ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РБ от 21.02.2001 № 68
"О ПРОГРАММЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ И УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ИПОТЕЧНЫХ ЗАЙМОВ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Утратил силу с 1 января 2004 года в связи с изданием Постановления Правительства РБ от 30.07.2003 № 243.
ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 февраля 2001 г. № 68
О ПРОГРАММЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ
БУРЯТИЯ И УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ
ИПОТЕЧНЫХ ЗАЙМОВ
В целях создания условий для внедрения ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия и учитывая социальную значимость вопроса решения жилищной проблемы путем предоставления долгосрочных займов, Правительство Республики Бурятия постановляет:
1. Одобрить Программу ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия (приложение № 1).
2. Утвердить Положение о предоставлении ипотечных займов (приложение № 2).
Президент - Председатель
Правительства Республики Бурятия
Л.В.ПОТАПОВ
Управляющий Делами - Руководитель
Администрации Президента и
Правительства Республики Бурятия
В.Е.ГУЛГОНОВ
Приложение № 1
Одобрена
Постановлением Правительства
Республики Бурятия
от 21.02.2001 № 68
ПРОГРАММА
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
I. Система ипотечного жилищного кредитования - важнейший
фактор политической стабильности и
социально - экономического развития страны.
Основные цели, задачи и стадии реализации
Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15 - 20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.
Государственное жилищное строительство непосильным бременем легло на плечи государственного бюджета. Оно превратило наши города в безликие, скучные, серые с архитектурной точки зрения образования. Будучи по своей природе неэффективным собственником, государство оказалось не в состоянии рационально использовать, казалось бы, неограниченные финансовые ресурсы.
В итоге они так и не были направлены на формирование гибкой оптимальной производственной технологической и инженерной инфраструктуры, ориентированной на строительство качественного жилья.
Понятие "качественного жилья" означает - удобного для проживания, соответствующего индивидуальным потребностям граждан, адаптированного к природным и климатическим условиям, обеспечивающего экономную эксплуатацию жилого фонда.
Освободив население от необходимости самостоятельно решать свои жилищные проблемы, искусственно ограничив потребности и свободу выбора, государство превратило человека в пассивного наблюдателя, породило в массовом сознании устойчивые иждивенческие настроения и иллюзии, лишило человека осознанных мотивов социальной и экономической активности (здесь не идет речь о социально незащищенных слоях, за которые государство обязано нести ответственность).
В обществе оказались полностью разрушены обратные связи между производителями товаров и услуг и их потребителями, без которых невозможно никакое поступательное социально - экономическое развитие. Без этих связей формально правильный лозунг о необходимости поддержки отечественного товаропроизводителя обернулся, и не мог не обернуться, произволом производителя.
Экономика страны, лишенная активного платежеспособного потребителя, оказалась деформированной. Основным механизмом ее функционирования стал затратный механизм, обеспечивающий производство лишь дорогих некачественных товаров. Как следствие, постепенно происходило обнищание населения. В последние годы, по мере того, как деньги приобретали свой изначальный смысл в качестве эквивалента производимого товара и, соответственно, вложенного труда, это становилось все более очевидным.
Государственная пропагандистская машина воспитывала сознание граждан, адекватное деформированной экономике. В результате была совершена подмена правильного положения "о богатстве страны, обусловленном богатством ее граждан" на тезис "о богатстве страны, обусловленном богатством ее недр". Основным же источником экономического развития любого государства являются денежные и другие материальные активы людей, проживающих на его территории.
В этом отношении государственная жилищная политика занимает особое место. Она является камертоном социально - экономического и политического состояния общества, поскольку должна обеспечить комфортную среду обитания для всех своих граждан. Сегодня по социологическим опросам более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.
Жестокий финансовый кризис, поразивший страну в конце 80-х - начале 90-х годов, невольно положил начало процессу по реформированию жилищной сферы. Государство уже не могло позволить себе роскошь прямого финансирования жилищного строительства в больших объемах. По данным Госкомстата России, доля бесплатного жилья, вводимого за счет средств бюджетов всех уровней, сократилась с 80% в 1987 году до 26% в 1999 году, в том числе за счет федерального бюджета - до 15%.
Вместе с тем, отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья с 73 млн. кв. м до 32 млн. кв. м в год.
Мы вплотную подошли к опасной черте, когда существующие темпы жилищного строительства уже не обеспечивают даже прямое воспроизводство жилищного фонда.
Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо:
во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий;
во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно - финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения;
в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.
Центральное место при решении последних двух из перечисленных задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Система ипотечного жилищного кредитования (далее - система ИЖК) развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике.
Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретенного ими жилья и формированию на этой основе института ипотеки.
Можно даже сказать, что кризисные ситуации в экономической сфере, как это ни парадоксально звучит, провоцируют и стимулируют возникновение ипотеки как некоего естественного защитного механизма, обеспечивающего оздоровление социально - экономического организма общества.
Поэтому не случайно, что именно сейчас во многих российских регионах стихийно возникают прообразы классических ипотечных схем. Вопрос сегодня состоит не в том, насколько своевременно и обоснованно внедрение института ипотеки, а в том, какие меры необходимо предпринять, учитывая огромные масштабы страны, чтобы упорядочить начавшийся процесс его функционирования и своевременно придать этому процессу организованный и интегрированный характер.
При всем многообразии форм обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.
Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые благодаря их высокой надежности могут стать весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и финансовых институтов (таких, как страховые компании, пенсионные фонды, малые инвестиционные фонды и т.п.).
При правильной организации ипотека, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:
- формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;
- направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;
- вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот страны;
- укрепляет кредитно - финансовую систему;
- способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в стране.
Необходимо подчеркнуть, что в силу макроэкономичности и социальной направленности институт ипотеки способствует формированию между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снимает социальную напряженность. По существу, ипотека постепенно становится инструментом не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой всех стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические группы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал ипотеки, занимали доминирующее положение в обществе. Наиболее ярким примером служит Франклин Д. Рузвельт.
Таким образом, система ИЖК является не только инструментом в достижении пусть и чрезвычайно важной, но все же кратко- и среднесрочной цели обеспечения граждан жильем. Ее внедрение реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества в целом:
- Она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, а, следовательно, способствует формированию так называемого среднего класса - его социальной основы;
- Она вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный надежный механизм (через залог недвижимости) вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики;
- Она укрепляет "белый" сектор экономики и уменьшает его "черную" составляющую, поскольку ориентирована на легальные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан. Тем самым повышается экономическая и, следовательно, политическая управляемость общества;
- Она формирует в обществе вертикальные (гражданин - власть) и горизонтальные (человек - инвестор - человек - заемщик, общества взаимного страхования и т.п.) связи. Только после массового внедрения системы ИЖК общество из набора людей, объединенных лишь единой территорией, превращается в единый социум, основанный на балансе социально - экономических и политических интересов.
Фактически система ИЖК создает инструментальную технологическую базу для устойчивого развития государства.
Именно поэтому при построении системы ИЖК необходимо избежать соблазна создания незамысловатой организационно - финансовой модели, ориентированной лишь на решение текущей задачи обеспечения жильем некоторых групп граждан, которая может оказаться тупиковой с точки зрения реализации вышеупомянутых стратегических целей.
В настоящее время в России созданы все предпосылки для старта системы ИЖК:
1. В ходе структурной перестройки жилищной сферы объем жилья, находящийся в частной собственности у населения, вырос с 14% в 1987 году до 59% в 1999 году и составил около 1 млрд. кв. м, что в денежном выражении составляет не менее 3 - 3,5 триллионов рублей.
По различным оценкам, на руках населения находятся не менее 0,5 - 1,0 триллиона рублей, не включенных в хозяйственный оборот.
Оживление в 1999 - 2000 гг. экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также рост, пока не очень сильный, самих доходов.
2. Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.
Законодательно или нормативно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний). Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
3. Утверждена Концепция развития системы ИЖК в Российской Федерации (постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28), на основе которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные программы. Государственная концепция развития системы ИЖК дает огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации на выбор схемы, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 утвержден пакет законодательных и нормативных актов, направленных на выработку отдельных мер государственной поддержки системы ИЖК, снижение рисков для участников ипотечного рынка, удешевление кредитов для населения, а также на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.
Среди мер государственной поддержки следует особо выделить те из них, которые напрямую связаны с Человеком, а именно, налоговые льготы для физических лиц, получивших кредит на приобретение жилья, повышение доступности долгосрочных ипотечных жилищных кредитов. В частности, предусматривается увеличение размера льгот по подоходному налогу (с суммы до 600000 рублей) с одновременным увеличением срока ее предоставления (на весь период погашения кредита). Одновременно предусматривается существенное (на практике не менее чем в 10 раз) снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки.
4. В федеральном бюджете на 2001 год предусмотрено выделение государственных гарантий в объеме 5 млрд. рублей (по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), что позволяет привлечь средства для рефинансирования кредиторов, представивших ипотечные жилищные кредиты населению.
В основе стратегии развития системы ИЖК должна лежать ориентация и опора на субъекты Российской Федерации - сосредоточение усилий на реализации конкретных региональных ипотечных программ, максимально учитывающих специфику каждого региона (наличие ресурсов, развитость рынка недвижимости, уровень благосостояния населения) и готовность администраций и хозяйственных субъектов к внедрению этих программ. По мере становления системы будут формироваться горизонтальные межрегиональные связи, произойдет интегрирование региональных рынков ипотечных кредитов в единую целостную систему, что является необходимым условием ее рефинансирования.
Роль федерального центра состоит в том, чтобы максимально ускорить этот процесс путем:
- регулирования и контроля за кредитно - финансовой деятельностью субъектов ипотечного рынка;
- осуществления общей координации, разработки единой методологии и единых стандартов системы ИЖК;
- привлечения средств инвесторов к рефинансированию системы ИЖК;
- формирования благоприятной законодательной и нормативной (в том числе налоговой) среды для функционирования системы ИЖК.
Важнейшей функцией федерального центра является также разъяснение и пропаганда основополагающих принципов, механизмов и сути института ипотеки в целом.
Отсутствие ясности в этих вопросах, многообразие подходов и мнений даже среди специалистов создают благоприятную почву для появления весьма поверхностных информационных материалов в средствах массовой информации, что дезорганизует общественность, формирует у потенциальных инвесторов ложное мнение о несерьезности и недостаточной конкретности российских разработчиков и участников ипотечных программ и таит в себе угрозу дискредитации ипотечной идеи в самом ее зародыше. К тому же еще не редкость, когда руководители регионов рассматривают систему ипотечного кредитования как средство прямого финансирования строительных комплексов, что на самом деле является следствием, а не целью ее функционирования.
Система ИЖК является системой реализации готового жилья. Поэтому направленные средства населения нельзя использовать до момента предъявления жилья, удовлетворяющего их потребностям и возможностям. Только в этом случае Человек - потребитель жилья - защищен от рисков при строительстве.
Таким образом, увязываются интересы строителей и Человека, который приобретает ипотечный кредит. Застройщик, имея надежную систему реализации построенного жилья, в состоянии взять кредит в банке. На эти заемные средства строятся квартиры или индивидуальные дома, а потенциальные потребители - заемщики осуществляют общественный надзор за строительством, сроками, стоимостью и качеством.
Тем самым отношения потребитель - производитель принимают цивилизованную форму: покупатель жилья вынуждает строительные организации начать борьбу за клиента, формируя так необходимую для нашей экономики конкуренцию, отсутствовавшую при социалистическом способе производства.
Достаточно часто высказывается мнение, что система ИЖК рассчитана только на людей с очень высокими доходами, но поскольку они уже успели приобрести жилье, то в стране не найдется достаточного количества заемщиков. Так ли это?
Во-первых, ответим на вопрос, какое количество семей в состоянии обеспечить жильем строительный комплекс страны. Мы уже приводили цифры - максимальный объем вводимого жилья составлял 73 млн. кв. м в год (1987 г.). Таким образом, в лучшие для себя годы, строители могли обеспечить жильем около 3% семей (по существующим социальным нормам и если принять, что среднестатистическая семья состоит из 3,2 человек). Сегодня в год вводится 32 млн. кв. м, то есть объемы жилищного строительства упали в 2,3 раза. Следовательно, сегодня строительный комплекс обеспечивает жильем менее 1,5% российских семей.
Во-вторых, ответим на вопрос, о каких месячных платежах пойдет речь при стандартных ипотечных кредитах. Заметим, что исходя из сложившихся цен на региональных рынках жилья (за исключением отдельных регионов таких, как Москва, Санкт-Петербург, Калининград и ряда других) стоимость квартиры колеблется от 200 тыс. рублей до 400 тыс. рублей. Получая стандартный ипотечный кредит (его параметры известны: первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры, срок 10 лет, 10 - 12% годовых), семья должна выплачивать ежемесячно 2500 - 5000 рублей. Такое бремя, действительно, могут выдержать очень немногие, тем более, что месячные платежи по кредиту не должны превышать 35% общих доходов семьи. В этом случае семья должна иметь ежемесячный совокупный доход на уровне 7000 - 14000 рублей в месяц.
Однако, если учесть наличие у половины населения страны приватизированных квартир и решать на первом этапе проблему улучшения жилищных условий, ситуация будет выглядеть существенно более оптимистичной. Действительно, если семья ставит для себя задачу приобретения квартиры с дополнительной одной комнатой, продавая при этом свою старую квартиру, месячные платежи сократятся до 750 - 1500 рублей в месяц, а это уже может позволить достаточно большое количество семей.
По данным Госкомстата России, более 5 - 6% российских семей имеет средний месячный доход не менее 6000 рублей <*>. Все эти семьи являются потенциальными заемщиками. Таким образом, строительный комплекс должен работать 4 - 5 лет, чтобы удовлетворить потребности этой категории граждан.
--------------------------------
<*> - Эти цифры весьма различаются для разных регионов. Так, например, в Иркутской области практически каждая среднестатистическая семья имеет такой доход, а в Тверской области среднемесячный доход семьи составляет не более 2 - 2,5 тыс. рублей.
Из всего сказанного выше следует вывод, что платежеспособный спрос на жилье уже сегодня существенно превосходит предложения на рынке жилья. Этот вывод подтверждается тем, что в отсутствии системы ипотечного кредитования граждане вынуждены массово участвовать в долевом строительстве. При этом, как правило, они выкладывают не менее 50% стоимости жилья еще до завершения строительства.
Что касается граждан с высокими доходами, то и для них ипотечное кредитование представляет большой интерес, так как они, как правило, принадлежат к категории успешных предпринимателей. Для них долгосрочное кредитование под залог приобретенного жилья - способ высвобождения собственных ресурсов для вложения в доходные коммерчески операции, которые с лихвой окупят любые проценты по ипотечным кредитам.
Переходя к обсуждению организационно - финансовых схем системы ИЖК, необходимо, прежде всего, ясно осознавать, что:
- становление системы будет происходить неодномоментно. Это процесс, а его протяженность по времени будет исключительно зависеть от согласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней. Неудачные попытки построить систему только из Федерального центра, по существу навязывая ее регионам, как и построение региональных моделей независимо от Федерального центра, убедительно подтверждают этот тезис;
- формирование системы неизбежно будет проходить определенные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватная организационно - финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и, в конце концов, образуют целостный самодостаточный кредитно - финансовый организм. Организационно - финансовые схемы, обеспечивающие различные стадии, могут создаваться параллельно, более того, для ускорения процесса они должны создаваться параллельно. Однако нужно отдавать себе отчет в том, что они начнут эффективно функционировать как единое целое только по мере того, как для этого созреют объективные условия.
Стадия накопления средств населением
Проведенный качественный анализ показал, что из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.
При малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы, позволяющие их накапливать. Так называемые накопительные схемы получили широкое распространение в Европе, они присущи всем странам с низким уровнем доходов населения (в том числе в странах с переходной экономикой).
Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.
Традиционным инструментом накопления являются банковские вклады. Естественным, но пока новым инструментом, позволяющим людям с минимальным риском накапливать средства в рамках схем накопительного страхования, являются страховые компании.
Другим инструментом накопления средств граждан являются кредитные потребительские союзы, деятельность которых регулируется ст. 116 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации".
В настоящее время после принятия Правительством Российской Федерации государственной концепции ипотечного жилищного кредитования открываются новые возможности для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме жилищных ссудо - сберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен сыграть Федеральный закон, инициатором в разработке которого выступили Комиссия Государственной Думы по ипотечному кредитованию и Правительство Российской Федерации. Этот закон призван окончательно закрепить "правила игры" кредитных союзов, а также установить формы государственного контроля за их деятельностью. Последнее особенно важно, имея в виду недавний печальный опыт "финансовых пирамид". Видимо, целесообразно предусмотреть создание специального правительственного органа типа Государственной инспекции, который бы совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг регулировал и контролировал деятельность кредитных союзов как организаций, оперирующих средствами населения.
После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобы взять кредит (соответствующий его уровню подтвержденных доходов) для покупки готового жилья, он обращается к кредитору.
Стадия формирования первичного рынка ипотечных
жилищных кредитов
В рамках этой стадии (с учетом стадии накопления) решается в качестве главной задача обеспечения граждан жильем через повышение уровня платежеспособного спроса и одновременно идет накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов.
Главными "игроками" на ипотечном рынке являются:
Заемщики - граждане, желающие (имеющие возможность) приобрести готовое жилье;
Кредиторы (первичные) - юридические лица, которые в соответствии с законодательством имеют право предоставлять ипотечные жилищные кредиты (займы);
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты (займы) - кредиты (займы), предоставляемые гражданам для покупки готового жилья под залог приобретаемой недвижимости на срок более 3-х лет. Обязательства заемщика, вытекающие из прав требования по ипотечному жилищному кредиту, обеспеченные ипотекой (залогом) недвижимости, могут быть оформлены в виде ценной бумаги - закладной, эмитентом которой выступает заемщик.
В перспективе, по мере развития банковской системы, центральное место в пространстве первичных ипотечных кредитов, безусловно, займут банки. Сегодня, однако, их возможности существенно ограничены, поскольку российская банковская система ориентирована на универсальные банки, а сами они работают, в основном, на "коротких" деньгах. В этой связи процентные ставки по выдаваемым ими кредитам являются слишком высокими, чтобы стать привлекательными для массового потребителя.
Поэтому в настоящее время "банковский пробел" может быть восполнен ЖССК и страховыми компаниями.
Если говорить о ЖССК, то для нас нет необходимости обращаться к зарубежному опыту, хотя и там в деятельность кредитных потребительских союзов вовлечена значительная часть населения (около 70% в США, свыше 90% в Ирландии и т.д.). Нам достаточно вспомнить свою историю, как недавнюю советскую (жилищные кооперативы, кассы взаимопомощи), так и дореволюционную. Практически до конца XIX века на российском кредитном (заемном) рынке доминировали кредитные товарищества. Выпускаемые ими на огромные суммы ценные бумаги высоко котировались не только внутри страны, но и за рубежом. Следует отметить, что в основе деятельности кредитных союзов лежит потребность людей во взаимной поддержке и помощи с одновременным инстинктивным недоверием к власти, коренящемся в российском менталитете и корнями уходящем в общинный уклад дореволюционной России.
Что касается страховых компаний, их следует отметить особо.
Во-первых, без страхования жизни, имущества (а в дальнейшем и ответственности) никакой кредитор никакого долгосрочного ипотечного кредита не выдаст.
Во-вторых, страховые компании могут выступать в качестве надежного накопителя средств населения (о чем мы уже говорили выше).
В-третьих, потенциальный заемщик, осуществляющий долгосрочное (на весь срок действия кредита) страхование жизни на сумму, равную стоимости квартиры или дома, являющихся предметом его устремлений, может рассчитывать на получение (ипотечной) ссуды у страховой компании для покупки жилья под его залог (в пользу страховой компании).
И, наконец, страховые компании, действующие на ипотечном рынке, могут стать (со)инвесторами нового жилищного строительства за счет своих сформированных (в пределах 5 - 10%) резервов. Это особенно важно сегодня, когда на вторичном рынке жилья ощущается острая нехватка предложений, а объемы нового жилищного строительства за минувшее десятилетие сократились более, чем в два раза.
С целью создания максимально комфортных условий для заемщиков и реализации так называемого принципа единого окна администрации субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления могут учреждать региональные ипотечные корпорации (акционерные общества со 100%-м государственным капиталом). Одной из основных задач указанных операторов первичного рынка ипотечных кредитов является также отбор профессиональных участников ипотечного рынка и выполнение функции государственного контроля над реализацией ипотечных программ и проектов.
"Жилищно - социальные фонды (или фонды с подобными названиями, а также органы администраций с аналогичными функциями), учрежденные в настоящее время во многих регионах Российской Федерации, могут использоваться в качестве инструмента предоставления адресных целевых бюджетных субсидий малоимущим слоям населения (очередникам) в рамках реализации социальных жилищных, в том числе и ипотечных, программ (жилищные субсидиарные фонды).
Важно подчеркнуть, что без поддержки, заинтересованности и воли со стороны государства и органов местного самоуправления система ИЖК в стране еще долго будет буксовать на одном месте. С ее развитием, по мере роста материального благосостояния населения, государственное участие будет сокращаться и ограничится стандартным регулированием и надзорными функциями.
Завершая описание стадии формирования первичного рынка ипотечных кредитов, сделаем несколько замечаний.
Первое. Ипотечные проекты, внедряемые в регионах на этом этапе, преследуют главную цель - накопление ипотечных кредитов с тем, чтобы естественным образом включить механизм рефинансирования системы, о чем речь пойдет ниже.
Второе. В рамках реализации региональных ипотечных проектов происходит федеральная стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов (займов), проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и т.д., что также необходимо с точки зрения механизма рефинансирования.
Третье. Без отработки юридической чистоты и финансовой прозрачности в рамках реализации ипотечных проектов кредитно - финансового механизма, лежащего в основе системы ИЖК, невозможно будет перейти к формированию самодостаточной общероссийской полномасштабной системы. В этой связи использование натуральных (неденежных) способов расчетов и льготирование процентных ставок по кредитам, не учитывающих долгосрочный характер кредитов (займов), казалось бы, решает сиюминутную задачу обеспечения граждан жильем, но в долгосрочной социально - экономической перспективе представляют собой тупиковый путь. Появление в регионах подобных схем отражает не только объективно сложившиеся условия переходной российской экономики, но и поверхностное понимание рыночных принципов, неспособность, а иногда и нежелание преодолевать сложившиеся стереотипы на фоне пассивного и безвольного поведения федерального центра.
Четвертое. Непременным условием уже на этом этапе должна стать самоокупаемость для бюджетов региональных ипотечных проектов. При этом речь идет, по крайней мере, о прямом, а не о расширенном воспроизводстве, поскольку инвестиционные цепочки еще не могут быть сформированы (из-за отсутствия механизмов внебюджетного рефинансирования). Это снимет излишнюю нагрузку с наших скудных бюджетов, позволит направлять средства на поддержку исключительно малоимущих, социально незащищенных категорий граждан. Вложенные один раз бюджетные средства должны стать одновременно и последним бюджетным вложением в систему ИЖК. Экономический расчет показывает, что при относительно небольших ипотечных кредитах (займах) самоокупаемость ипотечных проектов реализуема на практике при условии целенаправленной работы по снижению затрат на строительство жилья.
Стадия формирования вторичного рынка ипотечных
жилищных кредитов
На этой стадии происходит окончательное оформление системы ИЖК в самофинансируемую систему за счет привлечения средств, направляемых на пополнения ресурсной базы кредиторов.
Основным инструментом, обуславливающим рефинансирование системы, как мы уже говорили выше, являются эмиссионные ипотечные ценные бумаги - закладные листы, обеспеченные залогами недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными).
Ввиду специфики обеспечения закладных листов, каждому их выпуску ставится в соответствие сформированное по определенным правилам множество (пул) закладных. Поэтому появлению на рынке ценных бумаг - закладных листов должно предшествовать накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов. Потенциальная емкость сегмента фондового рынка, в основе которого лежит эмиссия и оборот закладного листа, уже сегодня характеризуется огромной цифрой в 0,3 - 0,4 трлн. рублей <*> (10 - 15 млрд. долларов США).
--------------------------------
<*> - При данной оценке мы исходим из средней цены кв. м жилья в Российской Федерации в 4600 рублей.
К тому же, по своей сути закладные листы относятся к категории наиболее надежных ценных бумаг. Во всем мире по своему рейтингу они идут непосредственно за государственными ценными бумагами великих держав. Для того, чтобы сделать закладные листы еще более привлекательными для инвесторов, необходимо предусмотреть меры по защите их надежности путем введения жесткой законодательной регламентации требований к эмитентам ипотечных ценных бумаг.
Эти меры, в конечном итоге, сводятся к тому, чтобы для хозяйственных субъектов, выпускающих закладные листы, деятельность на ипотечном рынке стала если не исключительной, то основной (специализированные ипотечные кредиторы, специализированные ипотечные агентства).
Для таких организаций "ипотечные" активы должны составлять основу всех сформированных ими активов с тем, чтобы никакие внешние обязательства не могли значимо повлиять на качество обеспечения ипотечных ценных бумаг.
Если эмитент закладных листов оказывается в состоянии банкротства, то "ипотечные" активы должны быть выведены в отдельную конкурсную массу и переданы на обслуживание другому эмитенту.
Исходя из приведенных выше соображений, мы можем предположить две различные схемы включения механизма рефинансирования в систему ИЖК.
Одноуровневая система ИЖК
Если предоставление (первичных) ипотечных жилищных кредитов осуществляют специализированные организации - ипотечные кредиторы, то они сами, без посредничества ипотечных агентств могут выпускать и размещать закладные листы (см. рис. 4). Такими ипотечными кредиторами могут стать ипотечные банки, играющие центральную роль в немецкой системе ИЖК.
Двухуровневая система ИЖК
Если первичный кредитор не ограничивается в своей деятельности преимущественно (исключительно) деятельностью на ипотечном рынке (универсальный кредитор), то он не имеет права эмитировать ипотечные ценные бумаги.
В этом случае организационно - финансовая схема будет выглядеть в соответствии с рис. 4. Между универсальным кредитором и инвестором появляется специализированное ипотечное агентство, единственными функциями которого являются выкуп у универсального кредитора закладных либо прав требования по ипотечным жилищным кредитам, обеспеченным залогом (приобретаемой) недвижимости, в качестве обеспечения выпускаемых закладных листов, а также продажа закладных листов инвесторам.
Если агентство выкупает закладные, то оно является по своему статусу инвестиционно - финансовой компанией. Надзор за ее деятельностью осуществляет Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг.
Если агентство выкупает права требования по ипотечным кредитам, то оно становится вторичным кредитором и свою деятельность должно осуществлять на основе специальной лицензии, выдаваемой Банком России (лицензия небанковской кредитной организации).
С правовой точки зрения агентство представляет собой открытое акционерное общество с контрольным пакетом акций, находящимся, на первых порах, в руках региональных администраций или органов местного самоуправления. Этим достигается управляемость системы (со стороны государства). Одновременно денежные средства, направляемые на формирование уставного капитала агентства, являются спусковым крючком механизма рефинансирования (путем выкупа первых закладных или прав требования по ипотечным жилищным кредитам).
По мере развития системы ИЖК ипотечные агентства будут приватизироваться (с выгодой для государства), как это произошло с Федеральным ипотечным Агентством США "Fanny May"(при обороте в 900 млрд. долларов США).
Из-за неразвитости банковской системы, полного отсутствия ипотечных банков, ЖССК (и отсутствия в ближайшее время условий для их появления) ипотечные агентства становятся центральным элементом двухуровневой системы ИЖК в качестве операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Особая роль среди операторов вторичного рынка ипотечных кредитов должна принадлежать учрежденному государством Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Именно через это Агентство государство может осуществить свою регулирующую функцию по формированию единых стандартов, обеспечивающих целостность ипотечного рынка через развитие региональной финансовой сети и участие в уставных капиталах региональных (муниципальных) ипотечных агентств. Именно через это Агентство, путем предоставления государственных гарантий по его "ипотечным" обязательствам, в систему ИЖК могут войти стратегические российские и зарубежные инвесторы.
Таким образом, с созданием региональных (муниципальных) ипотечных агентств завершается формирование организационно - финансовой основы системы ИЖК в регионах Российской Федерации. Посредством механизма рефинансирования открывается путь по формированию горизонтальных межрегиональных связей.
С началом регулярной деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию будет положено начало формирования системы ИЖК в масштабах всей страны. Выпущенные по единым стандартам закладные листы, к тому же первоначально обеспеченные государственными гарантиями (федерального или регионального правительств), будут одинаково привлекательны как для инвесторов Иркутска, так и Екатеринбурга, Новгорода, Хабаровска, Перми и т.д.
И, наконец, несколько самых последних замечаний об инвесторах и процентных ставках по ипотечным жилищным кредитам.
Во-первых, утверждение о том, что в стране нет денег, сильно преувеличено. Сегодня, в связи с усилением деловой активности, многие предприятия (хотя еще и далеко не все) становятся заинтересованными в создании более комфортных условий для своих кадровых работников (об этом свидетельствуют обсуждаемые жилищные программы ЛУКОЙЛа, ГАЗПРОМа, Минатома, предприятий железнодорожного транспорта, РАО ЕЭС и т.д.
Наиболее эффективным и выгодным для предприятий способом решения жилищных проблем является покупка ипотечных ценных бумаг (операции с которыми не облагаются НДС).
Во-вторых, именно инвестор через привлекательную для себя доходность ипотечных ценных бумаг детерминирует процентные ставки по ипотечным кредитам. Если говорить о предприятиях, то для них важна не доходность приобретаемой ценной бумаги сама по себе, а совокупный доход, который они получат от бумаг и работника, который станет лучше работать в результате улучшения своих жилищных условий.
Что касается институциональных инвесторов (страховые компании, пенсионные фонды), то и для них на первый план выходит не доходность сама по себе, а приобретение долгосрочных прогнозируемых активов.
II. Социально - экономические предпосылки создания программы
ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия
(Анализ потребности и возможностей населения в улучшении
жилищных условий, платежеспособность и финансовый
потенциал жителей)
Настоящий анализ основан на статистических характеристиках г. Улан-Удэ, так как в Республике Бурятия именно столица на ближайшую перспективу будет основным субъектом реализации ипотечной программы
1. Социально - демографические характеристики республики
В ответ на запрос в Государственном комитете Республики Бурятия по статистике (Госкомстат РФ, Государственный комитет Республики Бурятия по статистике) были получены следующие сведения:
Численность наличного населения г. Улан-Удэ по состоянию на 01.01.2000 составляла 394,7 тыс. человек.
Количество семей - 116088.
Средний размер семьи - 3,4 человека.
Возрастной состав постоянно проживающего населения:
1) Моложе трудоспособного возраста - 20,9%;
2) Трудоспособный возраст - 62,6%;
3) Старше трудоспособного возраста - 16,5%.
Численность населения региона в трудоспособном возрасте (женщины 16 - 54 года, мужчины 16 - 59 лет) составляет 666,9 тыс. человек.
2. Социально - экономический анализ региона
Прожиточный минимум - 841 рубль.
Стоимость базового потребительского набора товаров и услуг (потребительской корзины) - 677 рублей.
Среднедушевой доход, индекс потребительских цен и накопленные сбережения по кварталам 1998 - 2000 гг.
Данные о дифференциации доходов нужны при оценке кредитоспособности населения. Статистические данные несколько занижают оценку реальных доходов населения и нуждаются в корректировке. В процессе андеррайтинга будет выявлена большая кредитоспособность населения.
Устойчивый рост сбережений населения, даже в условиях роста цен и нестабильности реального дохода, свидетельствует о закреплении тенденции к увеличению склонности к накоплению, утверждению долгосрочных потребительских целей населения, повышению доверия к кредитно - финансовым организациям. Данные факторы формируют в целом благоприятные условия для развития программы ипотечного кредитования в регионе.
3. Характеристики жилищного фонда и
обеспеченности жильем
На запрос в городских учреждениях о состоянии жилищного фонда, количестве приватизированных квартир были получены следующие сведения:
Жилищный фонд города, включая сельскую местность на 01.07.2000, составляет 6148,4 тыс. м2.
Обеспеченность жильем составляет в среднем 53 м2 на семью или 15,6 м2 на человека.
Износ жилищного фонда:
Преобладание в жилищном фонде г. Улан-Удэ достаточно новых кирпичных строений обуславливает высокую привлекательность вторичного жилья для населения (по результатам опроса около 60% семей предпочли бы переселиться во вторичное жилье). Тем не менее, около 1,19% частного и 0,25% государственного жилищного фонда, что составляет в целом 22,7 тыс. м2, подлежит замене в ближайшие годы. Если исходить из современной средней обеспеченности жильем (53 м2), при таком темпе выбытия жилфонда в ближайшие 5 лет как минимум 430 семей в г. Улан-Удэ будут нуждаться в жилье.
Объем жилищного строительства, включая индивидуальное жилищное строительство по состоянию на 01.01.2000 (Госкомстат Республики Бурятия):
Для того, чтобы удовлетворить 5-летний спрос (22,7 тыс. м2), необходимо строить порядка 4,5 тыс. м2 в год. Нынешние темпы жилищного строительства, задаваемые существующим рыночным механизмом и социальными жилищными программами, покрывают естественную потребность в новом жилье и обеспечивают расширенное воспроизводство жилфонда.
Если ввести величину социального минимума 18 м2 на человека (федеральный стандарт) или 61,2 м2 на семью, можно заметить, что она превышает современный уровень обеспеченности жильем на 15,7%. Тогда потребность в жилищном строительстве составит 5,3 тыс. м2 в год.
Вывод: потенциальная емкость рынка первичного жилья, определяемая износом наличного жилищного фонда и повышением социально приемлемых стандартов условий проживания, значительно превышает современные объемы жилищного строительства. Чтобы увеличить интенсивность обновления жилищного фонда, необходимо на современном этапе вовлечь средства тех слоев населения, чьи уровень дохода и объем накоплений не достигли уровня, достаточного для оплаты полной стоимости жилья, однако могут в течение ряда лет покрыть стоимость приобретаемой жилплощади. Применение схемы ипотечного кредитования позволит активизировать инвестиции в жилищное строительство и задействовать средства населения в финансировании новых жилищных программ.
4. Анализ регионального рынка жилья
4.1. Первичный рынок
Сопоставим темпы жилищного строительства и заселения в новое жилье:
Наблюдаемая тенденция к повышению активности на вторичном рынке жилья свидетельствует о стабилизации ожиданий населения, готовности к вступлению в операции с недвижимостью, стремлении к улучшению жилищных условий.
Проследив динамику реальных цен на жилье (скорректированных на индекс потребительских цен), можно заметить, что после кризиса значительно сократился разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках. Реальная стоимость подержанного жилья колебалась примерно на одном уровне, тогда как нового - сократилась почти вдвое. Это говорит о переоценке первичного жилья, существовавшей до макроэкономических потрясений, и относительно высоком качестве вторичного жилья (которое не было переоценено до кризиса).
В республике приватизировано более 44,3% жилья, что составляет 146,6 тыс. квартир. Общая площадь приватизированных квартир составляет 6289,8 тыс. м2. Оценочная рыночная стоимость приватизированного жилья составляет 18,1 млрд. рублей или около 600 млн. долларов (при курсе 30 руб./доллар).
5. Социально - экономическая оценка платежеспособности
и кредитных возможностей населения Республики Бурятия
На основании данных о стоимости жилья и о доходах населения проведена оценка доступности жилья, платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты и определены перспективы развития Программы ипотечного кредитования в Республике Бурятия.
Ниже отражена динамика коэффициента доступности жилья, измеряемого как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи.
Доступность жилья на вторичном рынке значительно упала после финансового кризиса 1998 г., но постепенно восстановилась до предкризисного уровня ввиду сближения реальной стоимости жилья и реальных доходов. В то же время первичное жилье стало значительно более доступным по сравнению с ситуацией до кризиса, так как его реальная цена снизилась.
По результатам опроса, вторичное жилье остается более привлекательным - для абсолютного большинства (60%) жителей г. Улан-Удэ, что связано с низким уровнем реальных доходов, при котором новое жилье расценивается как предмет роскоши. Очевидно, данный стереотип сложился в период, когда новое жилье было сильно переоценено, и было более рациональным приобретение подержанного жилья относительно высокого качества. В результате девальвации рубля ситуация на рынке изменилась. После некоторой макроэкономической стабилизации увеличилось число сделок с жильем; одновременно начали восстанавливаться прежние темпы жилищного строительства. Выравнивание стоимости первичного и вторичного жилья по паритету цены и качества вызвало всплеск активности на вторичном рынке и оживление жилищного строительства в послекризисный период.
Улучшение доступности первичного жилья и сохранение стабильного уровня цен на вторичное жилье, при условии стабилизации реальных доходов, создает предпосылки для развития системы ИЖК в регионе по следующей схеме:
стоимость нового жилья на 60 - 80% покрывается из собственных средств населения (30 - 50% - стоимость старой квартиры, 30% - из накопленных денежных средств), тогда доля кредита может составить от 20 до 40% от стоимости жилья.
Для упрощения оценки в первом приближении приняты усредненные параметры ввиду отсутствия данных, позволяющих отследить структурные зависимости:
- Размер семьи - 3,4 чел. Из расчета 18 м2 на человека, средний размер приобретаемой квартиры составит 61,2 м2. Средняя по области обеспеченность жильем - 52,9 м2 на семью.
- Средняя стоимость покупаемого жилья - 6300 руб./м2; вторичного жилья - 4000 руб./м2. Таким образом, до 55% цены приобретаемого жилья (с учетом повышения социально приемлемой нормы обеспеченности жильем) может быть покрыто из собственных средств заемщика, помимо первоначального денежного взноса.
- Ставка процента по кредиту - 10% годовых.
- Доля ежемесячных платежей по кредиту в доходе заемщика - 35%.
Размер ежемесячных выплат для погашения кредита колеблется от 1000 до 2000 рублей. Структура распределения доходов дает оценку кредитоспособности населения Республики Бурятия.
Около 29,7% семей из общего числа желающих улучшить, жилищные условия могут претендовать на ипотечный кредит в размере от 40 до 70% стоимости квартиры.
Дополнительно около 29,9% семей также достаточно кредитоспособны и могут претендовать на ипотечный кредит в размере от 20 до 40% стоимости квартиры.
Таким образом, 59,6% семей из общего числа желающих улучшить жилищные условия имеют возможность вносить ежемесячно суммы из собственных доходов для погашения ипотечного кредита. Данные оценки обозначают верхнюю границу доверительного интервала.
Результаты социологического опроса жителей г. Улан-Удэ дают несколько заниженную оценку кредитоспособности населения, хотя в целом подтверждают выводы, сделанные на основе официальной статистики и социальных нормативов.
Проведенный анализ наталкивает на следующие выводы относительно перспектив развития ипотечного кредитования в Республике Бурятия:
- В условиях ограниченности ресурсов на начальном этапе программа ипотечного кредитования будет в первую очередь ориентирована на те категории населения, которые нуждаются в небольшом объеме ипотечного кредита, дабы обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
- Возможность оплаты части нового жилья за счет продажи имеющегося позволит заемщикам, не имеющим достаточного объема накоплений, обойтись малой суммой кредита и снизить последующие выплаты;
- Социально - экономический анализ демонстрирует целесообразность использования бюджетных средств для субсидирования первоначальных взносов заемщиков, а также для покупки высвобождаемого вторичного жилья под социальные нужды.
Приведенные выводы соответствуют положениям Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации и могут служить в качестве стратегических ориентиров, на основе которых будут развернуты конкретные цели и задачи Программы.
Очевидны преимущества, извлекаемые из данной схемы населением и государством. С одной стороны, домохозяйства получают реальную возможность улучшить жилищные условия без существенного снижения уровня текущего потребления. С другой стороны, государство теперь может, не расширяя жилищные субсидии, существенно увеличить масштаб жилищной программы. Средства адресуются различным социальным категориям в зависимости от уровня их текущего дохода.
Главная цель Программы ипотечного жилищного кредитования - создание организационных, правовых и финансовых предпосылок для решения жилищной проблемы, обеспечения большинства категорий граждан доступным жильем при условии комплексного развития территории всей республики.
Данная Программа позволит снять остроту жилищной проблемы в Республике Бурятия путем последовательного воплощения в жизнь жилищной политики, основными принципами которой являются:
- постепенное создание новой жилищной системы, при которой большинство проживающих будут способны оплачивать полностью стоимость своего жилища по рыночным ценам, в то время как помощь администрации будет направляться только малоимущим группам населения;
- использование высвобождающихся бюджетных средств на инвестирование в жилищное строительство;
- обеспечение приемлемого соотношения стоимости жилья и доходов населения. Ориентиром в средней стоимости строительства или приобретения жилья должна служить 30% доля от 10-летнего среднегодового дохода семей, что позволит оплачивать собственное жилье в рассрочку;
- формирование основ механизма ипотечного кредитования, внедрение финансово - кредитных механизмов, нацеленных на стимулирование развития всех видов экономически эффективного жилищного строительства, создание условий по привлечению внебюджетных источников финансирования и средств населения в жилищную сферу, совершенствование системы финансирования строительства;
- развитие конкуренции в сфере жилищного строительства.
Программа предусматривает вовлечение в жилищное строительство широкого круга лиц, как нуждающихся в жилье, так и имеющих свои сбережения, создание условий для выгодного вложения капиталов банков, страховых компаний, пенсионных фондов, предприятий и населения в строительство, использование местных материальных ресурсов.
Проведенные исследования сформировали основные параметры, по которым проводился опрос населения на предмет участия в пилотном проекте системы ипотечного кредитования в Республике Бурятия.
Одной из важнейших задач исследования было выявление отношения горожан к идее долгосрочного льготного кредитования покупки жилья путем анализа:
1. Причин неудовлетворенности населения жилищными условиями.
2. Структуры имеющегося и планируемого населением жилья.
3. Предпочтений населения по улучшению жилищных условий на первичном или вторичном рынках жилья:
- потребительских предпочтений населения в отношении материала стен жилища;
- рейтинга районов города.
4. Финансового потенциала населения:
- структуры приемлемого размера ежемесячных платежей в погашение кредита;
- структуры ежемесячного совокупного семейного дохода.
5. Социально - демографической структуры выборки населения:
- структуры численности семей;
- возрастной структуры опрошенных;
- структуры имеющегося у населения жилья по формам собственности;
- структуры выборки респондентов по отраслям экономики.
Из числа 800 опрошенных вернулось 620 анкет (78%), из которых 89% желали бы приобрести квартиры.
Условия переселения. Наиболее популярным районом города Улан-Удэ был Октябрьский (именно там хотели бы иметь жилье 35% желающих изменить условия проживания).
Около 2/3 (66%) пожелали бы переселиться в многоквартирный 3 - 5-этажный дом, 13% - в многоквартирный дом большей этажности, 8% - в частный дом. При этом 14% из числа желающих сменить жилье хотели бы владеть однокомнатной квартирой, 30% - двухкомнатной, 37% - трехкомнатной, 8% - четырехкомнатной, 7,5% - частным домом, 2% - квартирой или частным домом.
68% респондентов отдали предпочтение приобретению жилья на вторичном рынке, 20% - на первичном, 12% - безразлично или воздержались. Средняя желаемая жилплощадь - 62 м2 (в точности соответствует федеральному нормативу распределения 18 м2 на человека для средней семьи 3,4 чел.) при средней обеспеченности 45 м2 (занижена по сравнению с оценкой, выведенной на основе официальных данных о жилфонде).
В среднем 70% согласны сдать свое старое жилье, чтобы переселиться в другое. При этом ради того, чтобы переселиться в однокомнатную квартиру, старое жилье готовы сдать лишь 36% (остальные - просто не имеют собственного жилья или не хотят рисковать), тогда как ради переселения в двухкомнатную - уже 69%, в трехкомнатную - уже 83%.
Условия оплаты. Желаемое жилье было оценено гражданами в среднем в 3540 руб./м2, тогда как собственное - в 3150 руб./м2.
Доступный первоначальный взнос, оцененный опрошенными домохозяйствами (около 300 из 620), в среднем составил 63 тыс. рублей. 28% опрошенных готовы оплатить до 30 тыс. рублей, 29% - от 30 до 60, 20% - от 60 до 100, 15% - от 100 до 150, 6% - от 150 до 200, 2% - свыше 200 тыс. рублей.
Средний размер кредита, на который они претендуют - 82 тыс. рублей. Средний срок погашения, определенный гражданами, - 7 - 10 лет; при таких условиях размер ежемесячных платежей колеблется от 1000 до 1300 руб. Можно утверждать, что большинство опрошенных дают адекватную оценку своим возможностям. Между показателями общего дохода семьи и размера запрашиваемого кредита была выявлена значимая положительная корреляция. Около 65% указали на размер кредита меньший, чем средний (82 тыс. рублей). Одновременно порождаемые этим кредитом платежи (около 1050 руб./мес.) составили свыше 35% ежемесячного дохода у тех же 65% респондентов.
Вывод.
На основе средних выборочных данных о потребностях и финансовых возможностях населения и рыночных цен на жилье можно сформировать представление о структуре финансирования приобретения нового и вторичного жилья. Средняя стоимость нового жилья - 6300 руб./м2; сдаваемого вторичного жилья - 4000 руб./м2; улучшенного вторичного жилья - около 5300 руб./м2. Тогда стоимость приобретаемого жилья может складываться из следующих компонентов:
Очевидно, при среднем заявленном размере первоначального взноса рыночная стоимость нового жилья покрывается лишь на 85%. Если увеличить размер первоначального взноса до 30% от стоимости нового жилья (в соответствии с общепринятой практикой ипотечного кредитования), структура финансирования станет адекватной. Для целей аккумуляции первичных взносов, пока недоступных для большинства населения, целесообразно создание кредитных союзов (ссудо - сберегательных кооперативов), которые в перспективе должны способствовать развитию системы ИЖК в регионе.
Ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья возможно на современном этапе в объеме до 25% от стоимости приобретаемого жилья. В этом случае размер первоначального взноса составит 19% от стоимости залога (без учета стоимости сдаваемого жилья).
III. Участники Программы ипотечного жилищного
кредитования Республики Бурятия
1. Органы власти Республики Бурятия
Их роль особенно велика при становлении системы ИЖК и состоит в:
- проведении государственной политики в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
- создании благоприятных условий для реализации региональных ипотечных проектов путем предоставления бюджетных гарантий, благоприятной налоговой политики, передачи материальных активов (в виде земельных участков, незавершенных объектов строительства и т.д.), первоначальных, весьма ограниченных, одноразовых инвестиций в систему с целью ее запуска, в том числе в форме акций региональной ипотечной корпорации и регионального ипотечного агентства, целевых возвратных ссуд или адресных субсидий гражданам;
- изменении порядка использования адресных жилищных субсидий очередникам через дифференциацию очередников по доходам и выделение субсидий в качестве первоначального взноса при ипотечном кредитовании с использованием для этого жилищных субсидиарных фондов;
- осуществлении контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка и всей системы ИЖК Республики Бурятия с целью предотвращения нецелевого использования средств населения и других инвесторов;
- формировании атмосферы доверия и партнерства между гражданами и властью - необходимых условий массового участия населения в системе ИЖК.
Правительство:
- разрабатывает Программу ИЖК Республики Бурятия на основе анализа состояния первичного и вторичного рынков жилой недвижимости и их инфраструктуры, уровня доступности жилья в регионе и оценки платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты, а также подготовленности правовой базы для внедрения системы ИЖК и в соответствии с федеральными стандартами, определяемыми уполномоченной федеральной структурой (Госстроем РФ);
- определяет технико - экономические и организационно - финансовые параметры пилотного ипотечного проекта;
- разрабатывает и вносит в Народный Хурал проект закона "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия", закладывающий организационно - правовые основы системы ИЖК, предусматривающий создание фонда жилых помещений временного проживания, предоставление налоговых и иных льгот участникам ипотечного рынка и т.д.;
- вносит в Народный Хурал предложение по бюджету Республики Бурятия, предусматривающему выделение средств (и/или гарантий) на развитие системы ИЖК и запуск Пилотного ипотечного проекта;
- разрабатывает и принимает республиканские нормативы организационно - правового сопровождения сделок купли - продажи жилья с использованием ипотечных кредитов;
- учреждает Ипотечную корпорацию Республики Бурятия (ИКРБ) (оператор первичного рынка ипотечных кредитов) совместно с районными администрациями;
- учреждает Ипотечное агентство Республики Бурятия (ИАРБ) (оператор вторичного рынка ипотечных ценных бумаг) совместно с Ипотечной корпорацией Республики Бурятия, другими заинтересованными юридическими лицами и/или с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и выступает гарантом по его обязательствам;
- выпускает облигации ипотечного жилищного займа;
- при необходимости участвует в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты;
- осуществляет контроль за деятельностью профессиональных участников региональной системы ИЖК.
Органы местного самоуправления:
- разрабатывают и обеспечивают благоприятные условия для реализации пилотного ипотечного проекта, вносят в Собрание представителей постановление "О пилотном ипотечном проекте";
- выделяют участки земли под застройку и при необходимости участвуют в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты;
- создают районные (городские) жилищные субсидиарные фонды (ЖСФ).
Народный Хурал:
- принимает Закон Республики Бурятия "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия";
- утверждает бюджет, предусматривающий выделение средств (и/или гарантий) на развитие республиканской системы ИЖК и запуск пилотного проекта;
- утверждает (по представлению Правительства) представителей в Наблюдательные советы (Советы директоров) Ипотечной корпорации Республики Бурятия и Ипотечного агентства Республики Бурятия.
2. Заемщики
- физические лица, граждане Российской Федерации, желающие приобрести жилье в кредит. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору (договору займа) будет служить залог приобретаемого жилья (ипотека);
- заключают агентские договоры с Ипотечной корпорацией Республики Бурятия по совершению всех необходимых юридических действий на основе принципа единого окна;
- заключают договор купли - продажи с продавцами жилья;
- заключают договор займа (кредитный договор) и договор ипотеки с (первичным) кредитором, согласно которым вносят не менее 30% стоимости приобретаемого жилья, получают заем (кредит) на оставшуюся часть стоимости и передают первичному кредитору приобретенное жилье в залог, оформляемый в виде закладной (средства по договору займа идут непосредственно продавцу жилья);
- заключают договоры долгосрочного, в том числе накопительного страхования жизни и страхования приобретенного имущества.
3. Ипотечная корпорация Республики Бурятия (ИКРБ)
- открытое акционерное общество, учрежденное Правительством Республики Бурятия совместно с заинтересованными администрациями районов и городов Республики Бурятия;
- разрабатывает стандарты системы ИЖК;
- проводит разъяснительную работу среди населения по системе ИЖК и осуществляет ее пропаганду;
- организует обучение кадров профессиональных участников ипотечного рынка;
- осуществляет подбор страховых компаний, оценочных и риэлторских агентств, банков и других кредитных организаций, заказчиков - застройщиков нового жилья;
- ведет прием населения и оказывает услуги потенциальным заемщикам (на основе агентского договора) по поиску жилья и оформлению договоров купли - продажи (включая продажу старого жилья), кредитных договоров и ипотеки, договоров страхования, включая, при необходимости, договоры накопительного страхования в режиме единого окна;
- заключает договоры с Заказчиком - Застройщиком об инвестировании в строительство жилья в рамках ипотечных проектов;
- размещает собственные средства в банке - кредиторе с целью предоставления банком (льготных) ипотечных кредитов;
- по поручению первичного кредитора (на основе агентского договора) осуществляет андеррайтинг потенциальных заемщиков;
- организует регистрацию права собственности на приобретенное жилье и ипотеку в региональных органах юстиции.
ИКРБ вправе осуществлять свою деятельность через управляющие компании на договорной основе.
4. Жилищный субсидиарный фонд (ЖСФ)
- некоммерческая организация, учреждаемая Правительством Республики Бурятия, администрациями района, города;
- разрабатывает стандарты предоставления адресных целевых субсидий в виде первичных взносов в ипотечном кредитовании;
- ведет прием очередников и оказывает услуги по предоставлению адресных жилищных субсидий;
- направляет очередников в ИКРБ с целью прохождения процедуры андеррайтинга и, в соответствии со стандартами, осуществляет дифференцирование семей очередников по доходам;
- размещает средства в уполномоченном банке с целью последующего предоставления этим банком адресных целевых субсидий гражданам.
- Для удобства работы с очередниками ЖСФ может размещаться в одном офисе с ИКРБ или иметь там своего представителя (заключив с ИКРБ агентский договор).
5. Страховые компании
- имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков на основе договоров и страхование гражданско - правовой ответственности участников ипотечного рынка;
- являются уполномоченными компаниями ИКРБ;
- заключают договоры долгосрочного, в том числе накопительного страхования жизни;
- предоставляют ссуды на покупку жилья гражданам, участвующим в накопительной программе и собравшим на страховом полисе не менее 30% стоимости приобретаемого жилья;
- участвуют в долевом строительстве жилья в ипотечных проектах;
- выступают в качестве инвесторов системы ИЖК путем приобретения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
6. Риэлторские агентства
- действуют на основании соответствующей лицензии, являются уполномоченными ИКРБ;
- осуществляют подбор продавцов жилья;
- осуществляют продажу имеющегося у заемщика старого жилья, средства от продажи которого направляются в кредитную организацию в качестве первичного взноса заемщика.
7. Оценочные агентства
- действуют на основе соответствующей лицензии, являются уполномоченными компаниями ИКРБ;
- осуществляют оценку жилья, приобретаемого и/или продаваемого заемщиками.
8. Инфраструктурные звенья системы
ипотечного кредитования
- нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
9. Органы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
- государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Основными функциями этих органов являются:
регистрация сделок купли - продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
регистрация договоров об ипотеке;
хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.
10. Продавцы жилья
- девелопер (или действующие по его доверенности юридическое или физическое лицо) - при покупке заемщиком жилья на первичном рынке;
- собственник жилья - при покупке заемщиком жилья на вторичном рынке.
11. Заказчики - Застройщики (девелоперы)
- являются лицензированными компаниями, уполномоченными ИКРБ;
- выступают в роли Заказчика - Застройщика и инвестора строительства жилья в ипотечных проектах;
- разрабатывают положения и организуют тендеры строительных компаний по участию в ипотечных проектах.
12. Строительные подрядные организации
- лицензированные компании, выигравшие тендер на участие в качестве подрядчиков в ипотечных проектах;
- участвуют в долевом строительстве жилья в рамках ипотечных проектов.
13. (Первичные) кредиторы
- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы) и являющиеся уполномоченными организациями ИКРБ;
- предоставляют ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования ИКРБ;
- оформляют кредитные договоры (договоры займа) и договоры об ипотеке;
- обслуживают выданные ипотечные кредиты;
- выпускают и размещают на рынке закладные листы, обеспечивая привлечение средств инвесторов в систему ипотечного жилищного кредитования;
- наряду с закладными листами могут размещать на финансовых рынках облигации регионального (муниципального) ипотечного жилищного займа.
В качестве первичных кредиторов наряду с банками будут использоваться: жилищные ссудно - сберегательные кооперативы и страховые компании.
Жилищные ссудно - сберегательные кооперативы (ЖССК).
Деятельность ЖССК регулируется ст. 116 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации".
Согласно ст. 3 указанного Федерального закона взаимоотношения потребительских обществ и их союзов и органов исполнительной власти определяются соглашениями.
Заемщики должны стать членами Жилищного ссудно - сберегательного кооператива.
Размер процентной ставки по займам, выдаваемым Жилищным ссудно - сберегательным кооперативом своим членам, фиксируется соответствующим договором. Учредителями ЖССК могут выступать, в том числе, юридические лица - предприятия, заинтересованные в решении жилищных проблем своих работников.
Жилищный ссудно - сберегательный кооператив (потребительский кооператив) - некоммерческая общественная организация, создаваемая гражданами, добровольно объединяющимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи. ЖССК могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или иной общности граждан. По сути ЖССК - это цивилизованная форма кассы взаимопомощи, только юридически оформленная и дающая своим членам преимущества. Члены (пайщики) ЖССК объединяют свои средства - паевые взносы и личные сбережения. Эти средства образуют фонд кредитования, который предназначен для выдачи займов пайщикам ЖССК. Величина предоставляемого займа зависит от суммы и срока накопления. Процентные выплаты по ссуде, осуществляемые пайщиками, зависят от целей и срока, на который была выдана ссуда.
На короткий срок могут выдаваться беспроцентные ссуды. В целях гарантии возврата займа используется система поручительства или залога. Каждый пайщик может взять ссуду в пятикратном размере от суммы накопленных средств. Проценты, получаемые по ссудам, распределяются между пайщиками.
Внесение личных сбережений пайщиков в фонд ЖССК осуществляется ежемесячными вкладами в размерах, необременительных для семейного бюджета. Но в условиях инфляции и непредсказуемого курса рубля необходима защита сбережений от обесценивания, для чего проводится их индексация пропорционально курсу доллара.
Индексация производится следующими способами:
- привязка выдаваемых ссуд к доллару;
- размещение остатков денежных средств ЖССК в различные высоколиквидные финансовые инструменты (валютные или рублевые).
ЖССК осуществляет предоставление займов более доступных и дешевых по сравнению с другими финансовыми институтами.
Управление ЖССК осуществляют Правление, Кредитный комитет и Ревизионная комиссия, избранные на общем собрании членов союза и подотчетные пайщикам ЖССК. Общее собрание Кооператива может возложить исполнение функций Кредитного комитета на юридическое лицо - одного из учредителей ЖССК (например, ИКРБ).
Для осуществления рентабельной деятельности, покрывающей затраты на содержание управленческого аппарата и офиса, ЖССК необходимо достичь суммы активов не менее 100000 рублей.
Наиболее подходящими для деятельности ЖССК являются следующие параметры:
- минимальное количество членов союза 250 человек;
- минимальный паевой взнос 50 рублей;
- минимальный вступительный взнос 200 рублей;
- ежемесячный вклад личных сбережений (по желанию) от 200 рублей.
Страховые компании, заключившие с заемщиком договор о долгосрочном, на 10 лет, (накопительном) страховании жизни.
Они могут выдавать по истечении 3-х лет заем в пределах страховой суммы на покупку квартиры.
Если заемщик в момент подписания договора о долгосрочном накопительном страховании жизни выплачивает страховой компании 30% страховой суммы, то страховая компания может по истечении одного года выдать ему заем в пределах страховой суммы на покупку квартиры. Залог приобретаемого жилья оформляется в данном случае на страховую компанию.
Расчеты показывают, что процентная ставка по займам страховой компании может составить 8% годовых в валюте.
В этих случаях страховые компании имеют возможность направлять часть своих резервов с учетом сумм, получаемых в рамках договоров долгосрочного накопительного страхования жизни с заемщиками (страхователями), на инвестиции в строительство нового жилья.
14. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов
(ипотечные агентства)
- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению;
- рефинансируют кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
- выпускают и размещают на рынке закладные листы, обеспечивая привлечение средств инвесторов в систему ипотечного жилищного кредитования;
- наряду с закладными листами могут размещать на финансовых рынках облигации регионального (районного) ипотечного жилищного займа;
- оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.
Ипотечное агентство Республики Бурятия (ИАРБ) и Бурятский республиканский филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (БРФАИЖК)
ИАРБ - открытое акционерное общество, учреждаемое Правительством Республики Бурятия (совместно с ИКРБ и иными структурами), с контрольным пакетом акций (в размере не менее 51%). Правительство формирует уставной капитал денежными средствами, а в отдельных случаях облигациями Бурятского республиканского ипотечного займа.
Основной деятельностью агентства является выкуп закладных у кредиторов, эмиссия закладных листов и размещение их на финансовых рынках. Доходность закладных листов (как и доходность облигаций Бурятского республиканского ипотечного займа) определяется рыночными условиями, то есть привлекательностью для инвесторов.
Ипотечное агентство может функционировать как финансовая компания, покупающая закладные и реализующая на рынках закладные листы. Вместе с тем, оно вправе осуществлять свою деятельность как (небанковская) кредитная организация, если выкупает у кредиторов права требования по кредитным (ипотечным) договорам для обеспечения эмиссий собственных ипотечных ценных бумаг.
То, что основу системы ИЖК составляют специализированные организации, занимающиеся кредитно - финансовыми операциями исключительно на (первичном и вторичном) рынках ипотечных кредитов, имеет значение с точки зрения снижения рисков в системе ИЖК. Это повышает надежность ипотечных ценных бумаг и, как следствие, обеспечивает защиту инвесторов в системе ипотечного жилищного кредитования.
15. Инвесторы
- юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды, предприятия, иностранные инвесторы и др.;
- к числу предприятий, участвующих в рефинансировании системы ИЖК, относятся, в первую очередь, предприятия, работники которых нуждаются в улучшении своих жилищных условий, в том числе через создаваемые ЖССК.
16. Инвесторы в строительство
- юридические и физические лица, вкладывающие денежные средства, а также материальные активы в строительство жилья.
IV. Описание организационно - финансовой модели
ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия.
Этапы и сроки реализации Программы ипотечного жилищного
кредитования Республики Бурятия
1.1. Оператором первичного рынка ипотечных кредитов является ИКРБ. Она разрабатывает и утверждает в Правительстве Республики Бурятия стандарты системы ипотечного жилищного кредитования, которые устанавливают "правила игры" для всех участников ипотечного рынка, а также осуществляет внедрение этих правил и контролирует их выполнение.
Первым шагом является конкурсный отбор (на основе разработанных положений) риэлторских и оценочных агентств, страховых компаний, заказчиков - застройщиков жилищного строительства, первичных кредиторов.
Работа с заемщиками строится в рамках агентского договора (оплата услуг ИКРБ для заемщика составит не более 1000 рублей), в соответствии с которым ИКРБ на основе принципа "единого окна" совершает все необходимые юридические действия по участию заемщика в системе ипотечного жилищного кредитования, а именно:
- осуществляет андеррайтинг заемщика.
- Этот вид деятельности ИКРБ осуществляет на основе агентского договора с первичным кредитором. В процессе андеррайтинга ИКРБ определяет ликвидные активы заемщика (денежные средства, жилая недвижимость, находящаяся в собственности, и прочие ликвидные материальные активы), которые могут быть использованы в качестве первичного взноса, а также совокупный ежемесячный доход семьи заемщика. В итоге происходит отбор и классификация заемщиков с точки зрения первоочередности предоставления ипотечных жилищных кредитов и приобретения жилья;
- подбирает жилье для заемщика в соответствии с его доходами и пожеланиями, либо со вторичного рынка жилья на основе агентского договора с риэлторским агентством, либо с первичного рынка жилья на основе договора с Заказчиком - Застройщиком о соинвестировании в жилищное строительство <*>;
- проводит независимую оценку жилья на основе агентского договора с оценочным агентством <**>;
- готовит договор купли - продажи между заемщиком и продавцом жилья;
- готовит на основе агентского договора со страховой компанией договор страхования жилой недвижимости, передаваемой в залог, между заемщиком и страховой компанией (имущественное страхование).
--------------------------------
<*> - В дальнейшем законодательно будет предусмотрено страхование ответственности по договору с риэлторским агентством.
<**> - В дальнейшем законодательно будет предусмотрено страхование ответственности по договору с оценочным агентством.
Отношения между сторонами устанавливаются путем оформления страхового полиса. Договор вступает в силу с 00 часов суток, следующих за днем зачисления страховой премии, уплачиваемой Страхователем (Заемщиком) на счет (в кассу) Страховщика (страховой компании). При этом страхование, обусловленное договором страхования, начинается с момента вступления его в силу либо с момента государственной регистрации перехода права собственности на застрахованное имущество, приобретаемое на средства ипотечного кредита, к Страхователю в зависимости от того, что произошло позднее.
Объект страхования - имущественные интересы Страхователя, связанные с владением, пользованием, распоряжением жилой недвижимостью, передаваемой в залог.
Страховые случаи:
а) пожар;
б) воздействие непредвиденных физических сил (удар молнии, взрыв газа, падение летательных объектов либо их обломков и иных предметов и т.п.);
в) стихийные бедствия (землетрясение, обвалы, оползень, сель, буря, вихрь, ураган, смерч, паводок, наводнение, ливень, град, действие необычных для данной местности морозов, обильный снегопад, выход подпочвенных вод, оседание и просадка грунта, засуха);
г) затопление - аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, проникновение воды из соседних помещений;
д) противоправные действия третьих лиц.
Страховая сумма устанавливается эквивалентно долларам США в размере действительной стоимости жилой недвижимости, которая определяется на основании договора купли - продажи и договора о залоге жилой недвижимости с ежемесячным уменьшением страховой суммы в зависимости от графика погашения кредита.
Безусловная франшиза (величина убытка, не покрываемого Страховой компанией при возмещении ущерба) устанавливается в размере от 100 до 500 долларов США.
Страховая премия уплачивается единовременно либо с рассрочкой платежа (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно) в рублях, по курсу ЦБ РФ на момент оплаты.
Выгодоприобретатель - Залогодержатель (Кредитор).
Срок страхования равен сроку кредитования.
Выплата страхового возмещения производится в течение 15 суток со дня получения Страховой компанией документов из компетентных органов для установления причин и размера убытка, а также определения размера убытка.
При наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается Выгодоприобретателю в пределах страховой суммы, установленной договором страхования, но не более размера неисполненных на момент выплаты страхового возмещения обязательств Заемщика (Страхователя) перед Кредитором (Выгодоприобретателем) по Кредитному договору. Под неисполненными обязательствами Страхователя понимается сумма основной задолженности по Кредитному договору (сумма кредита и процентов по кредиту), в которую не включаются неустойки (штрафы, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств Страхователем (Заемщиком) по кредитному договору;
готовит между заемщиком и страховой компанией договор страхования риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (титульное страхование).
В данном случае в отличие от имущественного страхования страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда, лишающее Страхователя права собственности на предмет залога в результате:
а) нарушения законодательства РФ при предыдущих сделках купли - продажи;
б) ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.п.);
в) продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность;
г) приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом или залогом.
Страховая сумма устанавливается эквивалентно долларам США в размере не более 85% от действительной стоимости квартиры, которая определяется на основании договора купли - продажи и договора о залоге квартиры с уменьшением в зависимости от графика погашения кредита;
- готовит между заемщиком и страховой компанией договор страхования жизни, здоровья и утраты трудоспособности.
Отношения между сторонами устанавливаются путем оформления договора страхования. Как правило, договор страхования заключается без медицинского освидетельствования. Но в отдельных случаях Страховая компания вправе назначить медицинское освидетельствование.
Объект страхования - имущественные интересы Страхователя, связанные с жизнью и трудоспособностью Страхователя (Заемщика).
Страховые случаи - смерть Застрахованного по любой причине, постоянная утрата Застрахованным общей трудоспособности, наступившая в результате несчастного случая, с назначением инвалидности, установленной не позднее года со дня наступления несчастного случая, постоянная утрата Застрахованным общей трудоспособности, наступившая по причинам иным, чем несчастный случай, с назначением инвалидности 1 группы.
Страховая сумма устанавливается эквивалентно долларам США в размере кредита плюс 10%, с ежемесячным уменьшением страховой суммы в зависимости от графика погашения Заемщиком (Страхователем) кредита.
Страховой тариф устанавливается в зависимости от возраста, состояния здоровья и вида деятельности Страхователя (Заемщика).
Страховая премия уплачивается единовременно либо с рассрочкой платежа (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно) в рублях, по курсу ЦБ РФ на момент оплаты;
- готовит договор между заемщиком и страховой компанией на накопительное страхование в случаях, когда денежные активы заемщика меньше 30 процентов стоимости приобретаемой в кредит квартиры либо, если заемщиком приобретается квартира на основе договора с Заказчиком - Застройщиком.
Суть схемы долгосрочного накопительного страхования с целью приобретения жилья состоит в следующем:
Гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, но не имеющий возможности единовременно оплатить всю стоимость жилой недвижимости, заключает со страховой компанией договор долгосрочного накопительного страхования жизни сроком на 10 лет на сумму, равную стоимости желаемой жилой недвижимости. Заключив такой договор, он ежемесячно выплачивает страховой взнос. В тот момент, когда на накопительном счету гражданина собирается 30% всей заявленной суммы, он может обратиться в страховую компанию за ссудой на оставшиеся 70% для покупки жилой недвижимости. Страховая компания рассматривает заявку и проводит андеррайтинг заемщика (посредством ИКРБ). В случае положительного ответа компания выдает заявителю требуемую ссуду через год после накопления последним 30% стоимости жилой недвижимости. Заемщик приобретает жилую недвижимость в собственность, закладывает ее в пользу страховой компании и продолжает платить ежемесячные страховые взносы, увеличившиеся с учетом платежей по обслуживанию ссуды. Ссуда страховой компании является процентной, рассчитываемой в долларах США.
До момента накопления страхователем 30% от стоимости жилой недвижимости страховщик выплачивает ему оговоренную в договоре премию за размещение денежных активов страхователя.
С учетом ежемесячных платежей по страховому полису к моменту покупки заемщик оплатит порядка 40% стоимости жилой недвижимости.
Страховая компания выдает страхователю - заемщику ссуду спустя год после его обращения. В течение этого срока компания инвестирует свои резервы в строительство жилья по договору соинвестирования с Заказчиком - Застройщиком.
В том случае, если кредитором ипотечного жилищного кредита выступает иной первичный кредитор, страховая компания осуществляет накопление денежных средств заемщиков и участвует за счет сформированных резервов в соинвестировании жилищного строительства;
- готовит кредитный договор (договор займа) между заемщиком и первичным кредитором, а также договор об ипотеке (залоге недвижимости).
Объем месячных платежей по ипотечному жилищному кредиту не может превышать трети совокупного дохода семьи заемщика.
Величина процентных ставок определяется в конечном итоге доходностью закладных листов, привлекательной для инвесторов.
Процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам определяются в долларах США в пересчете на рубли по текущему курсу, устанавливаемому Банком России. В 1999 году курс рубля по отношению к доллару изменился на 14,3% (4 рубля за доллар в течение года). При запланированном в федеральном бюджете 2000 года изменении курса рубля с 28 рублей за доллар до 32 рублей за доллар до сих пор значение рубля по отношению к доллару не изменилось. Следовательно, главная опасность для заемщика в "валютных" расчетах процентных ставок таится лишь в значительных скачках курса рубля по отношению к курсу доллара США.
Государственная поддержка системы ипотечного жилищного кредитования должна быть направлена на снижение рисков для заемщиков от резких изменений курса рубля. Эта поддержка в рассматриваемых моделях будет осуществляться путем компенсации заемщикам потери при изменении курса рубль/доллар более, чем на 15% за счет предоставления жилищным субсидиарным фондом жилищных субсидий;
- осуществляет продажу (при необходимости) имеющегося жилья заемщика. Средства от продажи идут на погашение ссуды (кредита);
- осуществляет нотариальное удостоверение договора об ипотеке между заемщиком и кредитором (нотариус выбирается на основе конкурса);
- организует государственную регистрацию закладной (договора об ипотеке и договора купли - продажи приобретаемого жилья) на основе договора с регистрационной Палатой;
- осуществляет продажу (при необходимости) имеющегося жилья заемщика. Средства от продажи идут на погашение ссуды (кредита).
1.2. В качестве первичных кредиторов, наряду со страховой компанией, могут выступать:
- жилищный ссудно - сберегательный кооператив (ЖССК).
Пайщиками ЖССК являются будущие заемщики. В число его учредителей могут входить заказчики - застройщики, предоставляющие жилье пайщикам ЖССК, ИКРБ, выполняющая функции кредитного комитета ЖССК, и иные юридические лица;
- банк.
Банк осуществляет кредитование заемщиков в пределах сумм, которые размещает ИКРБ на его счетах. Ипотечные жилищные кредиты, выдаваемые банком, будут иметь льготную кредитную ставку (порядка 7 - 8%), которая становится таковой вследствие размещения средств ИКРБ на счетах банка.
Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичными кредиторами, направляются последними продавцам жилой недвижимости.
1.3. Параллельно с рассмотренными выше моделями целесообразно решать проблему обеспечения жильем малоимущих категорий граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий в органах местного самоуправления.
Для этих целей может использоваться жилье заемщиков, находившееся в их собственности и освобожденное ими после получения ипотечного жилищного кредита.
Оператором "социальной" части Программы ИЖК является учреждаемый Правительством Республики Бурятия или местными администрациями жилищный субсидиарный фонд, который выделяет адресные жилищные субсидии гражданам из числа очередников. Размер этих субсидий устанавливается в зависимости от социальных норм жилья и доходов граждан в соответствии с положением, утверждаемым соответствующими администрациями. Субсидии используются очередниками в качестве первичных взносов при ипотечном кредитовании.
2.1. Региональным оператором вторичного рынка ипотечных кредитов является ИАРБ. Основной его функцией является выкуп закладных, появляющихся в процессе реализации ипотечных проектов и становления первичного рынка ипотечных кредитов. Сформированные соответствующим образом пулы закладных становятся обеспечением выпускаемых ИАРБ закладных листов (или облигаций).
Основными потребителями ценных бумаг ИАРБ являются предприятия, работники которых объединяются в ЖССК с целью улучшения своих жилищных условий. Это наиболее эффективный способ вложения средств предприятиями для решения жилищных проблем своих сотрудников, поскольку операции с ценными бумагами не облагаются налогом на добавленную стоимость. Одновременно это наименее рискованный способ вложений, поскольку возвратность средств и доход по закладным листам (облигациям) обеспечиваются сотрудниками этих же предприятий.
Важным инструментом вовлечения средств в ипотечное жилищное кредитование станут облигации Бурятского республиканского (или районных) ипотечного займа. Агентом по размещению этих облигаций на рынке станет ИАРБ, которое повысит надежность этих ценных бумаг за счет ипотечных активов (закладных), выкупаемых у первичных кредиторов.
2.2. По мере развития первичного рынка ипотечных кредитов формируются условия для интеграции системы ИЖК Республики Бурятия в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования, оператором которой является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Эта интеграция осуществляется либо путем вхождения АИЖК в число учредителей ИАРБ, либо путем создания Бурятского республиканского филиала АИЖК.
Методической основой интеграции являются Стандарты системы ИЖК Республики Бурятия, которые в этом случае должны совпадать с соответствующими федеральными стандартами, определяемыми уполномоченной федеральной структурой (Госстроем РФ). В противном случае средства стратегических инвесторов не могут быть инвестированы в выкуп прав требования по ипотечным жилищным кредитам, выдаваемым посредством региональных структур.
Этапы и сроки реализации Программы ИЖК Республики Бурятия
Первый этап - подготовка и реализация пилотного ипотечного проекта (2001 - 2002 гг.):
1. Учреждение ИКРБ и ЖСФ.
2. Организация работы с населением.
3. Отбор основных участников Программы ИЖК на данном этапе (страховая компания, банк - кредитор, риэлторские и оценочные агентства, Заказчик - Застройщик) и формализация отношений между ними.
4. Разработка нормативно - правовых актов, регулирующих переход прав собственности в процессе ипотечного жилищного кредитования.
5. Землеотвод участка под строительство жилого дома в рамках пилотного ипотечного проекта.
6. Строительство и реализация жилья в рамках пилотного ипотечного проекта.
7. Формирование условий для учреждения ЖССК.
8. Выдача кредитов под жилье, приобретаемое на вторичном рынке.
Второй этап - реализация второго инвестиционного цикла пилотного ипотечного проекта (2002 - 2003 гг.):
1. Строительство и реализация жилья.
2. Формирование условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования системы ИЖК.
3. Формирование районных списков потенциальных заемщиков (включенных в систему накопления средств на первичный взнос) и на их основе республиканской базы данных (кредитных историй) по заемщикам, интегрированных в федеральную базу данных.
4. Учреждение ЖССК.
5. Выпуск и размещение первой серии облигаций Бурятского республиканского ипотечного займа.
Третий этап - формирование механизмов рефинансирования системы (2002 - 2005 гг.):
1. Учреждение ИАРБ.
2. Учреждение Бурятского республиканского филиала АИЖК.
3. Выкуп и размещение второй серии облигаций Бурятского республиканского ипотечного займа.
4. Реализация третьего инвестиционно - строительного цикла.
5. Привлечение инвестиций в расширение строительства жилья под ипотечное кредитование во всех районах республики.
6. Начало выдачи кредитов без условия частичного расчета старым жильем (при наличии первичного взноса не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья).
7. Выдача кредитов под жилье, приобретаемое на вторичном рынке.
Реализация третьего этапа означает начало рыночных (без обязательных административной поддержки и контроля) отношений между участниками в системе ипотечного кредитования.
V. Организация управления Программой ипотечного жилищного
кредитования Республики Бурятия и контроль за ходом
ее реализации.
Стандарты Программы ипотечного жилищного кредитования
Управление Программой ИЖК Республики Бурятия осуществляется на двух уровнях:
- на методологическом - путем принятия стандартов Программы, пакетов законодательных и других нормативно - правовых актов;
- на организационном - путем учреждения ИКРБ, жилищных субсидиарных фондов (на первом этапе) и ИАРБ (на третьем этапе).
ИКРБ выполняет роль оператора Программы ИЖК, методологической основой деятельности которого являются стандарты системы ИЖК, утверждаемые Правительством и согласованные с уполномоченной федеральной структурой (Госстроем РФ) (для обеспечения единства формируемой общероссийской системы ИЖК). ИКРБ проводит конкурсный отбор субъектов ипотечного рынка и контроль над их деятельностью на основе соответствующих договоров. Руководство ИКРБ Правительство осуществляет через Собрание акционеров и Наблюдательный совет корпорации, члены которых утверждаются постановлением Народного Хурала.
Совместная деятельность Правительства, ИКРБ, отобранных на основе конкурса банка и страховой компании по реализации пилотного ипотечного проекта будет основываться на Генеральном соглашении между упомянутыми участниками Программы ИЖК.
Отобранная по конкурсу организация - девелопер осуществляет управление инвестиционно - строительным процессом в качестве Заказчика - Застройщика в период реализации пилотного ипотечного проекта.
Контроль за функционированием Программы ИЖК, а также целевым и эффективным использованием бюджетных и внебюджетных средств осуществляется со стороны Правительства путем периодического заслушивания отчета членов Наблюдательного совета ИКРБ и ежегодным аудитом.
По мере формирования первичного рынка ипотечных кредитов и создания условий для функционирования механизма рефинансирования начнет работать ИАРБ. Контроль за деятельностью агентства Правительство будет осуществлять через своих представителей (кандидатуры которых утверждаются Народным Хуралом) в его Собрании акционеров и Наблюдательном совете.
Стандарты программы ипотечного жилищного кредитования
Республики Бурятия
1. Устав ИКРБ.
2. Устав ИАРБ.
3. Устав жилищного субсидиарного фонда.
4. Устав жилищного ссудно - сберегательного кооператива.
5. Положение о конкурсном отборе риэлторского агентства.
6. Положение о конкурсном отборе оценочного агентства.
7. Положение о конкурсном отборе страховой компании.
8. Положение о конкурсном отборе нотариальной конторы.
9. Положение о конкурсном отборе Заказчика - Застройщика.
10. Положение о конкурсном отборе строительной подрядной организации.
11. Положение о конкурсном отборе банка - кредитора.
12. Проспект эмиссии закладных листов.
13. Проспект эмиссии облигаций республиканского ипотечного займа.
14. Порядок выпуска жилищных сертификатов.
15. Порядок предоставления адресных жилищных субсидий.
16. Порядок предоставления гарантий Правительства Республики Бурятия.
17. Методика оценки платежеспособности (андеррайтинг) заемщика.
18. Методика работы "единого окна".
19. Агентский договор ИКРБ с заемщиком.
20. Агентский договор ИКРБ с Кредитором.
21. Агентский договор ИКРБ с риэлторским агентством.
22. Агентский договор ИКРБ с оценочным агентством.
23. Агентский договор ИКРБ со страховой компанией.
24. Договор ИКРБ с регистрационной Палатой.
25. Договор ИКРБ с нотариальной конторой.
26. Договор ИКРБ с банком - кредитором о размещении средств.
27. Инвестиционный договор ИКРБ с Заказчиком - Застройщиком.
28. Инвестиционный договор страховой компании с Заказчиком - Застройщиком.
29. Договор страхования жилой недвижимости, передаваемой в залог, между заемщиком и страховой компанией.
30. Договор страхования, риска утраты жилой недвижимости в результате прекращения права собственности (титульное страхование) между заемщиком и страховой компанией.
31. Договор страхования жизни, здоровья и утраты трудоспособности заемщика со страховой компанией.
32. Договор накопительного страхования между заемщиком и страховой компанией.
33. Кредитный договор (договор займа).
34. Договор об ипотеке.
35. Договор купли - продажи между заемщиком и продавцом жилья.
36. Договор купли - продажи жилья между заемщиком и Заказчиком - Застройщиком.
37. Договор купли - продажи между заемщиком и покупателем жилья.
38. Договор купли - продажи закладных.
39. Договор купли - продажи закладных листов (облигаций республиканского ипотечного займа).
VI. Законодательное и нормативное обеспечение Программы
ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия
(Разработка системы правовых актов, рекомендации по
изменению действующих правовых актов Республики Бурятия
для запуска системы ипотечного жилищного кредитования)
Часть первая. Анализ действующего законодательства с точки зрения его приспособленности для осуществления в Республике Бурятия Ипотечного жилищного кредитования
Институт ипотеки в гражданском праве Российской Федерации находится в процессе развития, поэтому любой инвестиционный проект в этой области сопряжен с определенным количеством трудностей и проблем юридического характера. На данный момент функционирование системы ипотечного жилищного кредитования регулируется достаточно объемным, но все еще неполным и противоречивым объемом нормативно - правовых актов.
На федеральном уровне базовыми для регулирования ипотеки являются Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Указанные документы достаточно подробно регулируют вопросы существа ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств, заключения договора об ипотеке, государственной регистрации ипотеки как обременения недвижимого имущества, порядок пользования заложенным имуществом и другие вопросы. Однако ряд проблем, неизбежно возникающих на практике, никак не урегулирован федеральным законодательством. Восполнение этих пробелов на региональном уровне напрямую невозможно, так как в соответствии со статьей 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в исключительной компетенции Российской Федерации. Однако в субъекте Российской Федерации могут приниматься нормативно - правовые акты организационно - распорядительного характера.
Первым актом подобного рода в Республике Бурятия должен стать Закон "Об организации системы ипотечного кредитования в Республике Бурятия", дополняющий и уточняющий положения федеральных законов и Закона Республики Бурятия "Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Бурятия" от 28 сентября 1999 года. Последний не осуществляет даже рамочного регулирования системы ИЖК, дублируя положения Федерального закона "Об ипотеке". Задача институционального оформления системы ИЖК была частично решена постановлением Правительства Республики Бурятия от 23 марта 1999 года "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия", в котором приводится перечень основных участников ипотечного рынка и предусматривается необходимость создания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Республике Бурятия в форме ОАО с долей государственного участия 51%. Однако, во-первых, функции каждого из участников определены неточно, во-вторых, предлагаемая в указанном документе схема ориентирована прежде всего на банковский ипотечный кредит, не учитывая возможности выдачи ипотечных займов гражданам жилищными ссудно - сберегательными кооперативами и страховыми компаниями. Следовательно, необходимо расширить нормативно закрепленный перечень субъектов системы ИЖК в Республике Бурятия, уточнить их правовой статус и функции, а также механизм взаимодействия. Эти задачи и должен решить предлагаемый нами проект закона "Об организации системы ипотечного кредитования в Республике Бурятия". Его нормы могут быть впоследствии уточнены и дополнены нормами региональных подзаконных актов.
Но, осуществляя лишь рамочное регулирование, данный закон не сможет разрешить все существующие на сегодняшний день трудности. Поэтому хотелось бы подробнее остановиться на частных проблемах, которые также требуют принятия новых региональных нормативно - правовых актов.
Прежде всего, необходимо остановиться на проблемах, возникающих при регистрации договора об ипотеке и связанного с ним комплекса прав и документов. В Республике Бурятия деятельность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется соответствующим Положением, утвержденным постановлением Правительства Республики Бурятия от 25 января 2000 года № 21. Однако указанный документ существующие проблемы не решает, так как, устанавливая структуру и организацию деятельности учреждения юстиции, в остальном он дублирует Федеральный закон "Об ипотеке". А проблемы, препятствующие осуществлению Программы ипотечного жилищного кредитования, существуют следующие:
- При юридическом оформлении отношений между кредитором и заемщиком в системе ИЖК государственной регистрации подлежат: договор купли - продажи жилого помещения в кредит, переход права собственности на это жилое помещение, договор ипотеки и все существующие обременения имущества. Такой объем прав и сделок, подлежащих регистрации, требует определенной унификации. Поэтому представляется целесообразным нормативно оформить необходимость одновременной государственной регистрации прав и сделок в системе ИЖК как единого блока;
- Законодательство Российской Федерации не содержит исчерпывающего перечня обременений, подлежащих государственной регистрации. Поэтому теоретически и практически возможную регистрацию права проживания в жилом помещении как обременения необходимо закрепить нормативно. Это соответствует интересам как ипотечного кредитора, так и должника. По сути, необходимость государственной регистрации права проживания дополняет положения Гражданского кодекса об обязанности залогодателя известить залогодержателя о всех правах третьих лиц на заложенное имущество и придает стабильность отношениям в системе ИЖК;
- Гражданский кодекс и Федеральный закон "Об ипотеке", закрепляя право залогодержателя проверять заложенное имущество, не предлагают более или менее эффективных механизмов осуществления этого права. Возможность ознакомления с данными единого государственного реестра, куда в обязательном порядке заносятся все обременения, в том числе и право проживания может стать первым шагом в этом направлении.
Имеет смысл закрепить нормативно и обязанность органов регистрационного учета в Республике Бурятия содействовать ипотечному кредитору при осуществлении им права проверки заложенного имущества.
Важную роль при юридическом оформлении отношений субъектов системы ИЖК играют органы опеки и попечительства, дающие согласие на заключение договора ипотеки жилого помещения, если в нем проживают несовершеннолетние, и на выселение несовершеннолетних из помещения, на которое обращается взыскание (п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ). Поэтому совершенно необходимо принятие на региональном уровне ряда норм рекомендательного характера, предписывающих органам опеки и попечительства всесторонне изучать ситуацию и тщательно взвешивать принимаемые решения, учитывая реальные интересы несовершеннолетнего. Отказ на выселение несовершеннолетнего из заложенного жилого помещения, к примеру, скорее противоречит реальным интересам несовершеннолетнего, чем защищает его жилищные права.
Определенные трудности могут возникнуть и при выселении членов семьи залогодателя. В соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют права пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Федеральный закон "Об ипотеке" в статье 78 устанавливает, что члены семьи залогодателя обязаны по требованию нового собственника освободить занимаемое жилое помещение в течение месяца, при условиях, что:
- жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.
Поэтому имеет смысл нормативно оформить процедуру отобрания у членов семьи залогодателя подобного обязательства. К примеру, предоставление такого обязательства может быть обязательным условием государственной регистрации единого блока прав и сделок в системе ИЖК.
Еще одна частная проблема связана с необходимостью создания достаточного по объему резервного жилищного фонда, предназначенного для временного проживания лиц, выселенных из заложенного помещения в связи с обращением на него взыскания. Необходимость его создания предусмотрена статьей 10 Закона Республики Бурятия "Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Бурятия". Однако порядок создания, предоставления и пользования жилым помещением резервного фонда также требует правовой регламентации.
Все эти проблемы призван разрешить предлагаемый нами проект закона "О координации деятельности государственных и муниципальных органов Республики Бурятия при осуществлении в республике ипотечного жилищного кредитования". Его положения также могут дополняться и уточняться подзаконными актами Республики Бурятия.
VII. Ресурсное обеспечение Программы ипотечного жилищного
кредитования Республики Бурятия
Ресурсное обеспечение Программы ИЖК осуществляется за счет федерального, республиканского и местных бюджетов, а также внебюджетных источников.
Прямые инвестиции за счет республиканского и местных бюджетов направляются:
- на формирование уставных капиталов ИКРБ и ИАРБ;
- на наполнение жилищного субсидиарного фонда;
- на выделение адресных жилищных субсидий в качестве первичного взноса при ипотечном кредитовании;
- на реализацию ипотечных пилотных проектов на возвратной основе в виде беспроцентных ссуд (номинированных в долларах США).
Средства, выделяемые Правительством Республики Бурятия и органами местного самоуправления ИКРБ, направляются ей на соинвестирование жилищного строительства и кредитование граждан (через банки), а также на содержание персонала и инфраструктуры на период реализации пилотного проекта;
В качестве ресурсного обеспечения Программы могут и должны использоваться материальные активы в форме отводов земельных участков под жилищное строительство и жилые объекты незавершенного строительства.
Денежные средства, выделяемые Правительством Республики Бурятия на формирование уставного капитала ИАРБ, направляются на формирование первичных ипотечных активов в форме пула закладных.
Средства федерального бюджета в форме государственных гарантий по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию могут быть направлены лишь на выкуп прав требований по ипотечным жилищным кредитам, выданным в Республике Бурятия (в том числе, в виде закладных).
Наряду с бюджетными средствами в процессе реализации ипотечных проектов в систему ИЖК будут вовлекаться средства юридических лиц, а также жителей Республики Бурятия. На первом этапе финансовое внебюджетное обеспечение будет формироваться за счет:
- резервов страховой компании, формируемых, в том числе, за счет средств жителей Республики Бурятия;
- собственных средств строительных и подрядных организаций;
- средств прочих инвесторов, привлекаемых Заказчиками - Застройщиками в жилищное строительство;
- кредитных ресурсов банков;
- средств граждан и юридических лиц через облигации Бурятского республиканского ипотечного займа.
Экономический расчет показывает, что на каждый рубль бюджетных вложений в систему ипотечного кредитования вовлекается не менее четырех - пяти внебюджетных рублей, не говоря уже о пополнении бюджетов за счет активизации профессиональной деятельности субъектов ипотечного рынка (увеличение налогооблагаемой базы).
Основным требованием, предъявляемым к организационно - финансовой схеме пилотного ипотечного проекта, является обеспечение его окупаемости в сроки, сопоставимые с инвестиционно - строительным циклом.
VIII. Пилотный ипотечный проект Программы ИЖК
Республики Бурятия.
Технико - экономическая оценка проекта
Пилотный проект Программы ИЖК предназначен для запуска системы ИЖК. Период реализации пилотного проекта - с I по IV квартал 2001 г. (в случае выполнения графиков финансирования и строительных работ).
В пилотном проекте заложены следующие параметры, отвечающие требованиям будущих заемщиков:
предполагаемый объем строительства в рамках пилотного проекта - 3500 м2. Заявленная себестоимость возводимого жилья - около 7000 руб./м2 (24,5 млн. руб. на 3500 м2); цена реализации построенного жилья - 8750 руб./м2.
В рамках реализации пилотного проекта выделяются следующие аспекты деятельности ИКРБ:
1. Финансирование Программы на начальном этапе осуществляется за счет бюджетных средств. Правительство Республики Бурятия вносит в уставный капитал ИКРБ средства в размере 17,5 млн. рублей, которые используются ИКРБ на следующие цели:
- 3,3 млн. рублей предназначены для покрытия операционных расходов ИКРБ в 2000 - 2001 гг.;
- 14,2 млн. рублей ИКРБ планирует отправить на инвестиционное строительство жилья и выдачу ипотечных займов. Из этих средств 13,2 млн. передано в заем Министерству финансов Республики Бурятия. Возврат планируется в следующем порядке: 9,7 млн. рублей - в I квартале 2001 г.; 3,5 млн. рублей - во II квартале 2001 г.
Помимо средств, внесенных в уставный капитал, Правительство предоставляет ИКРБ ссуду в размере 16 млн. рублей по годовой ставке 0,5%, выделяемой в течение 2001 г. Во II квартале - 6,0 млн. рублей, в III квартале - 7,0 млн. рублей, в IV квартале - 3,0 млн. рублей. Срок погашения ссуды в размере 13,0 млн. рублей - 31 декабря 2001 г.
2. После учреждения ИКРБ в режиме "единого окна" производит прием заявок от потенциальных заемщиков, ведет андеррайтинг и определяет конкретных заемщиков для участия в пилотном проекте по трем параметрам:
1) Заемщики под новое жилье.
Граждане, рассчитывающие на ипотечный заем до 30% от стоимости приобретаемого жилья на период до 10 лет при процентной ставке 3/4 ставки ЦБ РФ (18,75% годовых) в рублях:
- готовые приобрести жилье в определенном ИКРБ районе, в домах, подлежащих строительству в рамках пилотного проекта;
- имеющие первичный взнос не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья;
- обязующиеся сделать к моменту приобретения нового жилья доплату до 70% стоимости приобретаемого жилья, преимущественно путем реализации освобождаемого жилья.
2) Очередники - заемщики.
Граждане, имеющие право на получение жилищной субсидии, готовые брать ипотечный кредит на разницу между стоимостью приобретаемого жилья и первичного взноса с учетом жилищной субсидии на период до 10 лет при процентной ставке 3/4 ставки ЦБ РФ (18,75% годовых) в рублях:
- прошедшие андеррайтинг, по результату которого определяется размер субсидии, предоставляемой в качестве первичного ипотечного взноса;
- готовые приобрести за счет ипотечного кредитования вторичное жилье.
3) Коммерческие заемщики.
Граждане, имеющие первичный взнос не менее 70% от стоимости приобретаемого жилья и готовые взять ипотечный кредит на период до 10 лет при процентной ставке 3/4 ставки ЦБ РФ (18,75% годовых) в рублях. Такие заемщики могут, самостоятельно выбирая, приобретать жилье на свободном рынке.
3. По результату отбора заемщиков ИКРБ организует строительство домов для отобранных заемщиков, отвечающего их потребностям. Расчетная себестоимость строительства - 24500 тыс. рублей; коммерческая стоимость всех квартир - 30625 тыс. рублей.
Направления использования выделенных средств:
- 20,5 млн. рублей направляется в инвестиционное строительство жилья для заемщиков;
- 3,3 млн. предназначено для покрытия операционных расходов ИКРБ;
- 2,0 млн. рублей используются на выдачу ипотечных займов под приобретение заемщиками жилья на вторичном рынке;
- 7,7 млн. рублей используются для выдачи ипотечных займов покупателям нового жилья.
4. Строительство полностью финансируется ИКРБ с учетом первоначальных взносов заемщиков.
Участие ИКРБ в строительстве - 87% от себестоимости, то есть 21,2 млн. рублей.
Внебюджетные источники под 10% годовых - 5,5% от себестоимости, то есть 1,36 млн. рублей.
Средства населения - 7,5% от себестоимости, то есть 1,94 млн. рублей.
Ниже приведена схема финансирования строительства.
Предполагается, что деятельностью ИКРБ обеспечивается непрерывный поток заявок и первичных взносов. Фонд операционных расходов и порядок их осуществления учитываются отдельно.
По итогам первого инвестиционно - строительного цикла в распоряжении ИКРБ останется 14,8 млн. рублей, из которых 12,8 млн. рублей предназначены для кредитования заемщиков в предполагаемом объеме 30% от продажной стоимости жилья следующего года.
Финансовый результат от инвестиционной деятельности ИКРБ рассчитывается следующим образом:
Выручка от реализации жилья составит 30625 тыс. рублей, за вычетом НДС - 25520 тыс. рублей, за исключением прочих налогов с оборота (1%) - 25210 тыс. рублей.
Себестоимость строительства - 24500 тыс. рублей, за вычетом НДС - 20416 тыс. рублей.
В состав издержек следует включить выплату процента по кредиту банка 140 тыс. рублей (с учетом рассроченной выдачи кредита). Прибыль от инвестиционной деятельности ИКРБ составит 25210 - 20416 - 140 - 3300 = 1354 тыс. рублей. Чистая прибыль ИКРБ - 947 тыс. рублей.
Выданные ипотечные кредиты под приобретение жилья в течение этого же года породят возвратный денежный поток в размере 3,74 тыс. рублей, который распределится следующим образом: 1,93 тыс. рублей - погашение основной суммы долга, 1,81 тыс. рублей - в уплату процентов.
По итогам 1-го года у ИКРБ останется денежных средств в сумме 22560, из них 14840 - собственные денежные средства, 7730 - выданные ипотечные займы. Задолженность перед администрацией - 16 млн. рублей.
Для возобновления инвестиционно - строительного цикла в 2002 году с ростом в 20% и выдачи новых займов потребуются дополнительные вложения в размере около 13,3 млн. рублей, которые предполагается привлечь у страховых компаний, населения и других инвесторов.
5. Инвестиционно - кредитный цикл - 12 месяцев.
За этот период заемщики накапливают средства, вкладывая после внесения первичного взноса ежемесячно сумму из расчета ежемесячного расчета по будущему ипотечному кредиту. Тем самым они создают свою кредитную историю, дополнительно подтверждая платежеспособность и уменьшая сумму кредитования.
После прохождения андеррайтинга коммерческие заемщики подбирают подходящее жилье и оформляют ипотечный заем.
В этом же периоде очередники - заемщики отбирают квартиры, подлежащие сдаче коммерческими заемщиками.
В то же время ИКРБ продолжает андеррайтинг заемщиков для последующих инвестиционно - кредитных циклов и обеспечивает кредитование коммерческих заемщиков.
6. По завершении строительного цикла коммерческие заемщики при участии ИКРБ в режиме единого окна одномоментно:
- оформляют ипотечный заем;
- оформляют договор купли - продажи на новое жилье;
- реализуют старое жилье очереднику - заемщику;
- передают новое жилье в залог Кредитору;
- страхуют сделку, новое жилье и прочие риски.
Одновременно и очередники - заемщики приобретают жилье коммерческих заемщиков по ипотечной схеме.
7. Продавец нового жилья рассчитывается с кредитором и инвесторами, после чего ИКРБ полученные средства инвестирует во второй инвестиционно - кредитный цикл. Полученная прибыль идет на покрытие операционных расходов ИКРБ и развитие системы ИЖК.
8. В дальнейших циклах развитие системы определяется доходом ИКРБ от инвестиционно - строительной деятельности и привлекательностью ипотечных ценных бумаг для инвесторов. Если доход по закладным не привлекателен на рынке, то есть лишь три варианта прогрессирующего рефинансирования системы:
- увеличение процентной ставки по выдаваемым кредитам;
- скупка ипотечных ценных бумаг администрацией;
- компенсация дисконта при рефинансировании прибылью ИКРБ от инвестиционно - строительной деятельности.
Ипотечные жилищные займы
В качестве Кредитора могут выступать:
- Банк за счет финансовых ресурсов, предоставляемых ИКРБ. Ввиду того, что кредитные ресурсы потребуются Заемщикам после того, как будет завершен инвестиционно - строительный цикл, открывается возможность для Банка - кредитора существенно понизить процентную ставку по кредиту;
- Жилищный ссудно - сберегательный кооператив;
- На 1-ом этапе внедрения Программы ИЖК Республики Бурятия - ИКРБ.
Расчеты и опыт показывают, что процентная ставка может быть установлена на уровне 3/4 ставки ЦБ РФ годовых в рублях.
Вывод: самофинансирование Программы при стартовых условиях возможно с очень большой долей риска, поскольку:
1) Коммерческие параметры проекта (соотношение рыночной цены и себестоимости, процентная ставка по кредиту) обеспечивают слишком малую доходность на вложения;
2) Отсутствует нормативно - правовая база для осуществления операций с ипотечными ценными бумагами, ввиду чего практически невозможно рефинансирование из внебюджетных источников;
3) Отсутствует законодательная регламентация деятельности ссудно - сберегательных кооперативов, также немыслимой без рефинансирования.
Ввиду обозначенных факторов, для поддержания автономного функционирования ИКРБ (с минимальной бюджетной подпиткой) на современном этапе (который можно считать подготовительным) необходимо сочетание инвестиционно - строительного и кредитно - финансового циклов. Учитывая специфику регионального спроса на жилье, на подготовительном этапе эти виды деятельности не обязательно должны быть тесно сопряжены: основной спрос на ипотечные кредиты концентрируется на вторичном рынке жилья, который мог бы на некоторое время стать основным полем кредитной деятельности ИКРБ.
В то же время первичный рынок жилья является более перспективным (хотя бы с точки зрения залоговой стоимости и кредитных рисков), и для ИКРБ очень важно на начальном этапе приобрести опыт оператора ипотеки на данном сегменте.
IX. Оценка эффективности и социально - экономических
последствий реализации Программы ИЖК Республики Бурятия
(Прогноз последствий воздействия предполагаемой схемы
кредитования на условия проживания населения и
экономическую ситуацию в регионе)
1. Последовательность этапов развития системы ипотечного кредитования в регионе и прогноз финансовых потоков.
Анализ схемы соглашений участников Программы ИЖК и возникающих финансовых потоков дает возможность развернуть заданные параметры пилотного проекта в обобщенный прогноз развития системы.
Успех реализации предлагаемой схемы будет зависеть от согласованности действий региональной администрации и остальных агентов. В случае, если будет вовремя обеспечена финансовая, организационная и институциональная (в форме нормативно - правовой базы) поддержка администрации, а также созданы условия макроэкономической стабильности, в перспективе ожидается устойчивое функционирование и развитие системы ипотечного кредитования за счет привлечения средств из внебюджетных источников (механизма рефинансирования кредитов через вторичный рынок ценных бумаг). Становится возможным расширение ипотечного кредитования (в том числе размеров выдаваемых кредитов) с последующим вовлечением новых социальных категорий и сегментов рынка. Выделяются следующие этапы развития системы ипотечного кредитования, зависящие от темпов расширения ресурсов системы и от роста кредитоспособности потенциальных заемщиков:
- Запуск механизма: инвестирование в строительство и обеспечение льготного кредита населению, основанные на первоначальных вложениях администрации. Параметры пилотного проекта соответствуют современным социально - экономическим условиям в регионе (уровень доходов и обеспеченность жильем). Основной источник развития - прибыль, получаемая от инвестиционной деятельности, направляемая в основном на расширение льготного кредитования.
- Расширенный (максимальный) рост: привлечение финансовых ресурсов из бюджета и внебюджетных источников с целью удовлетворения как можно большего числа запросов. При существенном улучшении структуры доходов населения (повышении среднего уровня доходов и сокращении дифференциации) возможно увеличение размера кредита относительно стоимости приобретаемого жилья и повышение процентных ставок по кредиту. Происходит переориентация на другие источники финансирования. Одновременно формируется устойчивая очередь потенциальных заемщиков, участвующих в накоплении первоначальных взносов и создании собственной кредитной истории.
- Следует подробнее остановиться на роли государственных органов в описанном процессе. На первоначальном этапе администрация осуществляет вложения, необходимые для запуска первого инвестиционно - строительного цикла. По его завершении ИКРБ вполне способна самостоятельно наращивать объемы строительства для целей ипотечного кредитования. В последующий ряд лет администрация может увеличить уставный капитал ИКРБ либо предоставить ссуду, дабы расширить фонд развития до тех пор, пока потенциал корпорации не превысит естественные потребности региона в кредитовании.
Государство, как учредитель (на ранних стадиях - единственный акционер), получает свою часть нераспределенной прибыли ИКРБ. Но основная сфера, в которой администрация реализует свои непосредственные интересы - сектор высвобождаемого вторичного жилья, предназначенного для населения, испытывающего остроту жилищной проблемы в наибольшей степени. Поскольку такое жилье по качеству пригодно для социальных нужд, его невысокая цена открывает дорогу для ипотечного кредитования малообеспеченных слоев населения, при государственном субсидировании в объеме первоначального ипотечного взноса от 30 до 95% стоимости жилья.
Таким образом, размер привлекаемых бюджетных средств ограничивается лишь вложениями в уставный и добавочный капитал ИКРБ и ИАРБ, а также объемами субсидирования и докредитования приобретения социального жилья.
Для анализа ресурсных потоков финансирования целесообразно отдельно рассмотреть две программы ипотечного кредитования.
Программа 1. Обеспечение ипотечного кредитования под приобретение нового жилья.
В нынешних социально - экономических условиях, чтобы развернуть Программу ИЖК и повысить ее популярность, желательно кредитовать население по льготной ставке. При этом рефинансирование из внебюджетных источников возможно лишь в меньшем объеме по сравнению с выдаваемыми кредитами (чтобы обеспечить требуемую доходность реализуемых закладных). Недостающие средства для развития привлекаются из прибыли от инвестиционно - строительной деятельности. В случае невозможности по ряду причин запустить механизм рефинансирования кредитов траектория развития определяется лишь средствами, полученными в результате инвестиционной деятельности, и приобретет линейную форму. В случае успешной реализации ипотечных закладных и акций ИКРБ на фондовом рынке размер фонда развития напрямую зависит от объема кредитов, выданных в предшествующий период, и тогда объем вложений будет расти в геометрической прогрессии (как это продемонстрировано в динамической модели).
Программа 2. Обеспечение ипотечного кредитования под приобретение вторичного жилья.
Льготное кредитование в данной Программе возможно только за счет дотаций, так как льготирование процентной ставки не позволяет обеспечить 100-процентное рефинансирование на внешнем рынке. Если же кредитование осуществляется по ставке, приближенной к рыночной, то есть не менее 3/4 ставки ЦБ РФ, то выручка от реализации закладных будет превышать объем вложений, и тогда кредитор становится заинтересованным в расширении масштабов ИЖК в данном сегменте.
Примечание. В программах принята процентная ставка 3/4 ставки ЦБ РФ.
Ниже приведена динамическая модель ресурсного обеспечения и развития системы ИЖК под приобретение нового жилья (программа 1). Основной ее недостаток в жесткости предпосылки мгновенной оборачиваемости средств по итогам инвестиционно - строительного цикла. В реальности существуют значительные временные лаги между завершением строительства, расчетами с покупателями и соинвесторами, реализацией закладных и, наконец, возобновлением цикла. Длительность данных лагов зависит от качества организации взаимодействия между участниками программы.
----------------------T----T----T----T----T----T----¬
¦ Года ¦2001¦2002¦2003¦2004¦2005¦2006¦
+---------------------+----+----+----+----+----+----+
¦Инвестиции, млн. руб.¦ 0 ¦ 13 ¦ 33 ¦ 67 ¦ 83 ¦104 ¦
L---------------------+----+----+----+----+----+-----
Ввод нового жилья
-------------------------T----T----T----T----T----T----¬
¦ Года ¦2001¦2002¦2003¦2004¦2005¦2006¦
+------------------------+----+----+----+----+----+----+
¦Ввод нового жилья, кв. м¦3500¦4000¦4800¦5800¦7000¦8400¦
L------------------------+----+----+----+----+----+-----
Следующая таблица отражает динамику жилищного строительства и выдаваемых кредитов в рамках системы ИЖК. Предполагается, что все свободные средства распределяются на два потока - реинвестирование в строительство и обеспечение льготных займов, в соответствии с нормой, задаваемой параметрами пилотного проекта, в частности, себестоимостью жилья, индексом инфляции и проектной рентабельностью.
Таблица расчета финансовых показателей ГУП "Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию
Республики Бурятия" по годам
(все данные таблицы приводятся в миллионах рублей)
Очевидно, что даже в случае успешной организации взаимодействия участников и общей стабильности ИКРБ не может выйти на самоокупаемость и расширенное воспроизводство без дополнительных вложений со стороны государства в течение 3 лет. Причиной тому - слишком низкая норма прибыли в строительстве и льготный процент по ипотечному кредиту.
На практике добиться интенсивного роста можно только при дополнительном государственном финансировании. Чтобы сделать вложения в ИКРБ привлекательными для частных инвесторов, необходимо часть свободных средств пускать на выплату дивидендов.
2. Изменение состояния жилищного фонда и условий проживания населения. Расширение объемов жилищного строительства произведет следующие позитивные факторы:
- Расширение жилищного фонда ускоренными темпами и улучшение условий проживания широких слоев населения;
- Привлечение внутренних и внешних кредитных ресурсов благодаря созданию привлекательных активов - ипотечных закладных;
- Немедленное вовлечение свободных средств населения (накопленных к данному моменту) в региональную экономику;
- Экономия бюджетных средств, направленных на разрешение жилищной проблемы, за счет использования вторичного жилья в качестве льготного и включения механизма ипотечного кредитования очередников;
- Создание массового типа жилых помещений - жилья для среднего класса, нацеленного на людей со средним достатком, отвечающего потребностям коммерческих заемщиков.
Денежные средства населения, привлеченные в результате сделок с недвижимостью, а также финансовые ресурсы, полученные от реализации ипотечных закладных на вторичном рынке, могут быть использованы для целей развития социальной инфраструктуры региона и решения социальных и, в первую очередь, жилищных проблем.
Темпы строительства нового жилья, рассчитанного на потребности и покупательную способность среднего класса и высвобождение вторичного жилья, предназначенного для малообеспеченных семей, будут зависеть от объемов привлекаемых денежных средств, в том числе в виде государственных субсидий.
За 5 лет реализации Программы ИЖК (включая стартовый цикл) при заданном режиме государственных вложений может быть построено 25100 м2.
3. Изменение экономической ситуации в регионе
Следует рассматривать ряд основных аспектов воздействия Программы ипотечного кредитования на экономическую активность в регионе:
- повышение инвестиционной привлекательности региона, создание дополнительных рабочих мест и увеличение занятости;
- создание рынка устойчивых долгосрочных финансовых активов;
- повышение уровня жизни в регионе;
- улучшение прозрачности доходов населения благодаря вовлечению населения в накопление первичных взносов и формирование кредитной истории.
Активизация жилищного строительства благоприятно скажется на инвестиционной привлекательности региона, в первую очередь, благодаря расширению платежеспособного спроса на внутреннем рынке. Помимо увеличения покупательной активности непосредственно на рынке жилья будут созданы предпосылки для расширения спроса на прочие товары и услуги за счет выданных кредитов.
Эмиссия долгосрочных ценных бумаг создаст предпосылки для притока капиталов в регион, которые могут быть вложены, по усмотрению ипотечной корпорации, в социально - жилищную сферу.
Увеличение объема текущего потребления населения в счет будущих доходов - объективный фактор повышения благосостояния людей, учитывая льготы по кредиту, предоставляемые ипотечной корпорацией.
Система андеррайтинга делает клиентов заинтересованными в большей степени подтверждать свою кредитоспособность, чтобы получить право на больший объем кредита. Это позволяет упростить процедуру подтверждения платежеспособности потенциальных заемщиков.
Таким образом, возникает вывод о целесообразности поддержки инвесторами предлагаемой схемы реализации системы ИЖК на основе сопоставления объема необходимых вложений и совокупности позитивных явлений в экономике, непосредственно или косвенно порождаемых развитием ипотечного кредитования в регионе.
Приложение № 2
Утверждено
Постановлением Правительства
Республики Бурятия
от 21.02.2001 № 68
ПОЛОЖЕНИЕ
О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ИПОТЕЧНЫХ ЗАЙМОВ
Общие положения
Настоящее Положение о предоставлении ипотечных займов Государственным унитарным предприятием "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" разработано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке", Законом Российской Федерации "О залоге", Законом Республики Бурятия "Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Бурятия" и иными нормативными актами.
По договору займа одна сторона (Заимодавец) передает в собственность другой стороне (Заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Займы предоставляются Заемщику при соблюдении принципов целевого использования, обеспеченности залогом приобретаемого жилого помещения, платности и возвратности.
Права Заимодавца по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Ипотечное кредитование возникает, когда Заимодавец предоставляет Заемщику сумму денежных средств в заем, порядок и условия погашения которого определяются договором займа, предусматривающим в качестве предмета залога жилье, приобретаемое с использованием займа.
Ипотечные займы выдаются ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" в соответствии с настоящим Положением.
Условия выдачи ипотечных займов
Ипотечное жилищное кредитование осуществляется в республике на следующих условиях:
- Доля займа - не более 30% от стоимости приобретаемого жилья;
- Доля первоначального денежного взноса до 30%;
- Ипотечные займы выдаются на срок до 10 лет. Стоимость займа для Заемщика - 3/4 ставки рефинансирования ЦБ РФ под залог приобретаемого жилья;
- Возврат займа осуществляется ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования. Заемщику предоставляется право досрочного погашения займа;
- Выплаты процентов производятся ежемесячно на остаток непогашенной суммы займа с учетом срока фактического пользования;
- Расходы на погашение займа и его обслуживание не должны превышать 35% совокупного семейного дохода заемщика;
- Услуги по подбору вариантов покупки и продажи жилья ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" оплачиваются отдельно согласно утвержденному Прейскуранту;
- При неплатежеспособности Заемщика на заложенное имущество обращается взыскание в установленном законом порядке.
Процедура ипотечного кредитования
ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" отбирает потенциальных клиентов - заемщиков на основе андеррайтинга.
Заимодавцем проводится оценка возможности погашения ипотечного займа и определение максимально возможной суммы займа с учетом доходов Заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.
Список формируется на основании трех основных критериев:
1. Экономический критерий. Преимуществом пользуется участник Программы, нуждающийся в меньшем размере займа и имеющий возможность рассчитаться за более короткий срок.
2. Жилищный критерий. При равных условиях по экономическому критерию преимуществом пользуется участник, предлагающий собственное жилье в качестве оплаты за приобретаемое жилье.
3. Социальный критерий. При равных условиях по двум вышеперечисленным критериям приоритет отдается:
а) участнику, имеющему меньший размер общей площади на одного члена семьи;
б) участнику, имеющему право на получение жилищной субсидии.
Условием ипотечного кредитования является страхование жилья, жизни и трудоспособности, страхование права собственности (титула) в пользу кредитора.
Договор ипотеки удостоверяется нотариусом и регистрируется в учреждении юстиции.
ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия договора займа, то есть в установленные договором займа сроки принимает от заемщика все положенные платежи по предоставленному займу.
После полного выполнения заемщиком своих обязательств по займу (погашения всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение договора ипотеки.
ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" может формировать пакеты (пулы) закладных, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа закладных различных Заемщиков, выпускать ценные бумаги, которые размещаются на финансовых рынках. Вырученные от продажи денежные средства ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" направляет на рефинансирование первичных займов и осуществление ипотечного кредитования.
