресурсов.
Эксплуатация недвижимости города
Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости и благоустройству прилегающей территории.
Система эксплуатации недвижимости строится на основе разделения функций собственника недвижимости, управляющего объектом недвижимости и подрядных организаций, обеспечивающих производство необходимых работ или предоставление соответствующих услуг.
Основные функции собственника - контроль по соблюдению требований к содержанию и использованию недвижимости, обеспечение (в необходимых случаях) финансирования соответствующих работ, сохранение и улучшение недвижимости и объектов инженерной инфраструктуры.
Функции управляющего - рациональное распределение ограниченных финансовых ресурсов между различными видами работ (услуг) по содержанию объектов недвижимости, организации конкурсного отбора подрядных организаций, обеспечению текущей деятельности по эксплуатации недвижимости.
Страхование недвижимости города
Страхование недвижимости направлено на создание системы управления рисками, возникающими в процессе эксплуатации объектов.
При определении объектов страхования из числа объектов недвижимости города выделяются объекты, не подлежащие страхованию. Страхованию не подлежат объекты, находящиеся в аварийном состоянии или подлежащие сносу.
Основной принцип, лежащий в основе системы страхования недвижимости города, заключается в распределении рисков между различными участниками процесса управления недвижимым имуществом.
Риски, не связанные со стихийными бедствиями, подлежат страхованию организациями, которым переданы права управления (пользования) объектами недвижимости.
3.5. Основные направления политики города Улан-Удэ в
области управления землями, находящимися в муниципальной
собственности или ведении города
Основной целью системы управления земельными ресурсами и отдельными территориями является повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения производительного, инвестиционного и социального потенциала земли как важнейшего экономического ресурса.
Системой управления землями города должны быть решены следующие задачи:
- создание нормативно-правовой базы города, соответствующей правовой концепции единого объекта недвижимости, определяющей земельный участок как базовый элемент недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка;
- передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов;
- продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и свободных от прав третьих лиц, под застройку исключительно на торгах;
- вовлечение земельных участков в экономический оборот, преимущественно в комплексе со связанными с ними объектами недвижимости (в соответствии с принципом пообъектного управления);
- разграничение прав собственности на землю между Российской Федерацией, Республикой Бурятия и городом Улан-Удэ;
- проведение территориального зонирования;
- разграничение земельных участков на используемые непосредственно для обеспечения муниципальных нужд и используемые в коммерческих целях;
- исключение функции по распоряжению землей и недвижимости из полномочий различных органов, кроме представляющего город как собственника;
- регулирование деятельности местного самоуправления, включая права по предоставлению, изъятию (в т.ч. путем выкупа) земельных участков, иной недвижимости и ограничению прав на нее в публичных интересах, процедуры выкупа при справедливой компенсации правообладателям;
- совершенствование системы муниципальных служб (учреждений), обеспечивающих административную инфраструктуру рынка недвижимости;
- создание муниципальных служб, выполняющих функции по планированию использования земель и их территориальному зонированию, оценке и налогообложению недвижимости на базе ее рыночной стоимости;
- отделение от муниципальных функций и развитие рынка услуг по проведению землеустройства, формированию и техническому описанию объектов недвижимости;
- переход к передаче прав на земельный участок и здания на основе единого договора аренды.
Исходной предпосылкой успешного построения системы управления земельным фондом является создание единого кадастра недвижимости города, включающего земли и иную недвижимость города.
Для вовлечения земельного фонда города в экономический оборот и наилучшего использования его производительного и инвестиционного потенциала необходимо создание гарантий, обеспечивающих долгосрочность прав на землю. Формы реализации таких прав дифференцируются в зависимости от цели использования земельного участка или связанного с ним объекта недвижимости, а также от структуры собственности на эти объекты:
- в отношении земельных участков, используемых различными коммерческими и некоммерческими организациями в своей деятельности, должен быть реализован принцип единого объекта недвижимости;
- в отношении земельных участков, связанных с объектами недвижимости, принадлежащими разным собственникам, должен быть реализован принцип долевого участия в платежах за землю;
- в отношении незастроенных земельных участков должен быть реализован принцип их конкурсной продажи или передачи в аренду заинтересованным хозяйствующим субъектам.
При формировании прав собственности на земельные участки необходимо учесть возможные обременения в виде прав ограниченного пользования (сервитутов) со стороны государства и третьих лиц.
Наряду с последовательным проведением политики, направленной на закрепление долгосрочных прав на землю за пользователями недвижимости, необходимы разработка и принятие нормативных правовых актов, определяющих условия выкупа земельных участков для муниципальных нужд.
3.6. Особенности управления муниципальными унитарными
предприятиями и учреждениями
Одной из основных форм распоряжения недвижимостью города Улан-Удэ является его передача в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям (далее - МУП) и учреждениям (МУ).
При решении вопросов о целесообразности создания МУП и передаче им недвижимости необходимо исходить из следующего основного принципа: МУП призваны действовать исключительно в тех хозяйственных областях, в которых соответствующие функции не могут быть реализованы субъектами иной организационно-правовой формы.
Исходя из этого принципа в системе управления недвижимостью города Улан-Удэ создание МУП рассматривается как одна из возможных форм, используемых в целях управления объектами административной и социальной недвижимости, а также инфраструктурой и объектами специального назначения.
Создание МУП и передача им недвижимости должно осуществляться на основании предложений структурных подразделений Администрации города Улан-Удэ.
4. Направления развития системы управления недвижимостью
города Улан-Удэ
Реализация указанных выше подходов требует внесения существенных изменений в существующую систему управления недвижимостью города по следующим направлениям:
- совершенствование системы планирования и организации деятельности по управлению недвижимостью;
- совершенствование системы учета недвижимости;
- повышение качества информационно-аналитического обеспечения системы управления недвижимостью;
- повышение уровня профессиональной подготовки специалистов, занятых в сфере управления недвижимостью.
4.1. Планирование и организация управления недвижимостью
города Улан-Удэ
Для достижения целей, поставленных настоящей Концепцией, необходимо существенное повышение качества планирования и организации деятельности по управлению недвижимостью.
Планирование и организация управления недвижимостью города должны обеспечивать:
- соответствие мероприятий по управлению недвижимостью планам социального и экономического развития города Улан-Удэ;
- разграничение функций органов самоуправления города Улан-Удэ и порядка их взаимодействия в процессе управления недвижимостью;
- развитие системы делегирования функций по управлению недвижимостью.
В области планирования и организации деятельности по управлению недвижимостью необходимо осуществить следующие мероприятия:
1. Выделение управления недвижимостью в отдельное направление в планах экономического и социального развития города.
2. Обеспечение рационального распределения функций по управлению недвижимостью между органом по управлению имуществом города Улан-Удэ, наделенным полномочиями представлять интересы собственника в сфере управления имуществом, и иными структурными подразделениями Администрации города Улан-Удэ, выполняющими отдельные управленческие функции по отношению к объектам недвижимости и их группам.
На орган по управлению имуществом, представляющий интересы собственника, должны быть возложены следующие функции:
- принятие управленческо-распорядительных решений относительно передачи прав на объекты городской недвижимости;
- ведение единого кадастра недвижимости города;
- осуществление контроля по управлению объектами недвижимости учреждениями, предприятиями и организациями, которым переданы права по управлению объектами недвижимости;
- разработка и ведение баланса недвижимости города Улан-Удэ;
- ведение мониторинга и анализа рынка недвижимости города Улан-Удэ;
- координация деятельности органов самоуправления города Улан-Удэ, выполняющих переданные им функции по управлению недвижимостью.
В систему управления недвижимостью города Улан-Удэ также включаются:
- органы местного самоуправления города Улан-Удэ, в ведении которых находятся: контроль по формированию и распределению бюджетных средств; градостроительные процессы; вопросы землеустройства и землепользования; инвестиционные процессы в сфере недвижимости; содержание жилищного фонда, энергетическая и транспортная инфраструктура;
- муниципальные учреждения и предприятия, обеспечивающие инфраструктуру рынка недвижимости.
3. Повышение роли и ответственности структурных отраслевых подразделений Администрации города Улан-Удэ при принятии решений относительно объектов недвижимости.
В компетенцию структурных отраслевых подразделений Администрации города должны входить:
- разработка предложений нормативов и лимитов использования недвижимости в административных и социальных целях;
- разработка предложений по рациональному использованию недвижимого имущества, находящегося в их пользовании;
- подготовка и обоснование предложений по передаче объектов недвижимости, находящихся в их хозяйственном ведении или оперативном управлении, для коммерческого использования;
- подготовка предложений по созданию муниципальных унитарных предприятий с наделением их недвижимостью города.
4.2. Учет недвижимости города Улан-Удэ
Существующая в настоящее время система формирования и учета недвижимости не содержит необходимой и достаточной информации о соответствующих объектах.
Отсутствует полный реестр объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Улан-Удэ. Учет объектов недвижимости ведется по мере их поступления в гражданский оборот.
Требуется разработать критерии формирования объекта недвижимости, с учетом которых в отношении отдельного объекта недвижимости может быть принято управленческое решение.
Отсутствие полного реестра муниципальной недвижимости не позволяет завершить пообъектное разграничение государственной собственности на объекты недвижимости, находящиеся в государственной и муниципальной собственности города Улан-Удэ.
Необходимая для принятия управленческих решений информация об объектах недвижимости рассредоточена в различных структурах.
Основные задачи органов местного самоуправления города
Улан-Удэ по совершенствованию системы учета
муниципального недвижимого имущества
Необходимо провести полный учет всех объектов недвижимого имущества. В результате учета должен быть сформирован полный реестр недвижимого имущества города Улан-Удэ.
Каждый объект недвижимости, информация о котором заносится в реестр недвижимого имущества города Улан-Удэ, должен быть сформирован как объект учета, в том числе объекты, не завершенные строительством.
Необходимо разработать порядок формирования и ведения реестра недвижимости города Улан-Удэ с учетом новых тенденций в системе управления недвижимостью.
Информация об объекте недвижимости должна включать в себя, наряду с описанием его физических и правовых характеристик, экономическую информацию, необходимую для принятия управленческих решений:
- данные о рыночной стоимости объекта недвижимости;
- информацию о наилучшем варианте использования объекта;
- информацию, подлежит или не подлежит объект недвижимости приватизации;
- данные о предназначении объекта недвижимости (коммерческий, социальный, административный объект недвижимости).
Сформированный объект недвижимости должен иметь реестровый номер.
Для полного формирования всех объектов недвижимости необходимо:
- завершить инвентаризацию недвижимости города Улан-Удэ;
- внести в реестр прошедшие инвентаризацию и оценку объекты недвижимости;
- зарегистрировать права на объекты недвижимости города.
Конечной целью системы учета недвижимости является создание единого кадастра недвижимости, находящейся в муниципальной собственности города Улан-Удэ.
4.3. Информационно-аналитическое обеспечение системы
управления недвижимым имуществом города Улан-Удэ
В настоящее время в сфере управления недвижимостью в городе Улан-Удэ созданы, функционируют или находятся на стадии внедрения информационные системы Комитета по управлению имуществом и учреждений, включенных в процесс управления недвижимостью города.
Проведены работы, направленные на создание единого информационного пространства в сфере управления недвижимостью. Создана объектная адресная система недвижимости города; унифицированы классификаторы информации; создается система обмена информацией.
Основные задачи по развитию системы информационно-аналитического обеспечения состоят в следующем:
1. В области обеспечения полноты информации и ее соответствия задачам управления недвижимостью города необходимо:
- провести инвентаризацию существующих информационных ресурсов на предмет доступности необходимых данных, а также определить источники и механизмы получения недостающей информации.
2. В области обеспечения своевременности предоставления информации необходимо:
- провести регламентацию предоставления информации по управлению недвижимостью;
- внедрить системы управления недвижимостью на основе автоматизации документооборота.
3. В области обеспечения доступности информации для внешних пользователей необходимо:
- разработать перечень ограничений на предоставление информации об объектах недвижимости и определить порядок доступа к такой информации для различных категорий пользователей;
- для всех сведений, не отнесенных к информации ограниченного доступа, разработать комплекс организационных мер и технических решений, обеспечивающих соблюдение открытости информации.
4. В области обеспечения единого подхода к развитию системы информационного обеспечения необходимо:
- обеспечить координацию действий различных организаций в области информатизации, в сфере управления недвижимостью;
- провести инвентаризацию существующих информационных систем в целях анализа их совместимости по техническим параметрам, а также провести анализ прав собственности и авторских прав на них;
- подготовить нормативно-правовые документы, регулирующие правоотношения, возникающие в связи с созданием и использованием информационных ресурсов, а также стандартов информационного обеспечения.
4.4. Подготовка и повышение квалификации кадров в
системе управления недвижимостью города Улан-Удэ
Реализация направлений и мероприятий настоящей Концепции предполагает повышение квалификации руководящего состава и муниципальных служащих структурных подразделений Администрации города Улан-Удэ, обеспечивающих управление недвижимостью.
В интересах реализации Концепции необходимо:
- разработать квалификационные требования, предъявляемые к специалистам, занятым в системе управления недвижимостью;
- создать на основе требований государственных образовательных стандартов систему подготовки и переподготовки специалистов по управлению недвижимостью.
4.5. Заключение
Значение Концепции не сводится лишь к упорядочению осуществления городом полномочий собственника муниципального имущества или субъекта имущественных прав, повышению эффективности использования имущества, увеличению доходов и оптимизации расходов города. Последовательная, планомерная и системная реализация Концепции является предпосылкой качественного улучшения инвестиционного климата в городе и осуществления его важнейших функций - развивающей и стимулирующей - в отношении экономики города.
Полная инвентаризация муниципального имущества, вовлечение его в гражданский оборот позволят сформировать имущественный баланс города Улан-Удэ, что является непременным условием выполнения задачи привлечения инвестиций путем предоставления гарантий инвесторам не за счет доходов бюджета, а за счет реальных активов, характеризующихся экономическими показателями - стоимостью и ликвидностью, а также правовым режимом, обеспечивающим порядок их использования исходя из экономических потребностей.
Инвентаризация и классификация муниципального имущества, осуществление мероприятий по повышению его ликвидности позволят эффективно использовать указанное имущество в качестве обеспечения при привлечении инвестиционных ресурсов (залог).
Увеличение доходов от более эффективного использования муниципального имущества и оптимизация расходов на управление им дадут возможность направления значительной части полученных доходов от использования имущества в экономику города, прежде всего в ее реальный сектор, а оставшаяся часть будет направлена на поддержание и развитие муниципального имущества.
Создавая детальные правовые и организационные механизмы реализации настоящей Концепции, необходимо ориентироваться на перспективные стратегические экономические интересы города, которым должны служить результаты процесса превращения его в эффективного собственника.
