ПОСТАНОВЛЕНИЕ Администрации г. Улан-Удэ от 30.05.2000 № 253
"О КОНЦЕПЦИИ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ Г. УЛАН-УДЭ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АДМИНИСТРАЦИЯ Г. УЛАН-УДЭ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2000 г. № 253
О КОНЦЕПЦИИ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ
Г. УЛАН-УДЭ
В целях создания условий для внедрения механизма ипотечного жилищного кредитования в г. Улан-Удэ и в соответствии с Законом Республики Бурятия "Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Бурятия" от 28.09.99 постановляю:
1. Комитету по промышленности, строительству, архитектуре, транспорту и связи Администрации г. Улан-Удэ (Битуев А.В.) вынести на утверждение очередной сессии Улан-Удэнского городского Совета депутатов Концепцию улучшения жилищных условий населения г. Улан-Удэ с использованием интегрированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования (ипотека).
2. Городскому финансовому управлению (Аюшеев А.Д.) для реализации I этапа Концепции улучшения жилищных условий населения г. Улан-Удэ при внесении изменений в бюджет 2000 г. предусмотреть за счет дополнительных поступлений в целевой бюджетный фонд средства в размере 20 миллионов рублей на долевое финансирование строительства объектов ипотеки.
3. Комитету по промышленности, строительству, архитектуре, транспорту и связи Администрации г. Улан-Удэ (Битуев А.В.) проработать вопрос с Правительством Республики Бурятия о выделении средств на реализацию Концепции улучшения жилищных условий населения г. Улан-Удэ из бюджета Республики Бурятия на 2000 год, предусмотренных по статье "Ипотечное жилищное кредитование".
4. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя мэра Битуева А.В.
И.о. Мэра г. Улан-Удэ
А.Г.ПРЕЙЗНЕР
КОНЦЕПЦИЯ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ
Г. УЛАН-УДЭ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИНТЕГРИРОВАННОЙ СИСТЕМЫ
УПРАВЛЕНИЯ ПРОГРАММАМИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И
ДОЛГОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА РЕГИОНАЛЬНОМ
И МУНИЦИПАЛЬНОМ УРОВНЯХ
1. ВВЕДЕНИЕ
Одним из направлений деятельности городской администрации по решению жилищной проблемы в Улан-Удэ может стать переход на финансирование строительства и приобретение жилья населением на возвратной основе с использованием механизмов ипотечного кредитования.
Учитывая, что в настоящее время 11,2 тыс. чел. (3% населения города) стоят в очереди на получение квартир, а почти половина семей нуждается в улучшении жилищных условий, то переход к долгосрочному жилищному кредитованию позволит решить сразу несколько проблем, стоящих перед городской администрацией.
Во-первых, обеспечить решение жилищных проблем тех слоев населения, которые не имеют возможности сразу оплатить жилье, а благодаря ипотечному кредиту получают возможность приобрести в собственность жилье и затем под приемлемый процент в течение нескольких лет выплачивать оставшуюся стоимость жилья, проживая все это время в собственном доме;
во-вторых, предоставить высвободившиеся квартиры очередникам и переселенцам, тем самым снизить нагрузку на городской бюджет;
в-третьих, привлечь средства, находящиеся на руках у населения, в жилищное строительство и активизировать деятельность строительной и сопряженных с ней отраслей городского хозяйства;
в-четвертых, сократить дебиторскую задолженность предприятий (в особенности строительных) бюджету по налогам, использовать часть этих средств для решения жилищных проблем населения;
в-пятых, создать условия для расширения занятости в городском хозяйстве (строительной индустрии и смежных с ней отраслей) за счет стимулирования развития малого и среднего предпринимательства.
Настоящая Концепция определяет цели, задачи и направления развития ипотечного кредитования в г. Улан-Удэ, возможные источники финансирования, порядок и условия приобретения жилья гражданами с использованием ипотеки. Концепция раскрывает возможность и необходимость организации ипотечного жилищного кредитования в г. Улан-Удэ как целостной системы, основанной на развитии кредитно - финансовых механизмов, обеспечивающих функционирование как первичного, так и вторичного рынка ипотечного кредитования.
Концепция разработана в рамках той жилищной политики, которая проводится на федеральном уровне, основные положения которой сформулированы в "Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", с учетом региональных особенностей города Улан-Удэ и Республики Бурятия.
Предлагаемая в настоящей Концепции стратегия ориентирована на классическую модель ипотечного кредитования, принятую в федеральной программе "Свой дом", и предусматривает для населения с ограниченными доходами поэтапное приближение к такой модели по мере увеличения платежеспособного спроса и расширения финансовой базы ипотечного рынка.
Учитывая низкую платежеспособность населения Улан-Удэ, практическое отсутствие рынка жилья и развал строительного комплекса в городе, а также опыт других регионов России, стратегия развития ипотечного кредитования в городе предусматривает создание на первом этапе социально ориентированной системы ипотечного кредитования с последующей ее трансформацией в классическую ипотечную схему.
Социально ориентированная система строится на следующих принципах.
Система ориентируется на население, имеющее среднедушевой уровень дохода и социальную поддержку со стороны органов государственной власти и местного самоуправления отдельных предприятий.
Условия кредитования, чтобы они соответствовали доходам основной части населения Улан-Удэ, должны находиться на уровне, принятом в федеральной программе "Свой дом", кредиты должны номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10% годовых).
Ипотечное кредитование ориентируется, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите, что позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков.
При формировании системы широко используются меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов).
В рамках системы осуществляется строительство и продажа типового жилья средней рыночной стоимости. Цены на квартиры, реализуемые через систему, на 10 - 15% ниже цен городского рынка.
Предоставление жилья гражданам осуществляется на основании списка участников, утверждаемого городской администрацией. Приоритет имеют очередники и лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
К участию в программе допускаются граждане, проживающие на территории города или Республики Бурятия не менее 3 лет и имеющие общую жилую площадь не более 15 кв. м на человека.
Система обеспечивает эффективное использование городского жилищного фонда за счет перераспределения жилого фонда между участниками программы и передачи части квартир очередникам города.
Реализация системы предусматривает активное участие местных органов власти. Роль городской администрации на этапе создания системы ипотечного кредитования является определяющей. Администрация выступает заказчиком городской программы и осуществляет ее первоначальное финансирование из бюджета города.
Для профессионального управления городской программой планируется использовать интегрированную систему управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях (систему "Эффект"), опыт внедрения которой в других регионах страны свидетельствует о ее эффективности и целесообразности применения в условиях, сложившихся в Улан-Удэ.
Заложенные в системе "Эффект" инструменты первичного и вторичного рынка способствуют развитию быстрой оборачиваемости бюджетных средств и средств кредиторов, обеспечению процесса непрерывного финансирования ипотечного кредитования с выходом на полное самофинансирование в течение 2 - 3 лет. Данный механизм, в отличие от рассчитанных только на внешние инвестиции схемы, является реальным инструментом, обеспечивающим ежегодное увеличение объемов финансирования жилищного строительства на 20 - 30%.
Для саморазвития ипотечной системы за счет мультипликативного эффекта, получаемого от генерации налогов, сумма ипотечного кредита не должна превышать 20% от стоимости квартиры. В этом случае система позволяет на 1 рубль целевых средств привлекать от 4 до 8 и более рублей из средств населения, система становится самодостаточной и при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики постепенно трансформируется в самофинансируемую систему.
Активы для ипотечного жилищного кредитования могут формироваться из объектов незавершенного жилищного строительства, находящихся в государственной собственности, дополнительных доходов городского бюджета за счет увеличения объемов жилищного строительства, от продажи закладных и выпуска жилищных облигаций, целевых кредитов, специальных сборов, доходов от проведения лотерей, средств федеральных целевых программ и дебиторской задолженности предприятий, расположенных на городской территории.
Включение в оборот всех этих средств позволит дать импульс и возродить экономику города, поднять строительную индустрию и смежные с ней отрасли производства, создать новые рабочие места, оздоровить банковскую и страховую систему, снизить социальную напряженность в регионе.
Настоящая Концепция подготовлена Международным институтом строительства совместно с специалистами Комитета по промышленности, строительству, архитектуре, транспорту и связи Администрации города Улан-Удэ.
2. СОЦИАЛЬНО - ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОГРАММЫ
2.1. Жилищная ситуация в Улан-Удэ
Переход к рыночным методам жилищного строительства и формированию рынка жилья в той форме, в которой он проводился в Республике Бурятия и в России в целом, не обеспечил намеченного улучшения дел в жилищной сфере, а наоборот, во многом усилил кризисные явления. Объем ввода нового жилья в Улан-Удэ уменьшился почти в 2 раза.
В последние годы сократились инвестиции в жилищное строительство. В 1999 году объем инвестиций составил 5,3 млн. руб. против 9,9 млн. руб. в 1997 году (Таблица 1).
Таблица 1
Объемы и структура инвестиций, вкладываемых
в жилищный сектор
(млн. руб.)
------------------------------T----T----T----T----T----¬
¦ Наименование показателей ¦1995¦1996¦1997¦1998¦1999¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦Объемы инвестиций, всего ¦45,7¦28,5¦23,5¦29,2¦32,7¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦в т.ч. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦- в жилищное строительство ¦ 5,9¦ 7,5¦ 9,9¦ 7,2¦ 5,3¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦из них ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦- из федерального бюджета ¦ 3,3¦ 1,6¦ 4,4¦ 5,5¦ 1,1¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦- из областного бюджета ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦- из городского бюджета ¦ - ¦ 2,2¦ 2,8¦ 0,3¦ 3,1¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦- внебюджетное финансирование¦ 2,2¦ 3,3¦ 1,8¦ - ¦ - ¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦- частные инвестиции ¦ 0,4¦ 0,4¦ 0,9¦ 1,4¦ 1,1¦
L-----------------------------+----+----+----+----+-----
Изменилась структура инвестиций в жилищно - строительный сектор города. В 1999 году сократилось государственное финансирование из федерального бюджета, составив 1,1 млн. руб. (20% от общих расходов по строительству жилья). Возросли объемы инвестиций из средств городского бюджета. В 1999 году было выделено 3,1 млн. руб. бюджетных средств (58% общего объема инвестиций). Частного жилья построено на 1,1 млн. руб.
В течение 1995 - 1998 гг. практически весь объем инвестиций в жилищную сферу направлялся на строительство незавершенных объектов и реконструкцию жилья, нового строительства в городе практически не велось. В 1999 году объемы нового строительства составили 1,1 млн. руб. При этом почти в 2 раза сократилось строительство многоквартирных домов и, соответственно, увеличилось строительство частных домов.
Структура подрядных работ по видам строительства приведена в (Таблица 2).
Таблица 2
Объемы подрядных работ и их структура
по видам строительства
(в млн. руб.)
------------------------------T----T----T----T----T----¬
¦ Наименование работ ¦1995¦1996¦1997¦1998¦1999¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦Объемы подрядных работ, всего¦ 5,8¦ 6,5¦ 9,8¦6,8 ¦ 5,3¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦из них ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦- новое строительство ¦ - ¦ 0,8¦ - ¦0,06¦ 1,1¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦- реконструкция ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ 2,1¦
+-----------------------------+----+----+----+----+----+
¦- строительство незавершенных¦ 5,8¦ 5,7¦ 9,8¦6,74¦ 2,1¦
¦объектов ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L-----------------------------+----+----+----+----+-----
Динамика ввода жилья в Улан-Удэ в период с 1996 по 1999 годы представлена на (Таблица 3).
Таблица 3
Объемы и структура ввода жилья
(в кв. м)
----------------------T-----T-----T-----T-----T-------¬
¦ Наименование ¦1995 ¦1996 ¦1997 ¦1998 ¦ 1999 ¦
+---------------------+-----+-----+-----+-----+-------+
¦Ввод жилья, всего ¦ - ¦72142¦77430¦42607¦58492,2¦
+---------------------+-----+-----+-----+-----+-------+
¦в т.ч. по типам жилья¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------+-----+-----+-----+-----+-------+
¦многоквартирные дома ¦62186¦58391¦62046¦27483¦32692,2¦
+---------------------+-----+-----+-----+-----+-------+
¦частные дома ¦ - ¦13751¦15384¦15124¦25800 ¦
L---------------------+-----+-----+-----+-----+--------
Снижение инвестиционной активности в жилищном строительстве привело к заметному ухудшению дел в строительном комплексе города, убыточности многих строительных организаций. Число предприятий и организаций, выполняющих работы по строительству жилья, уменьшилось. Основной объем работ на территории города выполняется АООТ "Мостоотряд-34" (40% охвата рынка строительных услуг).
За годы экономических реформ городской строительный комплекс практически не изменился. Основная масса подрядчиков работает на государственный заказ, неоправданно завышая цены без улучшения качества жилья.
Вновь вводимое жилье приходится на здания, сооружаемые на основе комплекса технических и архитектурно - планировочных решений, сложившихся в 70 - 80-е годы и во многом морально устаревших. Строительство и эксплуатация жилья энерго- и материалоемки, используются устаревшие технологии и материалы. В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости при сохранении низкого качества, делающая жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объемов строительного производства.
В настоящее время средняя цена 1 кв. м жилья в квартирах улучшенной планировки на первичном рынке равна 5,3 тыс. руб., в квартирах на вторичном рынке 3,1 тыс. руб. Стоимость жилья в городе варьируется от 2,3 тыс. руб. до 6,0 тыс. руб. за 1 м2 и зависит от типа домов, района города и развитости инфраструктуры.
По состоянию на 01.01.1999 жилищный фонд Улан-Удэ составил 6137,7 тыс. м2. За период 1995 - 1998 гг. размер и структура жилого фонда практически не изменились. Большая часть (68%) жилого фонда принадлежит муниципалитету, 16% жилого фонда относится к государственной собственности, 12% является частной собственностью, остальные 11% - кооперативной.
Порядка 45 млн. м2 общей площади жилых помещений в городе (0,7%) относятся к ветхим и аварийным помещениям.
К началу 1999 г. население приватизировало 3009 квартир общей площадью 137,3 тыс. м2, что составляет порядка 17% от общего числа квартир и 3,3% жилого фонда города, подлежащего приватизации.
Уровень обеспеченности жильем в г. Улан-Удэ равен 15,5 м2/чел., что ниже чем по России в целом (18,4 м2/чел.).
Свыше 65% населения проживает в отдельных квартирах, 33% населения живет в частных домах, в коммунальных квартирах проживает 1% населения (4284 человека), в общежитиях 891 человек.
На 01.01.2000 в Администрации г. Улан-Удэ на учете на получение жилья состоит 11180 человек (3% населения города). Почти половину очередников составляют граждане, проживающие в неблагоустроенных квартирах, на втором месте (13%) семьи участников Великой Отечественной войны, на третьем (12%) - многодетные семьи.
Из общего количества очередников 7917 человек имеют право на получение бесплатного жилья, 7669 человек имеют право на получение субсидии, 3277 человек имеют другие льготы.
Существующие в городе жилищные проблемы во многом явились результатом глубокого спада в экономике и инвестиционной деятельности в Республике Бурятия и неэффективной жилищной политики. Сложилась ситуация, при которой основные усилия города и его ресурсы оказались сосредоточенными в основном на проблемах той части населения, которая нуждается в бесплатном жилье или жилищных субсидиях. При этом из-за сокращения возможностей бюджета финансировать строительство социального жилья, новое жилищное строительство практически не велось, а очередь нуждающихся в жилье увеличивалась. Спрос наиболее богатой части населения в относительно короткий срок был насыщен.
Основная же часть населения оказалась не вовлеченной в рынок жилья из-за отсутствия необходимых сбережений. В то же время результаты социологического опроса показывают, что более половины семей хотят улучшить свои жилищные условия.
2.2. Платежеспособность населения
В рамках программы ипотечного кредитования интерес представляют не столько потребности и пожелания населения, сколько тот фактический платежеспособный спрос, который уже в ближайшее время может быть предъявлен на городском рынке жилья.
В то же время уровень жизни населения в республике продолжает снижаться по сравнению с Россией более быстрыми темпами: 61% населения имеют доход ниже прожиточного уровня (для России - 35%).
В 1999 году среднедушевой доход в городе составил 1523 руб. в месяц. В структуре дохода 36% составляет зарплата и пенсионные выплаты, доходы от предпринимательской деятельности - 18%.
Рост потребительских цен вызвал повышение прожиточного минимума, что привело к уменьшению реальных доходов и снижению жизненного уровня населения.
В связи с кризисом неплатежей обострилась проблема задолженности по заработной плате.
По данным статистики, в докризисный период денежные накопления населения города увеличивались каждый год и к 1997 году составляли 251,1 млн. руб. В результате кризиса сбережения уменьшились в три раза. В 1999 году объемы сбережений населения на банковских счетах и в ценных бумагах составили 120 млн. руб.
2.3. Социально - экономическая и нормативно - правовая
база развития жилищного ипотечного кредитования
Несмотря на спад в экономике, инвестиционной деятельности и уровне жизни населения республики, основные показатели, характеризующие жилищную ситуацию в Улан-Удэ, близки к среднероссийскому уровню, а в некоторых случаях не превышают его:
- показатель средней обеспеченности жильем в расчете на одного жителя Улан-Удэ составляет 15,5 м2 общей площади (для сравнения в Москве - 18,3 м2, в Нижнем Новгороде - 16 м2, в Сарове - 18,5);
- 10% семей города состоят в очереди на улучшение жилищных условий (по России этот показатель равен 20%);
- средняя стоимость 1 м2 в Улан-Удэ на первичном рынке 4,5 тыс. руб. за 1 м2 (самая высокая стоимость в Москве - 657 долл., в Екатеринбурге и Новосибирске 215 долл., в Ульяновске - 133 долл.);
- показатель ввода жилья (число построенных за год на тысячу жителей) в 1999 году составил 1,1 квартиры (самый высокий показатель по России в Москве - 6,3, в Сарове - 3,4, в Санкт-Петербурге - 2,3);
- о развитости вторичного рынка можно судить по числу частных домов и приватизированных квартир, доля которых в жилом фонде Улан-Удэ составляет 11,8 и 3,3% соответственно (в среднем по России доля приватизированного жилья равна 30%);
- среднедушевой денежный доход населения Улан-Удэ составляет 1523,7 руб. в месяц и приближается к российскому уровню, равному 1561,7 руб.;
- показатель доступности жилья, представляющий собой отношение стоимости стандартной двухкомнатной квартиры к среднегодовому совокупному доходу семьи, падает. В 1999 году в Улан-Удэ данный показатель составил 4,1 (т.е. период накопления на жилье при условии направления всех доходов на приобретение квартиры составил 4,1 года, при использовании половины доходов - 8 лет, 20% доходов - 20,5 лет). Из этого следует, что если среднестатистическая семья, состоящая из 3,5 человек, половину своего дохода будет откладывать на покупку жилья, то она сможет накопить на двухкомнатную квартиру за 8 лет, при использовании 20% доходов - за 20,5 лет.
Несмотря на падение показателя доступности жилья, он остается выше, чем в других регионах страны.
Необходимость и возможность развития жилищного ипотечного кредитования на данном этапе обусловлена сформировавшимся к настоящему времени комплексом факторов:
а) активная позиция городской администрации в вопросе о необходимости скорейшего внедрения в практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствуют меры, предпринимаемые в этой области на уровне города, в частности, создание городского Фонда поддержки строительства и транспорта;
б) поддержка ипотечного кредитования со стороны Республики Бурятия: принятие Постановления Правительства Республики Бурятия "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия" от 23.03.99 № 111, республиканского Закона "Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Бурятия", создание государственного унитарного предприятия "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия";
в) положительная практика ипотечного жилищного кредитования в ряде российских регионов;
г) принятие основных законодательных актов, обеспечивающих возможность развития ипотечного кредитования в России. К основным актам относятся Гражданский кодекс и федеральные законы "Об основах федеральной жилищной политики", "О приватизации жилищного фонда в РФ", "О залоге", "О товариществах собственников жилья", "Об организации страхового дела в Российской Федерации", "О банках и банковской деятельности", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об иностранных инвестициях", "О риэлтерской деятельности в РФ", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об оценочной деятельности в РФ";
д) создание условий для развития ипотечного жилищного кредитования со стороны Президента и Правительства РФ (принятие целевой федеральной программы "Свой дом", создание федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и представление ему в 2000 году гарантий по заимствованиям на 3 млрд. рублей, утверждение государственной "Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в РФ" и принятие ряда государственных программ (в т.ч. "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", "Государственные жилищные сертификаты"), выполнение которых без использования ипотечного кредитования затруднительно;
е) принимаемые Правительством Республики Бурятия меры по улучшению положения в инвестиционной сфере: - разработаны и приняты: Закон Бурятской ССР "Об иностранных инвестициях в РБ", "Комплексная программа стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику Республики Бурятия", Закон РБ "О стимулировании иностранных инвестиций в экономику РБ", республиканская программа "Стабилизация финансового состояния и развития финансовой инфраструктуры", Указ Президента Республики Бурятия "О финансовой поддержке жилищного строительства" № 322 от 13.09.96, Постановление Правительства Республики Бурятия № 337 от 30.09.96 "О финансовой поддержке жилищного строительства на селе", Постановление Правительства Республики Бурятия от 19.05.97 № 168 "О мерах по реализации объектов незавершенного строительства в Республике Бурятия"; - в феврале 1998 года принято Постановление Правительства Республики Бурятия "О внесении изменений и дополнений в Комплексную программу стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику Республики Бурятия, утвержденную постановлением Правительства Республики Бурятия от 21.10.96 № 358"; - в марте 1998 года принят пакет законодательных актов о инвестиционной деятельности, включая "Об инвестиционной деятельности в Республике Бурятия", "О налоговом стимулировании организаций, осуществляющих производственную деятельность в Республике Бурятия, до полной окупаемости вложенных средств", "О порядке возмещения налога на добавленную стоимость в части зачисляемой в Республиканский бюджет Республики Бурятия вновь созданным организациям, осуществляющим производственную деятельность и вкладывающим собственные и привлеченные средства в реализацию одобренных Правительством Республики Бурятия конкретных инвестиционных проектов до полной окупаемости", Постановления Правительства РБ "О стимулировании частных инвесторов" и ряд других Указов и Постановлений;
ж) поддержка строительного комплекса и экономики региона в целом за счет реализации инвестиционных проектов и программ федерального и регионального значений. На территории Республики Бурятия реализуется 48 федеральных целевых программ и 17 республиканских программ;
з) относительное послекризисное снижение цен на жилье по сравнению со снижением реальных денежных доходов населения;
и) рост объемов бюджетных ассигнований на жилищное строительство;
к) наличие объектов незавершенного строительства, достаточных мощностей местных предприятий строительного комплекса для начала реализации ипотечного кредитования;
л) способность ипотечного кредитования оживить спрос на жилье, обеспечить финансирование жилищного строительства, повысить загрузку строительных организаций и их поставщиков, увеличить число рабочих мест, рост налоговых сборов и, в конечном итоге, оживить экономику города и региона.
Сложившаяся ситуация характеризуется тем, что интересы населения, предпринимателей, городских и республиканских органов управления сейчас более, чем когда-либо ранее сходятся в том, чтобы решить жилищную проблему на основе развития ипотечного кредитования.
Интересы различных субъектов рынка ипотечного кредитования определяются следующими благоприятными факторами:
а) население города:
- разгосударствление городского жилого фонда и сосредоточение домовладений в личной собственности, что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося в собственности жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные ссуды;
- наличие у населения города инвестиционного потенциала в объеме не менее 120 млн. руб. (или 4,2 млн. долл.);
- существование среднего слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность, достаточные доходы для обслуживания и возврата кредита, а также слоя финансово состоятельных людей, которые могут быть участниками ипотечного кредитования;
- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, благоустроенности жилища и его местоположению, социальному положению соседей;
- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;
б) застройщики, подрядчики и другие участники рынка жилья:
- острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объемов жилищного строительства;
- стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками;
- понимание необходимости удешевления строительства при относительном улучшении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;
- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлтеров, оценщиков, регистраторов и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.
в) банки и финансовые инвесторы:
- укрепление законодательной и нормативной базы долгосрочного кредитования;
- развитие финансово - кредитной сферы;
- обучения специалистов ипотечному делу на опыте ведущих российских банков;
- стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора и инвестиционных потребностей населения;
- активизация государства и местных органов в поддержке ипотечного кредитования граждан;
- ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка, сокращения сферы спекулятивного вложения капитала;
- повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;
- создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (федерального и республиканского Агентств по жилищному ипотечному кредитованию).
г) органы республиканской государственной и местной власти:
- создание новой возможности подъема жилищного строительства и решения жилищной проблемы;
- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
- оживление деловой активности в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства;
- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;
- выполнение градостроительных планов.
Такое сочетание интересов и имеющаяся база дают необходимую почву для решения жилищной проблемы на основе ипотечного кредитования.
3. СТРАТЕГИЯ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДА
3.1. Проблемы, препятствующие созданию эффективной
системы улучшения жилищных условий населения
Несмотря на государственную поддержку и те меры, которые были приняты для развития ипотечного кредитования на федеральном уровне, на сегодняшний момент внедрение ипотеки в регионах требует преодоления многих остающихся на его пути проблем:
а) устранение имеющихся недостатков в федеральном, республиканском и городском законодательстве, прежде всего в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, прописки (регистрации) жилья по адресу заложенной квартиры и др;
б) слабое развитие и недостаточная эффективность системы
регистрации сделок с недвижимостью в органах юстиции, в том числе
в увязке с регистрацией договора залога;
в) слабое развитие оценочного и страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;
г) недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;
д) отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов;
е) высокие и нестабильные ставки рефинансирования;
ж) нестабильные темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании;
з) высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании из-за слабой стандартизации процедур выдачи ипотечных кредитов и их последующей продажи, недостаточного развития нормативной базы для кредитных учреждений, обеспечивающих предоставление ипотечного кредита;
и) дополнительные риски банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;
к) высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;
л) высокая стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышенной инфляции;
м) низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья;
н) рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества;
о) несовершенство налогообложения.
Помимо общих проблем, стоящих на пути развития ипотечного бизнеса в России, к проблемам местного характера, которые предстоит решать органам власти города Улан-Удэ и Республики Бурятия, можно отнести:
- глубокий спад в инвестиционной деятельности Республики Бурятия, слабая законодательно - правовая база привлечения инвестиций, низкий рейтинг республики с точки зрения инвестиционной привлекательности из-за дотационности бюджета, экономического кризиса, значительной территориальной удаленности;
- практически отсутствие бюджетных средств для развития жилищного строительства в городе, сокращающийся объем инвестиций из федерального бюджета;
- низкий уровень загрузки строительных организаций, разорение и деприватизация строительных организаций и предприятий стройиндустрии, развал городского строительного комплекса;
- относительно высокая стоимость жилья при низком качестве строительства;
- прогрессирующий характер платежного кризиса, вытеснение из товарно - денежных отношений денежной составляющей, переход на денежные суррогаты и неденежные формы расчетов;
- низкий уровень жизни населения, рост долгов по зарплате работникам материального производства и бюджетной сферы, высокий уровень безработицы;
- высокая степень дифференциации между отдельными районами и городами в республике, банкротство и закрытие предприятий и организаций на территории республики, существенные территориальные различия в уровне и качестве жизни населения;
- миграция населения из прилегающих к Улан-Удэ районов в столицу и массированное индивидуальное самовольное строительство в черте города;
- несогласованность действий республиканских и городских органов власти, плохая координация городской администрации с участниками рынка недвижимости;
- неразвитость внебюджетных форм финансирования и кредитования строительства и приобретения жилья;
- неразвитость рынка недвижимости, отсутствие в городе коммерческих банков, риэлтерских, страховых и оценочных компаний, низкий профессиональный уровень кадрового состава;
- отсутствие городской программы в области жилищного строительства, распыление средств, выделяемых на решение жилищных проблем.
Учитывая сложность и комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в городе, для ее решения требуется программный подход и профессиональная организация деятельности всех участников со стороны городских органов власти. Такие действия требуют прежде всего согласованной стратегии, отвечающей реалиям сложившейся и прогнозируемой ситуации.
3.2. Стратегия улучшения жилищных условий населения в
переходный период
Финансово - экономический кризис объективно затрудняет создание системы ипотечного кредитования, подталкивая регионы либо к стратегии выжидания окончания кризиса, либо к стратегии малых шагов, включающей, в основном, меры по дальнейшему развитию нормативно - правовой базы, созданию инфраструктуры ипотечных сделок, проведению обучающих программ и реализации пилотных проектов. Обе стратегии позволяют поддерживать созданный задел и постепенно укреплять базу ипотечного кредитования, но не позволяют реализовать уже имеющийся потенциал для решения жилищных проблем населения и изменения к лучшему положения в жилищном строительстве.
Острота ситуации с обеспечением населения жильем и кризисом в строительном комплексе г. Улан-Удэ не позволяет использовать выжидательные стратегии, а делает неотложным переход к активной стратегии, предусматривающей максимально быстрое развитие ипотечного кредитования. Такой вывод кажется парадоксальным в условиях дефицита финансовых ресурсов и низких доходов населения. Но он является реалистичным, если формы и условия ипотечного кредитования будут соответствующим образом приспособлены к платежеспособному спросу населения, а для формирования источников финансирования ипотечных кредитов будут использоваться относительно дешевые средства.
В настоящий момент в рамках тех решений, которые заложены в государственную "Концепцию развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации", образовалось два направления.
Первое направление связано с созданием федерального Агентства по жилищному ипотечному кредитованию и его региональных подразделений. При этом источником финансирования становится вторичный рынок ипотечных кредитов, через инструменты которого добываются средства для рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых населению на коммерческих условиях. Стоимость денег для заемщиков в этом случае получается дорогой.
В 2000 году АЖИК планирует выдавать ипотечные кредиты на пять лет под 12 - 15% годовых в валюте в Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Калининграде, Московской области и ряде других регионов страны, где имеется развитый рынок жилья и высокая платежеспособность населения. В условиях, сложившихся в Улан-Удэ и Республике Бурятия, где практически отсутствует рынок жилья, данная схема вряд ли получит свое развитие в ближайшее время, а главное, не улучшит жилищную ситуацию основной массы населения в регионе и не решит проблемы строительного комплекса.
Требуется использовать более гибкий прагматический подход к развитию ипотечного кредитования, а именно, необходимо поэтапное приближение к классической двухуровневой модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм долгосрочного кредитования, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения, учитывая ограниченность финансовых ресурсов региона. Поэтому второе направление развития ипотеки в России состоит в том, чтобы развивать региональные фонды ипотечного кредитования и ориентироваться на льготные рублевые кредиты, те условия кредитования, которые заложены в программе "Свой дом".
Такой опыт уже накоплен более чем 20 регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства, привлечением на каждый рубль кредита в сферу жилищного строительства от 4 до 8 рублей средств населения, созданием дополнительных доходов бюджетов разных уровней, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.
Учитывая, что в ближайшие 2 - 3 года ситуация в российской экономике и экономике Республики Бурятия вряд ли существенно улучшится, стратегия развития ипотечного кредитования в городе Улан-Удэ должна быть ориентирована на классическую ипотечную модель, принятую в государственной "Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации", предусматривая поэтапное приближение к такой модели по мере развития рынка жилья, увеличения платежеспособного спроса населения и расширения финансовой базы ипотечного рынка в регионе на базе переходных моделей.
В целях обеспечения преемственности с федеральной программой "Свой дом" главным в городской стратегии улучшения жилищных условий населения является осуществление параллельных подходов для граждан с высокими доходами, для которых может применяться классическая (банковская) система кредитования, и для граждан с ограниченными доходами будут использоваться социально - ориентированные схемы, приспособленные к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения города, а также адаптированные к ситуации дефицита финансовых и жилищных ресурсов.
Указанные промежуточные формы будут эволюционно трансформироваться в стандартные модели при повышении доходов населения. Стратегия предусматривает создание городской системы ипотечного кредитования снизу путем формирования вначале первичного рынка, а затем вторичного. Дефицит финансовых ресурсов при использовании социально ориентированной модели преодолевается в результате создания самой ипотечной системой дополнительных доходов в предпринимательской и бюджетной сферах, а также у населения. Эти дополнительные доходы рассматриваются в качестве основного первоначального источника, позволяющего далее мобилизовать ресурсы на финансовом рынке.
В качестве стартовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов могут быть использованы бюджетные средства, дебиторская задолженность предприятий городского строительно - промышленного комплекса бюджету, незавершенное строительство, эмиссия муниципальных ценных бумаг.
Важным элементом стратегии является активное привлечение средств населения в дополнение к ипотечному кредиту в размере, в несколько раз превышающем такой кредит.
Основные положения предлагаемой стратегии состоят в следующем.
Условия кредитования, чтобы они соответствовали доходам основной части населения Улан-Удэ, должны находиться на уровне, принятом в федеральной программе "Свой дом", кредиты должны номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10% годовых).
Ипотечное кредитование должно быть ориентировано в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков.
Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это
ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем, либо за счет организации накопительных программ в форме строительных сбережений и взаимного кредитования граждан, а также предоставления целевых ссуд предприятий. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
Как показывает опыт, даже небольшая доля кредита дает увеличение спроса на жилье на 20 - 30% против сложившегося уровня. При этом происходит вовлечение в оборот на каждый рубль кредита более 4 рублей средств населения. Таким образом, небольшой кредит вызывает 4-кратное увеличение притока средств населения в жилищное строительство. Возникающие дополнительные налоги и платежи во внебюджетные фонды при этом вдвое превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета и внебюджетных фондов.
Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то эти дополнительные доходы могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе.
Далее система становится самофинансирующей и может расширяться за счет других источников финансирования, в т.ч. заемных средств финансовых институтов.
По мере роста доходов населения и улучшения финансово - экономической ситуации в регионе условия кредитования будут постепенно приближаться к условиям коммерческих банков.
3.3. Этапы развития городской системы ипотечного
жилищного кредитования
В условиях переходной экономики трансформация городской модели ипотечного кредитования может происходить в три этапа (Рисунок 1).
1-й этап - это этап, в пределах которого будет организована подготовительная работа, разработана городская программа развития ипотечного кредитования, определены структуры для реализации пилотных проектов, подготовлены источники финансирования ипотечного кредитования. На первом этапе за основу принимается "Стартовая модель".
Характерной особенностью "стартовой модели" является отсутствие механизма рефинансирования. На этом этапе источником финансирования являются бюджетные или квазибюджетные ресурсы. Основным источником финансирования являются средства граждан и их ликвидная недвижимость. Финансирование производится через городской фонд поддержки строительства. Использованные бюджетные деньги компенсируются дополнительными налогами, поступающими в бюджет города от активизации деятельности промышленно - строительного комплекса региона.
Для управления муниципальной программой ипотечного кредитования создается управляющая компания, которая координирует деятельность всех участников системы. Происходит развитие инфраструктуры рынка жилья и ипотеки, отработка механизмов ипотечного кредитования, совершенствование местной нормативно - правовой базы, направленное на эффективную работу всей системы и стимулирование деятельности ее участников.
"Стартовая модель" носит локальный самодостаточный характер, может работать в отдельном городе, развиваясь на основе пилотных проектов.
Рис. 1. Стратегия поэтапного развития ипотечного
кредитования в г. Улан-Удэ
Вместе с тем, имея одну экономическую природу источников финансирования, локальная муниципальная модель легко интегрируется в региональную и межрегиональную системы.
Учитывая, что уровень системы муниципальный, то финансирование происходит из муниципального бюджета, однако эффект мультипликации налогов распространяется на все уровни бюджетов (Рисунок 2).
--------------------¬
------------------------¬
--------------------¬
-------------------¬
¦ Застройщики ¦ ¦Поставщики материальных¦ ¦ Поставщики 2-го ¦ ¦ Предприятия ¦
¦ ¦ ¦ ресурсов ¦ ¦ уровня ¦ ¦розничной торговли¦
L-------------------- L------------------------ L-------------------- L-------------------
----------------T-------------T-------T---------T-------------¬ В том числе бюджет субъекта
¦ Внебюджетные ¦Федеральные ¦Местный¦Бюджет ¦Федеральный ¦ Федерации, местный бюджет и
Население ¦ фонды субъекта¦внебюджетные ¦бюджет ¦субъекта ¦ бюджет ¦ внебюджетные фонды субъекта
¦ Федерации ¦ фонды ¦ ¦Федерации¦ ¦ Федерации получают 120,92
L---------------+-------------+-------+---------+-------------- рублей налогов.
Бюджет
Рис. 2. Схема генерации налоговых поступлений при
финансировании застройщиков в рамках ипотечной программы
Поэтому система будет работать более эффективно, если городской фонд ипотечного кредитования будет финансироваться из всех бюджетов. Это может произойти на последующих стадиях развития.
На 2-м этапе будет создана городская система ипотечного кредитования, будут последовательно расширяться масштабы жилищного строительства и ипотечного кредитования, возрастать значение вторичного рынка ипотечных кредитов и происходить постепенная трансформация промежуточных форм ипотечного кредитования в классическую форму. На этом этапе за основу принимается "Промежуточная модель" ипотечного кредитования.
Финансирование ипотечных кредитов производится из средств уполномоченных банков, которые выдают кредиты и оформляют закладные по установленной форме (по стандарту). У этой модели появляется структура вторичного рынка. Эту роль выполняет городской фонд ипотечного кредитования. Он выкупает пулы стандартных закладных у банков, осуществляя при этом рефинансирование. Под выкупленные закладные фонд делает эмиссию ипотечных ценных бумаг для продажи финансовым инвесторам.
Стандарты ипотечных кредитов и государственные гарантии (или государственное страхование) обеспечивают их надежность, однако условие доступности кредитов для широких слоев населения делает их низкодоходными, и, следовательно, низколиквидными. Поэтому на втором этапе развития системы в качестве финансовых инвесторов будут выступать бюджеты всех уровней, а также организации, инвестиционную активность которых государство будет стимулировать налоговыми льготами.
На этом этапе происходит окончательная интеграция городской системы в республиканскую, а затем и в национальную. На федеральном и республиканском уровнях появляются структуры, которые выпускают ипотечные облигации, гарантированные государством.
"Промежуточная модель" обеспечивает развитие и окончательное становление первичного рынка ипотеки, а также закладывает основу вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
Основной задачей второго этапа является перевод системы в классическую форму ипотечного кредитования. В ходе второго этапа происходит процесс стабилизации кредитно - финансовой системы, системы страхования, вторичного рынка ценных бумаг. Система ипотечного кредитования на втором этапе своего развития существенно активизирует реальный сектор городской экономики. Эти процессы приведут к появлению инвесторов на финансовом рынке.
Третий этап развития системы предполагает переход на классическую двухуровневую модель ипотечного кредитования. Заемщик в рамках этой модели обращается в ипотечный банк. В случае положительного решения Банк заключает с Заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а Заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.
Заемщик оформляет покупку квартиры у Продавца, заключает договор купли - продажи квартиры с Продавцом. Банк выплачивает полную стоимость квартиры Продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли - продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру, и Покупатель вселяется в нее, а также регистрирует ипотеку (залог) жилой площади.
В случае, если кредит был выдан Кредитором, квалифицированным Фондом (или Агентством) ипотечного жилищного кредитования с соблюдением всех необходимых стандартов, данный Кредитор, руководствуясь договорными обязательствами с Фондом, продает (или уступает права) ему этот кредит, обеспеченный залогом жилого помещения. Кредитор получает назад выплаченную им Заемщику сумму плюс согласованную маржу. (Кредитор может не продавать ипотечный кредит Фонду и продолжать его обслуживание, получая ежемесячные платежи от Заемщика). Фонд жилищного ипотечного кредитования занимает место Кредитора в кредитном договоре и вносится в "Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество" в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки.
Высвободившиеся деньги Кредитор использует на выдачу ипотечного кредита следующему Заемщику и т.д. Кредитор, продавший Фонду жилищного ипотечного кредитования кредит, продолжает его обслуживание (за согласованную плату), т.е. в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему.
Фонд жилищного ипотечного кредитования формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа кредитов (обеспеченных залогом) различных Заемщиков, выданных различными кредиторами. Фонд выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на городском и республиканском финансовых рынках. Вырученные от продажи ценных бумаг средства Фонд направляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.
Схема предоставления и обслуживания ипотечных кредитов представлена на рисунке 3.
-----¬ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦в связи с исполнением заемщиком своих ¦ ¦ 24 ¦<-+----+ 23 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦обязательств по кредитному договору ¦ L----- ¦ L----- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L-----+--------------------------------------+----------+---------------+--------+---------------+-----------+---------------
Рис. 3. Схема предоставления и обслуживания ипотечного
кредита
На 3-м этапе система ипотечного кредитования должна занять ведущее место на финансовом рынке, стать доступным и наиболее привлекательным для широких слоев населения Улан-Удэ способом финансирования покупки жилья. Система ипотечного кредитования окончательно примет классические формы, достигнет совершенного уровня вторичный рынок ипотечных облигаций с применением соответствующих финансовых инструментов. Городская система ипотечного кредитования интегрируется в национальную и международную сеть.
Таким образом, стратегия развития городской системы ипотечного кредитования должна ориентироваться на классическую модель ипотечного кредитования, но учитывая существующий комплекс внешних условий, присущий особенностям переходной экономики и специфике функционирования рынка жилья Улан-Удэ. Переход к классической модели будет осуществляться поэтапно. Каждый из этапов формирует основополагающие элементы классической системы. Первый этап формирует рыночную инфраструктуру системы, второй обеспечивает стандартизацию первичной ипотеки и создание основ рефинансирования, а третий этап - окончательно завершает процесс интеграции городской системы в национальную классическую систему ипотечного кредитования.
Стратегия предусматривает создание системы не сверху вниз, а снизу вверх. Это вызвано бюджетной основой финансирования городской системы и доминирующей ролью органов местного самоуправления в становлении городской системы ипотечного кредитования на первом этапе.
По мере интеграции системы от муниципального уровня до республиканского, а затем и национального, происходят стабилизационные экономические процессы, вызванные функционированием самой системы ипотечного кредитования. Каждый очередной этап не только участвует в формировании элементов системы, но и совершенствует ее внешнюю среду. Это происходит, прежде всего, в связи с развитием реального сектора экономики и стабилизацией кредитно - финансовой системы страны, которые, в свою очередь, и будут определять продолжительность отдельных этапов развития ипотеки.
Ключевую роль в системе управления на всех этапах становления и развития ипотечного кредитования выполняют органы государственной власти и местного самоуправления. Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем населения Улан-Удэ со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Развитие ипотечного жилищного кредитования в городе как целостной системы, с одной стороны, и как составной части российской рыночной экономики, с другой, возможно на базе следующих основополагающих принципов.
- Концепция ипотечного жилищного кредитования в Улан-Удэ должна учитывать имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования и должна быть адаптирована к российским экономическим условиям и законодательной базе, учитывая также местные особенности и психологические аспекты вопроса.
- В качестве одного из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить по преимуществу рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всем участникам процесса ипотечного кредитования.
- Создаваемая городская система ипотечного кредитования должна строиться с возможностью дальнейшего развития, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, бюджетов разных уровней.
- Темпы и масштабы развития ипотеки в городе должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства города и республики, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
3.4. Основные положения создаваемой системы
1. Система ориентируется на население Улан-Удэ, имеющее среднегородской уровень дохода и социальную поддержку со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, а именно:
а) людей, доходы которых не позволяют получать кредиты, предлагаемые ипотечными банками, но позволяют пользоваться кредитами с льготными условиями, предоставляемыми муниципальным фондом поддержки строительства;
б) людей с ограниченным достатком, но получающим жилищные субсидии (военнослужащие, уволенные в запас, северяне, чернобыльцы, молодожены и другие);
в) на людей, имеющих жилье и нуждающихся в дальнейшем улучшении жилищных условий, которые могут использовать для оплаты старое жилье;
г) на специалистов, получающих целевую ссуду предприятия на жилье.
Система строится адресно для разных слоев и категорий населения и учитывает тенденции изменения доходов и сбережений населения, постепенно сокращая долю ипотечного рынка с льготными или субсидируемыми условиями кредитования.
2. Система создается снизу в рамках единых федеральных правил и норм с учетом местных особенностей на основе реализации городской программы, финансируемой через муниципальный фонд поддержки строительства.
Городская система разворачивается как совокупность подпрограмм (комплексов мероприятий) при непосредственном участии администрации города.
Для отработки эталонов и единых правил ипотечного кредитования будут реализованы несколько пилотных проектов, а затем будет осуществляться массовое внедрение системы, одновременно будет создаваться информационная сеть и институциональная инфраструктура первичного ипотечного рынка.
3. На первом этапе ключевым элементом организационной схемы, определяющим возможность ее обеспечения финансовыми ресурсами, является муниципальный фонд поддержки строительства, представляющий кредиты населению непосредственно или через банк.
Источником финансовых ресурсов муниципального фонда должны стать, в основном, дополнительные доходы республиканского и муниципального бюджетов от активизации жилищного строительства, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, просроченные задолженности бюджету, другие целевые сборы и поступления в местный бюджет.
Средства из источников федерального уровня по установленной процедуре могут использоваться муниципальным Фондом для софинансирования городских программ, а также покупки ипотечных кредитов коммерческих банков, выдаваемых по стандартизированной процедуре, что позволит поддерживать высокую ликвидность банков и расширить масштабы первичного рынка.
Муниципальный фонд будет сотрудничать с республиканским Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, а при необходимости - выполнять с ним совместные проекты.
4. Организационная схема предусматривает взаимодействие муниципального фонда с коммерческими ипотечными банками. Имеется в виду, что по мере создания условий для кредитования населения, все больший объем кредитования будет идти через банки, а фонд будет сокращать объемы кредитования, выполняя другие функции (предоставления гарантий ипотечного кредитования, субсидирования ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан, финансирования строительства жилья и развития стройиндустрии, финансирования расходов на развитие территории застройки и ее инфраструктуры, аккумулирования денежных средств из местных источников, взаимодействия с Агентствами ипотечного кредитования на территории региона).
5. Ипотечное кредитование увязывается с мероприятиями федеральных и региональных программ улучшения жилищных условий населения, переселению северян, обеспечению жильем мигрантов, военнослужащих, чернобыльцев и других категорий населения.
6. Ипотечное кредитование жилья, содействуя росту и стабильности доходов населения, увязывается с мероприятиями по созданию рабочих мест и поддержке предпринимательской деятельности местного населения.
7. Система ипотечного кредитования позволяет активизировать спрос на жилье в выгодном для социально - экономического развития города направлении, а за счет межрегиональной интеграции расширить финансовую базу жилищного строительства, создать условия для развития межрегионального рынка жилья, подвижности населения.
8. Система имеет механизм адаптации к платежеспособному спросу местного населения, особенностям регионального рынка жилья, нестабильной экономической ситуации в республике и к особенностям функционирования российских финансовых институтов; предусматривает мониторинг жилищного, потребительского и финансового рынков; проведение социологических исследований.
9. Система опирается на накопленный опыт ипотечного кредитования в регионах России, принципы, принятые в федеральной программе "Свой Дом", а также учитывает опыт создания и функционирования ипотечного рынка в странах с переходной экономикой, наиболее близких к России по экономическим, финансовым и социально - психологическим параметрам.
10. Система предусматривает использование инструментов первичного, а затем вторичного ипотечного рынка на основе функционирования городского фонда поддержки строительства для обеспечения быстрой оборачиваемости средств кредиторов и поддержания процесса непрерывного рефинансирования ипотечного кредитования.
11. Система предусматривает сочетание ипотечного кредитования с другими методами финансирования строительства и приобретения жилья, применяемыми в регионах, включая системы стройсбережений обществ взаимного кредитования для накопления средств на оплату первичного взноса на жилье.
12. Процедуры ипотечного кредитования и функционирования инфраструктуры рынка жилья унифицируются и стандартизируются с тем, чтобы сделать их более дешевыми, простыми и менее рискованными, понятными для инвесторов.
3.5. Система "Эффект" - инструмент профессионального
управления программой
В силу специфики переживаемого переходного периода развитие долгосрочного жилищного кредитования во многом уникальная задача, постановка которой и способы ее решения будут меняться по мере изменения условий. Это значит, что деятельность Администрации г. Улан-Удэ по развитию ипотечного кредитования в городе должна быть тщательно спланирована и оформлена в виде соответствующей городской программы, на основе которой будет строиться эта деятельность. При этом программа должна быть ориентирована на достижение конкретных и реалистичных целей.
Принимаемая к реализации городская программа должна быть обеспечена пакетом нормативно - правовых и распорядительных документов, должно быть организовано юридическое сопровождение планируемых к выполнению работ. Особое внимание должно быть уделено созданию исполнительных структур и процедур их работы, отбору и обучению участников рынка ипотечного кредитования. Заблаговременно должны быть подготовлены источники финансирования долгосрочных ссуд и определены условия их предоставления населению. Требуется также наладить систему информирования населения о целях программы и условиях ее реализации, организовать сбор и анализ мнений граждан об эффективности проводимых мероприятий и планах их участия в программе.
Для профессионального управления городской программой улучшения жилищных условий населения г. Улан-Удэ планируется использовать систему "Эффект".
Система "Эффект" - это собирательный метод, который опирается на опыт многих регионов страны, в основе которого лежит "саровская" схема продажи жилья, впервые апробированная в г. Сарове Нижегородской области; это практический инструмент, с помощью которого этот метод реализуется на практике; это система организации деятельности в регионах по решению жилищных проблем населения в сложившихся экономических условиях.
Система "Эффект" - это интегрированная автоматизированная система управления региональной жилищной программой, построенная на основе новейших информационных технологий с единым системообразующим ядром, едиными базами данных и адаптируемыми переменными модулями решения конкретных задач, составляющих содержание реализуемой программы в соответствующих условиях. Система создана и запатентована Межрегиональной ипотечной компанией (г. Саров) и Международным институтом строительства (г. Москва).
Система "Эффект" автоматизирует деятельность по реализации региональной программы применительно к организационно - технологической схеме, в которой предусмотрено создание специализированного фонда жилищного кредитования и исполнительной структуры, обеспечивающей реализацию мероприятий программы. Система обслуживает работу всех структур, участвующих в указанной схеме.
Решение комплексов задач в системе "Эффект" организовано на базе программных модулей в трех структурно - финансовых контурах:
1. Контур административного управления жилищной программой (контур "Заказчика").
2. Контур управления активами фонда жилищного кредитования (контур "Финансирующая структура программы").
3. Контур управления реализацией жилищной программы (контур "Исполнительная структура программы"). В рамках указанного контура система включает 10 основных модулей.
Основные принципиальные моменты, определяющие выбор системы "Эффект" в качестве инструмента для реализации городской программы.
1. Система "Эффект" является специфической российской моделью ипотечного кредитования, которая позволяет объединить два сформировавшихся направления развития ипотечного кредитования и найти практическое решение жилищных проблем в регионах в сложившихся условиях.
Система "Эффект" одобрена Минэкономики РФ, включена в состав государственной "Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования и Российской Федерации" и рекомендована для реализации в регионах в качестве переходной модели в условиях финансово - экономического кризиса.
2. Заложенная в системе "Эффект" схема рублевого финансирования строительства и приобретения жилья населением через специализированный фонд путем продажи жилья в рассрочку в сегодняшних условиях является наиболее привлекательной как с юридической, так и с финансовой точки зрения, что максимально упрощает и удешевляет процесс долгосрочного кредитования.
3. Применяемые в системе "Эффект" процедуры и технологии регламентированы с учетом действующего законодательства и нормативной базы. Процедуры предоставления ипотечных ссуд и оформления закладных отвечают стандартным требованиям федерального Агентства по жилищному ипотечному кредитованию.
Заложенные в системе "Эффект" методы, формы и стандарты легко трансформируются в двухуровневую классическую ипотечную модель в случае возникновения необходимых экономических и финансовых условий.
4. Для выдачи ипотечных ссуд привлекаются максимально дешевые денежные ресурсы. Для этого разработаны практические схемы привлечения городских и внебюджетных средств (средств республиканского и муниципального бюджетов, средств, замороженных в незавершенном строительстве, средств от продажи недоимки предприятий в бюджет или выделяемых этими предприятиями ресурсов и др.).
5. Заложенные в систему "Эффект" механизмы позволяют сочетать различные финансовые и нефинансовые источники средств (дешевые кредитные ресурсы, государственные субсидии, средства населения и приватизированные квартиры) в единой интегрированной системе путем целевого формирования условий кредитования для разных категорий населения, в том числе очередников, военнослужащих, северян и других социально незащищенных групп населения. Условия кредитования под 7% годовых в рублях на 10 - 15 лет установлены в соответствии с федеральной целевой программой "Свой дом". В системе предоставляется возможность населению оплачивать покупку квартиры имеющимся у граждан жильем.
6. Система "Эффект" одновременно является рыночной и социально - ориентированной на широкие слои населения. Особенность системы состоит в том, что она легко приспосабливается под потребности разных групп населения и может управлять несколькими адресными жилищными подпрограммами, ориентированными на людей с разным материальным достатком, имеющих жилье и приобретающих его впервые, молодоженов, военнослужащих, переселенцев и других категорий граждан, пользующихся льготами. Данная задача решается путем активного формирования спроса (очереди), использования экономических, жилищных и социальных критериев, а также автоматического вычисления величины кредита.
7. Система "Эффект" имеет открытую архитектуру, что позволяет вносить в нее изменения и дополнения. В настоящее время ведется работа по созданию специализированных модулей: модуля страхования; ссудо - сберегательной кассы для людей, не имеющих жилья; модуля оборота закладных, связанного с нормативными документами, разработанными федеральным Агентством по жилищному ипотечному кредитованию; модуля, связанного с использованием ресурсов Федерального долгового центра для финансирования строительства жилья; модуля по программе переселения северян, связанного с Госкомсевером; модуля переселения геологов по линии Министерства природных ресурсов. Ведется работа по вертикальной интеграции системы на уровнях район - город - регион - межрегиональная ассоциация делового сотрудничества - единый центр управления с санкционированным доступом в систему. Этот проект реализуется в рамках Общероссийского технического канала (ОТИК) совместно с информационно - аналитическим управлением Президента РФ. Заканчивается работа по созданию интерактивной системы телекоммуникационного обучения и информационно - справочной системы по ипотечному кредитованию, а также системы профессионального тестирования и психологического отбора сотрудников для работы в структурах, реализующих систему "Эффект". Активно ведется работа по созданию единой межрегиональной информационной системы "Север - Юг", связанной с мультилистинговой системой Российской гильдии риэлтеров и сервером "Недвижимость России". Выполнение всех этих работ позволит создать вертикально-интегрированную систему с межрегиональной информационной сетью, что, в свою очередь, позволит:
- ускорить процесс широкомасштабного внедрения ипотечного кредитования в регионах России;
- наладить интерактивный процесс обучения и консультирования;
- стандартизировать процесс выдачи ипотечных кредитов;
- получить регионам, интенсивно ведущим жилищное строительство с помощью системы "Эффект", доступ к денежным ресурсам, ежегодно выделяемым из бюджета на реализацию федеральных программ;
- получить доступ к кредитным средствам, выделяемым МБРР и другими международными финансовыми структурами.
Таким образом, внедрение системы "Эффект" для управления городской программой улучшения жилищных условий населения Улан-Удэ открывает большие возможности и перспективы для решения жилищных проблем.
4. ЦЕЛЬ, ЗАДАЧИ, СРОКИ И ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
4.1. Генеральная цель
Генеральная цель - создание эффективно работающей городской системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан Улан-Удэ со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
4.2. Основные цели
1. Повысить платежеспособный спрос на жилье со стороны значительной части населения города, прежде всего со средними доходами за счет организации долгосрочного кредитования в сочетании с различными формами государственной поддержки строительства и приобретения жилья гражданами.
2. Расширить объемы жилищного строительства, обеспечить повышение качества и доступности жилья за счет модернизации строительного производства и совершенствования технологии и организации строительства.
3. Создать современную инфраструктуру рынка жилья и активизировать функционирование связанного с ним рынка инвестиционного капитала.
4. Создать банковскую систему в городе, обеспечить ее ориентацию на реальный сектор экономики и увеличить приток капитала в жилищное строительство и ипотечное кредитование.
5. Обеспечить повышение занятости населения и рост доходов населения и городского бюджета за счет увеличения объемов строительного и сопряженного с ним промышленного производства, активизации деловой жизни в городе и регионе в целом.
6. Повысить стабильность жизни и благосостояния горожан, ускорить сроки приобретения собственного жилья, укрепить семьи и создать условия для благополучия людей путем создания широкого слоя собственников недвижимости.
Количественное выражение указанных целей будет определено на стадии разработки Программы для выбранного сценария развития экономической ситуации в Республике Бурятия и соответственно прогнозируемого спроса населения г. Улан-Удэ на жилье и ипотечные кредиты.
4.3. Решаемые задачи
Для становления и развития системы долгосрочного жилищного кредитования предстоит решить следующие задачи:
1. Создать городскую систему поддержки и стимулирования развития жилищного строительства на основе организации деятельности городского Фонда поддержки строительства и транспорта г. Улан-Удэ и внедрения интегрированной системы управления программами жилищного строительства и ипотечного кредитования (системы "Эффект").
2. Совершенствование республиканской и городской законодательной и нормативно - правовой базы развития рынка жилья и ипотечного кредитования.
3. Внедрение общероссийских стандартов ипотечного кредитования, а также стандартов проведения сделок с недвижимостью, их учета и регистрации, оценки недвижимости.
4. Формирование сети коммерческих банков с выдачей разрешения на проведение ипотечных операций.
5. Совершенствование кредитно - финансовых механизмов и выработка эффективной городской инвестиционной политики в жилищной сфере с целью притока инвестиций.
6. Создание механизма привлечения долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов и предоставления гарантий при реализации Программы в увязке с федеральным и региональными бюджетами развития, федеральными, государственными и республиканскими программами в области жилищного строительства, а также из других источников федерального, межрегионального и республиканского уровней.
7. Формирование городского портфеля инвестиционных проектов строительства жилья и модернизации стройиндустрии для организации строительства и продажи жилья через систему ипотечного кредитования.
8. Создание современной инфраструктуры городского рынка жилья и ипотеки, обеспечивающей эффективное взаимодействие участников первичного и вторичного рынков, включая организацию вторичного рынка ипотечных кредитов (закладных) на базе Агентства по жилищному ипотечному кредитованию Республики Бурятия.
9. Повышение эффективности использования городского жилого фонда за счет реконструкции и модернизации старого жилого фонда на основе мансардного строительства, перераспределения жилья между различными категориями населения города в целях улучшения жилищных условий.
10. Внедрение комплекса автоматизированных систем ведения земельного кадастра, учета и регистрации сделок с недвижимостью, учета недвижимости и ее оценки, анализа рынка недвижимости и т.д.
4.4. Структура программных мероприятий
Система взаимосвязанных мероприятий, обеспечивающих реализацию поставленных целей Программы и решение ее задач, включает осуществление целого комплекса мероприятий.
Комплекс 1. Совершенствование инвестиционной и финансово - кредитной политики городских органов власти для стимулирования развития ипотечного кредитования и привлечения инвестиций в городское жилищное строительство. Формирование источников финансирования ипотечного кредитования.
Комплекс 2. Создание и развитие городской системы жилищного ипотечного кредитования на основе целевого бюджетного Фонда инвестиций, капитальных вложений и поддержки социально - бюджетной сферы г. Улан-Удэ и ГУП Агентство ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия.
Комплекс 3. Осуществление институциональных изменений на рынке жилья и ипотечного кредитования в городе.
Комплекс 4. Законодательное и нормативно - методическое обеспечение развития рынка жилья и ипотечного кредитования на уровне городского самоуправления, унификация и стандартизация ипотечного кредитования.
Комплекс 5. Повышение качества и доступности жилья за счет развития финансово - экономических и организационно - правовых механизмов снижения стоимости строительства, модернизации строительной индустрии, совершенствования организации и технологии жилищного строительства.
Комплекс 6. Повышение эффективности использования жилого фонда за счет планирования жилой застройки на существующих сетях, малоэтажной застройки, экономии тепло, - электроэнергии, предусмотренные программой энергосбережения для г. Улан-Удэ.
Комплекс 7. Обучение и передача знаний для развития ипотечного кредитования и рынка жилья в городе, включая обучение практическим навыкам применения системы "Эффект".
Комплекс 8. Научно - методическое и консультационное обеспечение программы.
Комплекс 9. Обеспечение социальной результативности программы. Взаимодействие со средствами массовой информации и общественностью.
В рамках указанных комплексов в Программе будут сформированы мероприятия, предусматривающие решение поставленных задач.
4.5. Сроки и этапы реализации городской программы
улучшения жилищных условий населения
Учитывая актуальность решения жилищной проблемы и трудности в прогнозировании будущих условий, период реализации городской Программы целесообразно разделить на три этапа, соответствующих последовательности осуществления намеченных мероприятий.
Первый этап (январь 2000 г. - декабрь 2000 г.), в пределах которого будет разработана городская программа улучшения жилищных условий населения, создана нормативно - правовая база, организована деятельность основных исполнительных структур - городского Фонда и Управляющей компании; созданы, отобраны и квалифицированы другие участники Программы (риэлторские, оценочные, страховые организации); установлены стандарты их работы; обучен персонал; подготовлены источники финансирования Программы; введена в эксплуатацию интегрированная автоматизированная система управления программой; проведена информационно - рекламная кампания; реализованы пилотные проекты Программы.
На первом этапе через систему ипотечного кредитования планируется продать 10 тыс. кв. м жилья с выдачей ипотечных ссуд в объеме 15 млн. руб., что позволит улучшить жилищные условия более 200 семьям. Одновременно должна быть проведена организационно - техническая подготовка и строительство жилья, которое планируется реализовать в рамках второго этапа Программы.
Второй этап (2001 - 2002 гг.) связан с анализом результатов первого этапа реализации Программы, принятием решений о корректировке и модификации городской системы ипотечного жилищного кредитования.
Второй этап характеризуется развитием долгосрочного кредитования строительства нового жилья и активного вовлечения в этот процесс объектов реконструкции и модернизации старого жилого фонда, включая мансардное строительство.
На втором этапе будут последовательно расширяться масштабы ипотечного кредитования и его взаимодействие с другими формами и схемами жилищного строительства и стимулирования спроса на жилье, возрастать значение вторичного рынка ипотечных кредитов и роль городского Фонда Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия как источников рефинансирования ипотечного рынка.
Третий этап (2002 - 2003 гг.) является периодом последовательного расширения масштабов ипотечного кредитования, активного развития вторичного рынка ипотечных кредитов на республиканском и федеральном уровнях.
На этом этапе ипотечное кредитование должно занять заметную роль в финансировании потребностей населения в жилье, стать доступным и наиболее привлекательным для широких слоев населения способом финансирования покупки жилья.
Масштабы и результаты Программы будут зависеть от объемов ее финансирования и будут ограничены:
ресурсами городского бюджета (в Законе Республики Бурятия "О республиканском бюджете на 2000 год" выделено 7 млн. руб. на ипотечное кредитование, а в целевом бюджетном Фонде инвестиций, капиталовложений и поддержки социально - бюджетной сферы г. Улан-Удэ предусмотрено 4650 тыс. руб.);
производственными мощностями строительной индустрии (реальное увеличение объемов строительства за год может быть не более, чем на 30% или 17,5 тыс. кв. м жилья, что соответствует 250 - 300 новым квартирам);
средней суммой кредита на одну семью до размера соответствующего годовым налоговым поступлениям от строительства данного жилья (не более 15 - 20% от стоимости квартиры).
Планируемые показатели и результаты внедрения системы ипотечного кредитования будут определены в Программе.
5. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОГРАММЫ
Одним из основных принципов Программы является сокращение бюджетных инвестиций в жилищное строительство на территории города. Это связано как с дефицитом бюджетных средств, так и с необходимостью создания условий для саморазвития рынка жилья на основе ипотечного кредитования.
В связи с дефицитом бюджетных средств годовой объем их должен быть предусмотрен в границах необходимого минимума и будет расходоваться преимущественно для предоставления кредитных ссуд гражданам на возвратной, срочной и возмездной основе.
Выделенные бюджетные средства являются стартовым капиталом, необходимым для запуска системы, и должны стать ядром привлечения внебюджетных средств: кредитных ресурсов банков и иных кредитных организаций; собственных средств граждан; финансовых и иных средств предприятий и инвесторов.
Источниками финансирования Программы должны стать, в основном, дополнительные доходы городского и республиканского бюджетов от активизации жилищного строительства, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, просроченные задолженности предприятий и организаций бюджету, средства населения в виде накоплений и сосредоточенные в стоимости приватизированных квартир, а также средства учредителей, целевые сборы и поступления. Источником пополнения средств городского Фонда могут стать средства, образуемые самой ипотечной системой, в т.ч. средства, полученные от проведения конкурсов среди организаций - участников Программы, а также часть страховых премий страховых компаний, прибыли застройщиков, отчисляемых в Фонд на реинвестирование ипотеки. Реальным источником финансирования Программы могут стать средства предприятий и организаций, подлежащие льготированию в соответствии с принятыми республиканскими и городскими законами (по аналогии с Законом города Москвы от 18 июня 1997 г. № 19 "О ставках и льготах по налогу на прибыль").
Уже сегодня в городе есть потенциальные внутренние источники финансирования ипотеки, из них:
- 5 - 7 млн. руб. бюджетные средства, ежегодно выделяемые на строительство жилья на территории города;
- 10 млн. руб. незавершенного строительства;
- 120 млн. руб. сбережения населения г. Улан-Удэ;
- 343,2 млн. руб. стоимость приватизированного жилья.
- по данным ГНИ г. Улан-Удэ на 01.12.99 общая задолженность предприятий города бюджету составляет 32999 млн. руб., в том числе дебиторская задолженность строительных организаций, расположенных на территории города, бюджету равна 232 млн. руб., кредиторская задолженность - 281 млн. руб.
Задача состоит в создании механизмов вовлечения этих ресурсов в финансирование жилищного строительства с использованием ипотечного механизма.
Мероприятия Программы должны быть увязаны с Фондом инвестиций, капитальных вложений и поддержки социально - бюджетной сферы г. Улан-Удэ и бюджетами развития города.
Привлечение российских и зарубежных инвестиций целесообразно осуществлять непосредственно в строительство конкретных объектов, в том числе и жилых зданий, либо через реализацию инвестиционных проектов и программ, реализуемых на территории Республики Бурятия, и направлении рублевой прибыли, полученной после их реализации, на развитие ипотечного кредитования.
Возможно использование средств федерального бюджета по тем статьям, которые будут финансироваться в текущем году. Это:
федеральная программа "Свой дом";
жилищные субсидии северянам;
программа строительства жилья и отселения жителей районов Крайнего Севера;
программа строительства жилья для чернобыльцев;
программа Государственных жилищных сертификатов.
В каждой из программ есть доля средств, которую гражданин должен внести прежде, чем он получит субсидию или сертификат. Поэтому планируется создать единую интегрированную систему вместе с федеральными органами и региональными структурами, которые заинтересованы в решении жилищных проблем населения России для того, чтобы объединить и сочетать все финансовые источники.
Средства из источников федерального и республиканского уровня по установленной процедуре могут использоваться для софинансирования программ городского Фонда, а также покупки ипотечных кредитов коммерческих ипотечных банков, выдаваемых по стандартизированной процедуре, что позволит поддерживать ликвидность банков и расширить масштабы первичного рынка в регионе.
Городской фонд будет сотрудничать с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия, а при необходимости - выполнять с ним совместные проекты. Средства Агентства могут использоваться Фондом для финансирования городской Программы.
В общем случае в рамках Программы будут реализовываться две основные стратегии привлечения средств для выдачи ипотечных кредитов:
- депозиты населения и предприятий (эта же стратегия включает использование схемы контрактных строительных сбережений).
- получение долгосрочных ресурсов из "оптовых" источников, включающих:
- кредитные линии и займы, предоставленные банками, а также иными кредитными организациями;
- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и иными формами коллективных инвестиций) сроком на 5 - 10 лет;
- размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- средства от продажи целевых облигационных займов.
Успех Программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит минимизировать риски Программы и обеспечить гарантии инвестиций.
6. УЧАСТНИКИ ПРОГРАММЫ И СХЕМА ИХ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ
Участниками Программы являются Заказчик Программы, Управляющий, Финансирующий орган и Участники Программы, а также Организации, содействующие ее реализации.
Заказчиком Программы является Комитет по промышленности, строительству, архитектуре, транспорту и связи Администрации города Улан-Удэ. Заказчик поручает Управляющему, в роли которого выступает ООО "Центр жилищных услуг", реализацию Программы, а городской Фонд поддержки строительства и транспорта наделяется функциями финансового органа Программы.
Участники Программы: Администрация города Улан-Удэ, граждане Улан-Удэ, строительные организации, банковские и кредитные учреждения, риэлторские, оценочные и страховые компании, органы юстиции, а также иные организации, аккредитованные Заказчиком Программы (или Управляющим Программой) для выполнения отдельных работ и оказания услуг, обеспечивающих реализацию Программы, инвесторы Программы.
На схеме (Рисунок 4) обозначены все основные субъекты рынка жилья и определены формы их взаимодействия, как участников единого процесса. Взаимодействие участников схемы определяется разрабатываемыми в Программе организационными, правовыми, финансовыми, кредитными, экономическими и иными механизмами.
Управляющий реализует Программу с использованием городского Фонда поддержки строительства и транспорта, отвечает за методическое обеспечение реализации Программы, осуществляет необходимые согласования и уточнения по ходу реализации Программы и контролирует соответствие деятельности всех участников Программы ее условиям.
Управляющий Программой в соответствии с установленным порядком проводит конкурс по отбору строительных подрядных организаций, банков, страховых и других предприятий и организаций в целях реализации Программы.
Организации, содействующие реализации Программы: Правительство Республики Бурятия, Народный Хурал Республики Бурятия, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия, Межрегиональная ипотечная организация, органы федеральной исполнительной и законодательной власти РФ и др.
---------------------------¬
-----------------------------------------¬
¦Федеральные, региональные ¦ ¦ ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ¦
¦ программы и ¦ L-T------------------------------------T--
¦инвестиционные проекты ¦ ¦ НАРОДНЫЙ ХУРАЛ РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ¦
L---T----------------------- L---------------T---------------------
-------------------------------------------¬
¦ ¦ L-------->¦ ФОНД ПОДДЕРЖКИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ТРАНСПОРТА¦<----¬
¦ L------------>¦ ¦ ¦
L-------------------------->¦ ¦ ¦
-------------------->¦
---------------------------------¬ ¦ ¦
¦ L-----+ Программа улучшения жилищных +---- ¦
¦Финансовые ¦ условий населения г. Улан-Удэ ¦ ¦
¦средства L-------------------------T------- ¦
¦ /\ ¦ ¦ Возврат займа
------------¬
L------------------- L-------------->¦ СТРАХОВАЯ ¦
Страхование ¦ КОМПАНИЯ ¦
L------------
Рис. 4. Организационно - технологическая схема
реализации городской программы улучшения жилищных
условий населения Улан-Удэ
7. РОЛЬ И МЕСТО ФОНДА ПОДДЕРЖКИ СТРОИТЕЛЬСТВА
И ТРАНСПОРТА Г. УЛАН-УДЭ В ПРОГРАММЕ ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Городской Фонд поддержки строительства и транспорта г. Улан-Удэ (далее - ФОНД) выполняет роль финансового органа Программы, используется для привлечения бюджетных и небюджетных источников финансирования в городское жилищное строительство и ипотечное кредитование, поддержки участия граждан и негосударственных коммерческих предприятий и организаций в финансирования строительства, содействия развитию производственной базы домостроения и обеспечения районов жилой застройки объектами инженерно - социальной инфраструктуры, консолидации средств из различных источников для целевого финансирования программ жилищного строительства и ипотечного кредитования.
Основными задачами деятельности ФОНДА в области ипотечного жилищного кредитования являются:
- разработка нормативно - правовой базы системы ипотечного кредитования, включая разработку и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, их согласование с заинтересованными лицами;
- организационно - методическая и информационная работа, четкое распределение обязанностей участников ипотечного жилищного кредитования;
- финансово - экономическая деятельность, включая:
- привлечение бюджетных и внебюджетных средств (из бюджета города, из бюджета республики, по федеральным программам, средств физических лиц, средств кредитных организаций и др.);
- обеспечение самодостаточности системы, проведение реинвестиционной политики;
- приближение стартовой модели ипотечного кредитования к стандартной классической ипотеке, расширение категорий заемщиков и возможностей финансирования социального жилья;
- модернизация системы ипотечного кредитования;
- планирование и распределение средств между участниками программы.
Для реализации основной деятельности Фонд:
- аккумулирует получаемые из различных источников денежные средства, осуществляет мероприятия по привлечению и эффективному использованию средств отечественных и иностранных инвесторов;
- финансирует на возмездной и безвозмездной основе предусмотренные программами и проектами мероприятия, предоставляет займы;
- участвует в создании коммерческих и некоммерческих организаций, вступает в ассоциации и союзы;
- финансирует научные исследования, научно - практические конференции, симпозиумы, совещания и иные мероприятия, связанные с деятельностью Фонда;
- организует сбор и обработку любой необходимой для успешной деятельности Фонда информации;
- осуществляет в установленном порядке любой вид деятельности, необходимой для достижения уставных целей и задач.
Схема взаимодействия Фонда поддержки строительства и транспорта г. Улан-Удэ с участниками программы ипотечного жилищного кредитования основывается на следующих принципах:
1. Привлеченные средства консолидируются на едином расчетном счете Фонда. Средства Фонда изъятию не подлежат и расходуются в соответствии с целями, определенными Положением о Фонде. Международным Фондом и Управляющей компанией подписывается договор на выполнение последней функции заказчика Программы (агентское соглашение). Управляющая компания выступает от имени и по поручению Фонда.
2. Управляющая компания заключает договоры о сотрудничестве и выполнении работ и услуг с задействованными в программе организациями - участниками:
- договор на производство строительных материалов с заводами - изготовителями;
- договор на производство строительно - монтажных работ;
- агентский договор с риэлтерскими компаниями;
- договор со страховым агентством;
- договор с обслуживающим банком.
3. На основании вышеуказанных договоров Фонд распределяет средства, находящиеся на расчетном счете Фонда.
4. Управляющая компания подотчетна в своих действиях Фонду по использованию финансовых средств и по объемам выполнения производственных работ и услуг.
5. Фонд подотчетен Комитету по промышленности, строительству, архитектуре, транспорту и связи Администрации г. Улан-Удэ.
8. ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ В РАМКАХ
ПРОГРАММЫ
8.1. Организация муниципального рынка ипотечного
кредитования с использованием городского фонда
Городская администрация принимает решение о внедрении жилищного ипотечного кредитования и подписывает генеральный договор с Межрегиональной ипотечной компанией о создании и эксплуатации интегрированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования (система "Эффект").
Администрация города вносит изменения в Устав городского Фонда поддержки строительства и транспорта в связи с наделением его функциями финансового органа Программы.
Фонд аккумулирует целевые финансовые и иные средства (в том числе объекты незавершенного строительства) с целью дальнейшего финансирования на возвратной и платной основе через кредитные организации части стоимости приобретаемого заемщиками жилья. В целях реализации программы создается Управляющая компания, с которой Фонд заключает агентский договор.
Управляющая компания (далее Управляющий) формирует жилой фонд (включая проведение работ по организации строительства новых жилых домов, в том числе с использованием объектов незавершенного строительства, переданных Фонду) для предоставления заемщикам на основе договоров жилищного кредитования и жилой фонд для отселения граждан (маневренный фонд), который используется в случае неисполнения заемщиком условий кредитного договора. Данные фонды формируются на основе договоров купли - продажи, договоров подряда на строительство или договоров аренды.
Заемщик обращается к Управляющему и выбирает подходящее жилье из предлагаемого.
Управляющий или Продавец с участием Управляющего подписывает с Заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли - продажи).
Заемщик по представлению Управляющего обращается в кредитную организацию (банк) за получением жилищного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли - продажи. Банк проверяет кредитоспособность Заемщика. При этом он руководствуется стандартами, утвержденными Фондом. Обязательным условием жилищного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни, трудоспособности Заемщика определяется Банком в соответствии со стандартами Фонда.
Оценочное агентство осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Банк соотносит ее с размером выдаваемого кредита.
В случае положительного решения Банк заключает с Заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а Заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.
Заемщик оформляет покупку квартиры у Продавца, заключает договор купли - продажи квартиры с Продавцом.
Банк выплачивает полную стоимость квартиры Продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли - продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует ипотеку (залог) жилой площади и переход права собственности на квартиру, и Покупатель вселяется в нее.
Банк, руководствуясь договорными обязательствами с Фондом, передает Фонду закладную на жилое помещение, оставляя за собой обязательство обслуживания выданного кредита, т.е. в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и своевременно перечисляет данные средства на счет Фонда.
В случае, если заемщик не в состоянии возвратить заемные средства кредитору, кредитор может обратить взыскание на заложенную собственность заемщика в качестве компенсации за предоставленный кредит. В этом случае кредитор через Управляющего организует продажу заложенного жилья с дальнейшим отселением заемщика в переселенческий фонд или заключением с ним принудительного договора аренды.
Одним из вариантов использования старого жилья для приобретения нового является получение краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита заемщик может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита. Возможен комбинированный вариант, когда часть первоначального взноса Заемщика формируется за счет имеющегося жилья и принимается впоследствии к зачету Продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами.
Данная модель может применяться в разных модификациях в зависимости от установленных в системе форм расчета и оплаты кредитов, степени готовности объектов жилья к продаже, формы сделки.
8.2. Порядок финансирования строительства и реализации
жилья в рассрочку
Указанная в п. 6.1 организационно - технологическая схема ипотечного кредитования является базовой. Однако до момента решения вопроса о начислении из налогообложения заемщиков ипотечных кредитов материальной выгоды, возникающей при ставке кредитования, меньшей учетной ставки Центрального банка, будет использована модификация базовой схемы, использующая вариант продажи жилья Фондом гражданам в рассрочку. При этом, согласно Закону об ипотеке, жилье до момента расчетов с Фондом будет находиться в залоге с оформлением закладной.
В этой связи на первом этапе за основу механизма реализации Программы взята "Саровская модель", доработанная с учетом особенностей г. Улан-Удэ.
Базовыми условиями финансовой схемы являются следующие положения.
1. Строительство и приобретение жилья осуществляется Фондом за счет целевых бюджетных средств, кредита, предоставленного кредитными организациями, имеющими право на осуществление банковских операций, средств инвесторов, а также за счет средств населения. Строительство и приобретение жилья осуществляется Фондом в долевом участии с гражданами и организациями. Фонд продает свою долю в строящемся и приобретаемом жилье гражданину в рассрочку. Сумма и срок предоставляемой рассрочки устанавливаются Фондом исходя из утвержденных списков граждан - участников Программы. Цена жилья устанавливается Фондом (или по поручению Фонда Управляющим) в соответствии со ст. 424, 555 ГК РФ.
2. Фонд в лице Управляющей компании осуществляет доверительное управление денежными средствами граждан и сдаваемым ими жильем. Все договора купли - продажи заключаются от лица гражданина по его доверенности.
3. Фонд в лице Управляющей компании привлекает краткосрочные кредиты коммерческих банков для оплаты приобретаемого жилья, как у застройщиков, так и у риэлтеров. Краткосрочный кредит берется от лица гражданина под гарантии Фонда. Источником гарантий служат денежные средства населения и бюджетные инвестиции, имеющиеся в наличие у Фонда. Погашение краткосрочного кредита производится за счет продажи сдаваемого жилья.
4. Бюджетные инвестиции направляются на долевое финансирование договора купли - продажи приобретаемого жилья. Затем эта доля выкупается гражданином по договору купли - продажи с рассрочкой платежа в течение 7 - 10 лет. На основании указанного договора составляется и регистрируется закладная, владельцем которой является Администрация города. На основании права доверительного управления Фонд может использовать закладные в качестве залога для обеспечения гарантий краткосрочных кредитов.
Данная финансовая схема позволяет использовать инструмент краткосрочного кредитования, при котором на начальном этапе залогом являются средства населения и бюджетные инвестиции, а на последующих - закладные. В данной схеме используется то, что на рынке невозможно предложение большого количества жилья, отвечающего желаниям граждан, поэтому процесс его предоставления растягивается. Денежные средства в размере не менее 10% от стоимости жилья, планируемого к приобретению, вносятся гражданами одномоментно. Это позволяет осуществить механизм взаимного кредитования, который особенно необходим на начальном этапе внедрения Программы. Затем вступает в силу механизм вторичного использования закладных в качестве обеспечения краткосрочных кредитов и финансирования развития ипотеки. Оба механизма при бюджетном финансировании ядра Программы обеспечивают устойчивость развития ипотечного кредитования.
В дальнейшем по мере расширения источников финансирования и развития вторичного рынка ипотечных кредитов в РФ возможно использование других схем финансирования строительства и приобретения жилья.
Основы финансового механизма должны быть определены в "Положении о порядке финансирования строительства и приобретения жилья населением с использованием ипотечного кредитования", утверждаемом городской администрацией.
8.3. Порядок продажи и приобретения жилья
Продажа и приобретение жилья в рамках Программы осуществляется в соответствии с "Правилами продажи и приобретения жилья с использованием ипотечного кредитования", которые утверждаются решением Городского Совета. Правила определяют права приобретения и условия продажи жилья в кредит, порядок приема и регистрации заявлений, перечень необходимых документов для приема заявлений, порядок формирования списков претендентов и критерии приоритетности, порядок продажи жилья. При этом покупателями жилья могут быть как отдельные граждане, так и группы граждан.
Все процедуры по продаже жилья осуществляет Управляющая компания в соответствии с принятыми в Программе условиями кредитования на основе конкурсного отбора участников.
Условия кредитования граждан:
размер кредита - не более 20% стоимости жилья;
первоначальный денежный взнос в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья;
размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 20% совокупного (семейного) месячного дохода покупателей жилья;
выплата суммы кредита в срок от 7 до 10 лет;
выдача и погашение кредита производится в рублях.
Право приобретения жилья в рассрочку предоставляется гражданам:
проживающим в городе Улан-Удэ не менее трех лет и зарегистрированным по последнему месту жительства более одного года (за исключением военнослужащих, в том числе и несовершеннолетних членов семей);
имеющим не более 15 кв. м общей площади на одного члена семьи;
удовлетворяющим условиям продажи жилья в рассрочку.
Отбор участников осуществляется на конкурсной основе в соответствии с установленными критериями (экономическими, жилищными, социальными и др.). Критерий увеличения приоритета при уменьшении суммы требуемого кредита позволяет отобрать максимально возможное количество участников, запрашивающих минимальную сумму инвестиций.
Организацию выбора и предоставление жилья гражданам осуществляет Управляющий на основании утвержденного Администрацией города списка граждан - участников Программы.
До начала работы с гражданами Управляющий должен подготовить перечень объектов жилья для участников программы. Для этого производится опрос субъектов рынка жилья в городе. Запрашиваются все строительные компании и организации на предмет предоставления данных по их желанию продажи жилья, характеристикам квартир, ценовым параметрам, срокам ввода в эксплуатацию и желаемым графикам оплаты за новое жилье. Отбор предложенных квартир проводится исходя из того, что данное жилье должно сдаваться в эксплуатацию в текущем финансовом году, срок между первым взносом за данную квартиру и сроком ввода в эксплуатацию не должен превышать в среднем 3 месяца. График оплаты согласуется и закрепляется договором о намерениях.
Одновременно Управляющий заключает договора с риэлтерскими компаниями по предоставлению текущей информации об имеющемся предложении на рынке вторичного жилья как на покупку, так и на продажу квартир.
Сдаваемые участниками квартиры поступают в общую базу предлагаемого для покупки жилья, как для участников программы, так и для остальных субъектов рынка жилья в городе. Управляющий до начала работы с гражданами на основании собранной базы данных и заявлений граждан разрабатывает схемы предложений и цепочки перемещения сдаваемых квартир.
Порядок продажи жилья в рассрочку через Управляющую компанию показан на (Рисунок 5).
Приобретенное в рамках Программы жилье оформляется в долевую собственность граждан и Фонда (пропорционально вкладам). После государственной регистрации права Фонда на свою долю Управляющим участниками Программы заключаются договора купли - продажи квартиры с рассрочкой платежа, либо договор мены доли квартиры на квартиру с доплатой в рассрочку. Проданная в рассрочку доля будет находиться в залоге у Фонда (п. 5 ст. 488 ГК РФ), который может потребовать удостоверения своих прав закладной, оформленной и зарегистрированной в порядке, установленном ст. 13 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98.
--------------¬
--------------¬
----------¬
---------¬
------------¬
---------¬
----------------¬
------------¬
¦ Право ¦<--+Регистрация ¦<--+Погашение¦<--+Продажа ¦<--+Оформление ¦<--+Вселение¦<--+ Внесение ¦<--+Оформление ¦
¦собственности¦ ¦ прав ¦ ¦ кредита ¦ ¦ старой ¦ ¦ договора ¦ ¦ в ¦ ¦первоначального¦ ¦закладной ¦
¦ на жилье ¦ ¦собственности¦ L---------- ¦квартиры¦ ¦страхования¦ ¦квартиру¦ ¦ взноса/или ¦ ¦ и ее ¦
L-------------- ¦ на ¦ L--------- L------------ L--------- ¦ оформление ¦ ¦регистрация¦
¦недвижимость ¦ ¦ промежуточного¦ ¦ на новую ¦
L-------------- ¦ кредита ¦ ¦ квартиру ¦
L---------------- L------------
/\
-----+----¬
¦ Выдача ¦
¦ кредита ¦
L----------
/\
--------+-------¬
¦ Оформление и ¦
УПРАВЛЯЮЩАЯ ¦ регистрация ¦
КОМПАНИЯ ¦ договора ¦
¦купли - продажи¦
L----------------
/\
--------------------+--------¬
¦ Заключение кредитного ¦
¦договора на условиях ипотеки¦
¦ (залог нового жилья) ¦
L-----------------------------
/\
--------------¬
--------------¬
--------------¬
----------------------¬
----------¬
-------------+------------¬
¦Подача заявки¦ ¦ Получение ¦ ¦ Выбор ¦ ¦Заключение договора о¦ ¦ Оценка ¦ ¦ Заключение договора на ¦
¦на участие в +--->¦ сертификата +--->¦приобретаемой+---->¦ приобретении новой +--->¦сдаваемой+-->¦продажу старого жилья (на¦
¦ Программе ¦ ¦ заемщика, ¦ ¦ квартиры ¦ ¦квартиры на условиях ¦ ¦ квартиры¦ ¦условиях предварительного¦
L-------------- ¦дающего право¦ L-------------- ¦ предварительного ¦ L---------- ¦ договора) ¦
/\ ¦ на выбор ¦ ¦ договора ¦ /\ L--------------------------
Рис. 5. Порядок продажи жилья в рассрочку через
Управляющую компанию
9. ВЫБОР ОБЪЕКТОВ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
В условиях ограниченных возможностей финансирования для отработки механизмов реализации городской Программы Заказчиком может приниматься решение о реализации пилотных объектов.
Пилотные объекты могут быть реализованы по следующим направлениям:
строительство поселков индивидуальных жилых домов;
финансирование достройки индивидуальных жилых домов, находящихся в высокой степени готовности (не менее 50%);
финансирование достройки многоквартирных многоэтажных жилых домов.
Реализация городской программы на первом этапе должна основываться прежде всего на имеющемся заделе в области жилищного строительства, использовать для пилотного этапа объекты незавершенного строительства.
В настоящее время в городе имеется несколько зданий, находящихся в процессе строительства, которые могли бы быть использованы в качестве пилотных объектов (Таблица 4).
Таблица 4
Перечень имеющихся в городе объектов незавершенного
строительства
-----------------T----------------T----------------T------------T-----------¬
¦ Наименование ¦ Краткая ¦ Состояние ¦ Выполнение ¦ Объем ¦
¦ объекта ¦ характеристика ¦ объекта ¦строительных¦необходимых¦
¦ ¦ объекта ¦ ¦ работ, в ¦инвестиций,¦
¦ ¦ ¦ ¦ ценах ¦ тыс. руб. ¦
¦ ¦ ¦ ¦ 1991 г. ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ тыс. руб. ¦ ¦
+----------------+----------------+----------------+------------+-----------+
¦Жилой ¦Крупнопанельный,¦Выполнен нулевой¦ 187¦ 20650¦
¦80-квартирный ¦состоящий из 2-х¦объем работ и ¦ ¦ ¦
¦дом в 1 ¦блок - секций по¦ведется монтаж ¦ ¦ ¦
¦микрорайоне ¦40 квартир в ¦стен 1-го этажа ¦ ¦ ¦
¦Железнодорожного¦каждой блок- ¦ ¦ ¦ ¦
¦района ¦секции, площадь ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦4716 кв. м ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------+----------------+----------------+------------+-----------+
¦45-квартирный ¦Кирпичный дом, ¦В 1-й блок- ¦ 524¦ 10004¦
¦жилой дом по ¦состоящий из 3-х¦секции ведутся ¦ ¦ ¦
¦ул. Октябрьская,¦блок - секций, ¦внутренние ¦ ¦ ¦
¦10а ¦площадью 2565 ¦отделочные ¦ ¦ ¦
¦ ¦кв. м ¦работы. В ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦остальных блок -¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦секциях ведется ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦кирпичная кладка¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦стен ¦ ¦ ¦
+----------------+----------------+----------------+------------+-----------+
¦Реконструкция ¦ ¦Ведутся ¦ 40¦ 550¦
¦детского сада ¦ ¦строительные ¦ ¦ ¦
¦№ 10 ¦ ¦работы ¦ ¦ ¦
¦"Белоснежка" под¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦жилой дом в 47 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦кв. в ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦Октябрьском ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦районе ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L----------------+----------------+----------------+------------+------------
В общем случае отбор пилотных объектов может осуществляться на основании следующих критериев:
1. Соответствие жилья, планируемого к постройке, потребностям граждан - участников Программы по количеству комнат и качеству.
2. Расположение данного жилья в районах города, имеющих хорошую транспортную связь с остальными районами.
3. Предусмотрение, помимо жилья, строительства объектов инфраструктуры или наличие таких объектов в непосредственной близости от строящегося жилья.
4. Минимизация стоимости и сроков строительства.
5. Наличие незавершенного строительства.
Перечень объектов, реализуемых в составе Программы, объемы финансирования, сроки и этапы выполнения работ утверждаются Главой городской Администрации.
Отбор пилотных объектов по достройке многоквартирных, многоэтажных жилых домов в городе осуществляет Управляющий Программой, который (с помощью привлеченных специализированных организаций) проводит инвентаризацию, оценку стоимости и отбор объектов незавершенного жилищного строительства. К реализации могут быть отобраны объекты, срок завершения строительства которых и сдачи в эксплуатацию не превышает 6 месяцев, при этом предпочтение отдается тем объектам, стоимость работ по завершению строительства которых составляет не более 20% общей стоимости строительства или при строительстве которых было использовано более 25% бюджетных средств.
Работа по завершению строительств отобранных пилотных объектов осуществляется застройщиками, выполнявшими эти функции ранее, по договору с управляющим Программой. Осуществление платежей по завершению строительства производится уполномоченным банком с использованием собственных средств граждан - участников Программы и средств льготных бюджетных ссуд.
10. НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ГОРОДА
Одной из важных проблем развития строительного комплекса Улан-Удэ является реконструкция и эффективное использование имеющихся строительных мощностей.
Насущной потребностью становится создание новой модели массового жилищного строительства, способной охватить самый широкий спектр требований к качеству, планировке и стоимости жилья, его долговечности, надежности и ликвидности. Такая новая модель должна учесть внедренные в производство технологические достижения последних лет, гибко реагировать на массовые запросы потребителей, обладать бесспорными конкурентными преимуществами в рыночных условиях и адаптироваться под разные схемы финансирования строительства и продажи.
В этих условиях предпочтение отдается малоэтажной и смешанной застройке, внедрению проектов с применением ресурсосберегающих технологий, новых облегченных конструкций и прогрессивных материалов. В современных условиях коммерциализации обслуживания населения возникла потребность в использовании комплексной застройки с новыми типами общественных зданий.
Мероприятия по формированию архитектуры жилищно - гражданского и промышленного строительства будут направлены, прежде всего, на улучшение внешнего вида застройки: устройства мансард, чердачных кровель, что, в свою очередь, позволит изменить архитектурный облик города.
Дом нового тысячелетия должен отвечать требованиям индустриальной технологичности, экономичности, новым российским стандартам энергосбережения (СНиП II-3-79 1995 г.), экологической чистоты, комфортности и гибкости планировки. Все эти задачи уже решаются в настоящее время при помощи современных технологий, таких, как технология монолитного домостроения с применением туннельной опалубки, технология каркасно - монолитного строительства и других.
Одним из ключевых решений в производственной сфере может стать реконструкция предприятий крупнопанельного домостроения (КПД). Те производственные площади этих предприятий, которые до настоящего времени использовались для отливки и формовки стеновых панелей, могут быть использованы для производства конструктивных элементов зданий, дополняющих вышеприведенные технологии, таких, как сэндвич панели, элементы облицовки и внутреннего оборудования и проч.
Основой сооружения дома нового поколения может стать туннельная опалубка, как наиболее индустриальный вид строительства. Она позволяет в едином технологическом цикле возводить из монолитного бетона внутренние несущие стены и перекрытия, обеспечивая:
- строительство жилых и общественных зданий практически любой этажности с широким диапазоном размеров конструктивных шагов несущих стен от 3,0 до 6,6 и более метров;
- применение наиболее эффективных методов ведения круглогодичных работ с использованием интенсификации твердения бетона и зимнего бетонирования в целях сжатия сроков возведения конструкций и сокращения парка опалубки;
- использование для наружных стен как крупнопанельные конструкции, так и широкий набор местных строительных материалов и конструкций (кирпич, мелкие и крупные, в т.ч. ячеистобетонные блоки и др.) с широким применением эффективных утеплителей.
Туннельная опалубка применяется повсеместно в странах Европы и Азии. Имеется опыт строительства многих тысяч домов в Российской Федерации при создании военных городков. В перспективе 80 - 90% жилищного строительства может быть освоено с применением туннельной опалубки. Накопленный опыт свидетельствует о возможности получения практически любых архитектурно - планировочных решений, отвечающих запросам рынка.
К числу передовых, но уже апробированных методов относится технология каркасно - монолитного строительства.
Технология каркасно - монолитного строительства малоэтажных зданий (далее технология КМС) была разработана в целях реализации Федеральной целевой программы "Свой Дом". Программа утверждена постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753. В настоящее время процесс ее реализации подошел ко второму этапу, на котором завершается совершенствование правовых и финансово - кредитных механизмов, разработка и освоение производства малоэтажных зданий на основе эффективных архитектурно - строительных систем.
Характерной особенностью ограждающих конструкций, возводимых по технологии КМС, является однородность сечения стены, которая обеспечивается последовательной установкой в едином технологическом цикле несъемной опалубки из древесно - цементных плит (ГОСТ 23478-79) и заливкой полистиролбетонного ядра.
Основу каркасно - монолитных стен составляет несущий деревянный (металлический) каркас с двухсторонней обшивкой листовым материалом - цементно - древесными плитами. В несущих наружных и внутренних стенах межопалубочное пространство заполняется полистиролбетоном. По расходу материалов и трудоемкости возведения каркасные стены являются самыми экономичными в малоэтажном строительстве. Они требуют в 3,5 - 4 раза меньше древесины, чем бревенчатые или брусчатые и, при использовании эффективного утеплителя, во столько же раз легче их. Кроме того, каркасно - монолитные здания, в отличие от других типов домов, практически не подвержены усадке и их стены могут быть отделаны сразу же после монтажа. Эксплуатационный срок их службы, при надежно работающем утеплителе и хорошей биологической защите дерева, составляет не менее 70 - 100 лет. Стены каркасно - монолитных домов можно возвести в сжатые сроки, что не потребует большого профессионального опыта, сложных строительных механизмов и инструмента.
Каркасно - монолитные здания лишены многих недостатков, присущих другим технологиям, поскольку материалы, образующие конструкцию стены, являются бетонами с разными наполнителями и граница между ними весьма условна. Полистиролбетонное ядро не впитывает влагу, а деревянный (металлический) каркас надежно защищен от атмосферных воздействий древесно - цементными плитами с наружной и внутренней стороны.
Одним их важных направлений Программы является развитие строительной индустрии. В последнее время на заводах региона начали выпуск редких, конкурентоспособных новых видов продукции, таких, как облицовочная декоративная плитка, новейшие образцы черепицы, санфаянсовых изделий. Внедрение высокоэффективных утеплительных материалов начали на базе стекольного завода выпуском мягкого базельтового утеплителя, который заменяет паклю, стекловату.
Успешное внедрение новой концепции "Жилище XXI века" и всех сопутствующих ей технологий позволит активизировать спрос на жилье и рост объемов финансирования жилищного строительства.
Модернизация стройиндустрии и совершенствование технологии и организации строительства является важнейшей подпрограммой Программы развития ипотечного жилищного кредитования и должна включать следующие мероприятия:
1. Разработка и освоение перспективных серий жилых домов, в том числе малоэтажной высокоплотной застройки.
2. Организация производства и выпуск нового вида ограждающих конструкций и изделий из пенобетона.
3. За счет модернизации, обновления, усовершенствования оборудования на кирпичных заводах обеспечить улучшение качества кирпича (вплоть до выпуска облицовочного).
4. В целях снижения стоимости продукции прорабатывается вопрос о введении льгот или налоговых кредитов, инвестиций для предприятий стройиндустрии.
5. Внедрение производств по выпуску эффективных минераловатных утеплителей.
6. Содействие внедрению наиболее перспективных проектов модернизации через фонд реализации федеральных программ СЭР Республики Бурятия.
7. Создание ассоциации предприятий стройиндустрии в целях снижения стоимости конечной продукции (исключение налогов, дополнительных издержек и накладных расходов), также возможности взаимных неденежных платежей, ускорения финансового оборота.
11. ПЛАН ДЕЙСТВИЙ ПО РАЗРАБОТКЕ И РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
Основным документом, определяющим план действий по разработке и реализации городской Программы, является план - график ввода в эксплуатацию системы "Эффект", утверждаемый Постановлением Администрации г. Улан-Удэ "О внедрении Программы улучшения жилищных условий населения с использованием интегрированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования (система "Эффект") в г. Улан-Удэ".
План - график устанавливает дату начала выдачи ипотечных ссуд населению - дату начала реализации Программы. До этого момента должен быть осуществлен весь комплекс организационно - подготовительных мероприятий по внедрению системы ипотечного кредитования в городе.
Период создания системы ипотечного кредитования с использованием интегрированной системы "Эффект" делится на несколько этапов:
1. Подготовительный этап.
На данном этапе осуществляется:
- преддоговорная работа с представителями городской Администрации и руководителями уполномоченных организаций;
- проведение организационных совещаний, подписание протокола о намерениях;
- заключение генерального договора на создание и внедрение системы "Эффект";
- проведение организационно - подготовительной работы для начала реализации Программы, включая информационно - рекламные мероприятия.
2. Этап исследовательских и предпроектных работ, на котором выполняется:
- изучение нормативной базы, региональных законов, региональных постановлений, регламентирующих рынок жилья и ипотеки;
- анализ исходной жилищной ситуации в городе и проведение социологических исследований;
- разработка программы улучшения жилищных условий населения с использованием ипотечного кредитования;
- разработка пакета нормативно - правовых документов.
3. Создание и внедрение системы "Эффект" включает:
- разработку организационно - технического проекта системы;
- поставку и монтаж технических средств;
- установку программных продуктов и баз данных;
- сдачу системы в эксплуатацию.
4. Этап подготовки кадров.
Подготовка кадров может осуществляться в г. Сарове, где создан учебный центр, оснащенный по последнему слову техники, где высококвалифицированные преподаватели в течение месяца обучают ту бригаду, которая будет обслуживать город, либо обучение осуществляется на местах группой специалистов, внедряющих систему.
5. Эксплуатация региональной системы "Эффект".
На этом этапе осуществляется:
- проведение рекламной и информационно - образовательной работы среди населения (выполнение этой работы начинается уже на подготовительном этапе);
- формирование списка граждан - участников;
- выдача и оформление кредитов;
- управление сделками с недвижимостью;
- управление застройкой.
Организационно - подготовительный период до начала реализации Программы составляет в среднем 3 - 4 месяца.
Мероприятия выполняются специально созданными в рамках городской администрации рабочими группами. Для выполнения работ по созданию и внедрению автоматизированной системы привлекается Межрегиональная ипотечная компания (г. Саров Нижегородской области).
План организационно - технических мероприятий по разработке и реализации городской Программы улучшения жилищных условий населения г. Улан-Удэ с использованием системы "Эффект" дан в таблице 5.
На протяжении выполнения всего комплекса работ по реализации программы осуществляется контроль за исполнением плана действий со стороны городской администрации.
Таблица 5
План организационно - технических мероприятий по
реализации Программы улучшения жилищных условий
населения Улан-Удэ с использованием системы "Эффект"
------T-----------------------------------------T-----T-----------¬
¦ № ¦ Наименование мероприятий ¦Сроки¦Исполнитель¦
¦ п/п ¦ ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦1. Мобилизационные мероприятия ¦
+-----T-----------------------------------------T-----T-----------+
¦1.1. ¦Подписать генеральный договор между ¦ ¦ ¦
¦ ¦городской администрацией и МИК о создании¦ ¦ ¦
¦ ¦и реализации Программы улучшения жилищных¦ ¦ ¦
¦ ¦условий населения с использованием ¦ ¦ ¦
¦ ¦системы "Эффект" ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦1.2. ¦Провести организационное заседание с ¦ ¦ ¦
¦ ¦участием представителей города, других ¦ ¦ ¦
¦ ¦заинтересованных участников Программы ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦1.3. ¦Принять постановление региональной ¦ ¦ ¦
¦ ¦администрации о создании и эксплуатации ¦ ¦ ¦
¦ ¦системы "Эффект" ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦1.4. ¦Подготовить и утвердить План ¦ ¦ ¦
¦ ¦организационно - технических мероприятий ¦ ¦ ¦
¦ ¦по созданию и эксплуатации системы ¦ ¦ ¦
¦ ¦"Эффект" ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦1.5. ¦Создать Координационный совет и рабочие ¦ ¦ ¦
¦ ¦группы для координации и выполнения ¦ ¦ ¦
¦ ¦мероприятий Плана ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦1.6. ¦Внести изменение в устав городского фонда¦ ¦ ¦
¦ ¦поддержки строительства и транспорта и ¦ ¦ ¦
¦ ¦определить источники финансирования ¦ ¦ ¦
¦ ¦программы ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦1.7. ¦Заключить договор на разработку и ¦ ¦ ¦
¦ ¦реализацию Программы улучшения жилищных ¦ ¦ ¦
¦ ¦условий населения с использованием ¦ ¦ ¦
¦ ¦системы "Эффект" ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦2. Подготовительные мероприятия, создающие основу для реализации ¦
¦Программы ¦
+-----T-----------------------------------------T-----T-----------+
¦2.1. ¦Провести социологические и маркетинговые ¦ ¦ ¦
¦ ¦исследования ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦2.2. ¦Разработать региональную программу ¦ ¦ ¦
¦ ¦ипотечного жилищного кредитования ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦2.3. ¦Разработать комплект документов, ¦ ¦ ¦
¦ ¦необходимых для оформления ипотечных ¦ ¦ ¦
¦ ¦ссуд и сделок по строительству и продаже ¦ ¦ ¦
¦ ¦жилья ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3. Мероприятия, обеспечивающие реализацию Программы ¦
+-----T-----------------------------------------T-----T-----------+
¦3.1. ¦Провести разъяснительную и ¦ ¦ ¦
¦ ¦пропагандистскую работу в средствах ¦ ¦ ¦
¦ ¦массовой информации и непосредственно с ¦ ¦ ¦
¦ ¦общественностью и населением ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3.2. ¦Подготовить и утвердить пакет необходимых¦ ¦ ¦
¦ ¦документов для реализации Программы, в ¦ ¦ ¦
¦ ¦том числе: "Положение о предоставлении ¦ ¦ ¦
¦ ¦ипотечных ссуд для строительства и ¦ ¦ ¦
¦ ¦приобретения жилья"; ¦ ¦ ¦
¦ ¦- Порядок организации строительства и ¦ ¦ ¦
¦ ¦приобретения жилья, финансируемого в ¦ ¦ ¦
¦ ¦соответствии с "Положением..."; ¦ ¦ ¦
¦ ¦- Правила продажи жилья, построенного и ¦ ¦ ¦
¦ ¦приобретенного в рамках Программы; ¦ ¦ ¦
¦ ¦- Порядок создания и функционирования ТСЖ¦ ¦ ¦
¦ ¦на вновь строящихся объектах ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3.3. ¦Создать и организовать работу Управляющей¦ ¦ ¦
¦ ¦компании ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3.4. ¦Провести конкурс по отбору участников ¦ ¦ ¦
¦ ¦Программы и заключить соответствующие ¦ ¦ ¦
¦ ¦договоры ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3.5. ¦Обеспечить оценочную деятельность ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3.6. ¦Организовать страхование участников ¦ ¦ ¦
¦ ¦Программы ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3.7. ¦Организовать рабочее помещение (офис) для¦ ¦ ¦
¦ ¦работы с населением в здании ¦ ¦ ¦
¦ ¦администрации и организовать рабочий офис¦ ¦ ¦
¦ ¦на строительной площадке ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3.8. ¦Организовать обучение специалистов ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3.9. ¦Сформировать источники финансирования ¦ ¦ ¦
¦ ¦Программы ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3.10.¦Заключить договор о создании и внедрении ¦ ¦ ¦
¦ ¦системы "Эффект" ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3.11.¦Заключить лицензионный договор ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦3.10.¦Создать и внедрить в эксплуатацию ¦ ¦ ¦
¦ ¦интегрированную автоматизированную ¦ ¦ ¦
¦ ¦систему "Эффект" ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦4. Мероприятия по подготовке строительства жилья ¦
+-----T-----------------------------------------T-----T-----------+
¦4.1. ¦Выбор местонахождения и общих параметров ¦ ¦ ¦
¦ ¦застройки ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦4.2. ¦Разработать бизнес - планы проектов ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦4.3. ¦Разместить заказы на разработку ¦ ¦ ¦
¦ ¦инженерной части строительного проекта ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦4.4. ¦Провести целевую рекламную кампанию ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦4.5. ¦Сформировать клиентскую базу данных ¦ ¦ ¦
¦ ¦проекта ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦4.6. ¦Разработать и создать макет дома и планов¦ ¦ ¦
¦ ¦квартир ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦4.7. ¦Оформить документацию для строительства ¦ ¦ ¦
¦ ¦дома ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦4.8. ¦Организовать деятельность по ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительству объекта ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦5. Мероприятия по управлению строительством жилья ¦
+-----T-----------------------------------------T-----T-----------+
¦5.1. ¦Организовать сбор и движение денежных ¦ ¦ ¦
¦ ¦средств, поступивших от заемщиков ¦ ¦ ¦
¦ ¦ипотечных ссуд ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦5.2. ¦Произвести возврат банковского кредита, ¦ ¦ ¦
¦ ¦использованного на строительство жилья ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦5.3. ¦Подготовить исходно - разрешительную, ¦ ¦ ¦
¦ ¦техническую и контрактную документацию ¦ ¦ ¦
¦ ¦по пилотному объекту ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦5.4. ¦Провести конкурсы и подрядные торги для ¦ ¦ ¦
¦ ¦отбора исполнителей ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦5.5. ¦Заключить договора на выполнение работ ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦5.6. ¦Организовать руководство работами по ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительству объекта (подготовка ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительной площадки, получение ¦ ¦ ¦
¦ ¦разрешений на ведение СМР, подключение к ¦ ¦ ¦
¦ ¦внешним сетям и коммуникациям) ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦5.7. ¦Сдать объект в эксплуатацию ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦5.8. ¦Оформить права собственности ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6. Мероприятия по работе с заемщиком ¦
+-----T-----------------------------------------T-----T-----------+
¦6.1. ¦Организовать прием заявлений от граждан ¦ ¦ ¦
¦ ¦на участие в Программе ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.2. ¦Организовать консультирование ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.3. ¦Составить списки участников Программы и ¦ ¦ ¦
¦ ¦утвердить их в администрации ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.4. ¦Организовать выбор квартир ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.5. ¦Оформить ипотечные ссуды и закладные ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.6. ¦Оформить обязательства клиента о ¦ ¦ ¦
¦ ¦заключении договора страхования ¦ ¦ ¦
¦ ¦приобретенного жилья ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.7. ¦Оформить обязательства клиента продать ¦ ¦ ¦
¦ ¦старое жилье через УК ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.8. ¦Оформить поручительство ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.9. ¦Сбор первоначальных взносов ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.10.¦Осуществить продажу старых квартир ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.11.¦Оформить права собственности на новое ¦ ¦ ¦
¦ ¦жилье ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.12.¦Оформление закладной на новое жилье на ¦ ¦ ¦
¦ ¦основе промежуточной закладной ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.13.¦Погашение заемщиком основного долга и ¦ ¦ ¦
¦ ¦процентов по ипотечной ссуде ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦6.14.¦Снятие обременения на жилье ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦7. Организация исполнения Плана и контроль ¦
+-----T-----------------------------------------T-----T-----------+
¦7.1. ¦Назначение подразделения в Администрации ¦ ¦ ¦
¦ ¦по ведению контроля и учета за ¦ ¦ ¦
¦ ¦реализацией Программы ¦ ¦ ¦
+-----+-----------------------------------------+-----+-----------+
¦7.2. ¦Проведение регулярных заседаний рабочей ¦ ¦ ¦
¦ ¦группы и совещаний с оценкой хода ¦ ¦ ¦
¦ ¦выполнения плана ¦ ¦ ¦
L-----+-----------------------------------------+-----+------------
