ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РБ от 23.03.1999 № 111
"О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РБ от 12.09.2003 № 289, вступившего в силу со дня официального опубликования в газете "Бурятия".
ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 1999 г. № 111
О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ
В целях создания условий для внедрения ипотечного кредитования в Республике Бурятия и учитывая социальную значимость вопроса решения жилищной проблемы путем предоставления долгосрочных жилищных кредитов Правительство Республики Бурятия постановляет:
1. Одобрить Концепцию развития ипотечного кредитования в Республике Бурятия (приложение № 1).
2. Утвердить План мероприятий по развитию ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия (приложение № 2).
3. Руководителям министерств, ведомств и комитетов Республики Бурятия, ответственным за выполнение мероприятий, обеспечить их реализацию в установленные сроки.
4. Определить государственным заказчиком ипотечного жилищного строительства в Республике Бурятия Государственный комитет Республики Бурятия по строительству и жилищной политике (Антонов С.М.), поручив ему совместно с заинтересованными сторонами разработать Программу развития жилищного строительства в Республике Бурятия с использованием системы ипотечного кредитования.
5. Считать целесообразным создать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в Республике Бурятия в виде хозяйственного общества с уставным фондом не менее 20,0 миллионов рублей.
6. В целях обеспечения преобладающего совместного участия Республики Бурятия и города Улан-Удэ в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (не менее 51% уставного капитала) Министерству финансов Республики Бурятия (Налетов А.Ю.), Государственному комитету Республики Бурятия по управлению государственным имуществом (Полютов В.А.), Администрации города Улан-Удэ (Айдаев Г.А.) подготовить предложения по составу республиканского и муниципального имущества для внесения в уставный капитал Агентства.
7. Установить, что определение перечня уполномоченных банков по ипотечному жилищному кредитованию в Республике Бурятия производится на конкурсной основе.
8. Министерству финансов Республики Бурятия (Налетов А.Ю.) и Государственному комитету Республики Бурятия по строительству и жилищной политике (Антонов С.М.) для развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия предусмотреть в бюджете Республики Бурятия на 1999 год средства в размере 5,0 миллионов рублей.
9. Поручить Министерству финансов Республики Бурятия (Налетов А.Ю.) подать заявку в Министерство финансов Российской Федерации о выделении Республике Бурятия средств в размере 24,0 миллионов рублей согласно статье 108 Федерального закона "О федеральном бюджете на 1999 год" на финансирование проектов ипотечного кредитования жилья в регионах Российской Федерации. При получении указанных средств передать их на возвратной основе Государственному внебюджетному фонду жилищного строительства Республики Бурятия "Жилинвест" для финансирования Программы развития жилищного строительства в Республике Бурятия с использованием системы ипотечного кредитования.
10. Для начала работ по выполнению данной Программы Министерству финансов Республики Бурятия (Налетов А.Ю.) выделить фонду "Жилинвест" 5,0 миллионов рублей, предусмотренных в бюджете Республики Бурятия на 1999 год в первом полугодии 1999 года.
11. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на Контрольное управление Президента Республики Бурятия (Белоколодов Н.М.).
Президент - Председатель
Правительства Республики Бурятия
Л.В.ПОТАПОВ
Управляющий Делами - Руководитель
Администрации Президента и
Правительства Республики Бурятия
Н.И.БЫКОВ
Приложение № 1
к Постановлению Правительства
Республики Бурятия
от 23.03.1999 № 111
КОНЦЕПЦИЯ
РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ
Введение. Содержание проблемы. Потребность в разработке программы ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия
Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора входит в число приоритетов социально-экономической политики Правительства Республики Бурятия на 1999 - 2002 годы.
Из 89 субъектов Российской Федерации Республика Бурятия занимает лишь 76 место по обеспеченности жильем. В среднем на одного жителя республики приходится 15,2 кв. м общей площади жилья. Число семей, состоящих на учете для получения жилой площади по состоянию на 01.01.99, составило по республике всего 26090, в том числе по г. Улан-Удэ - 15065 семей. Предоставление бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1996 год в 4,8 раза.
Начиная с 1990 года, жилищная политика перестроилась на новые принципы, основанные на сокращении бюджетного финансирования и повышении роли рыночных механизмов.
Была разработана жилищная программа "Жилище", которая создавалась в условиях неразвитости рыночных институтов и поспешного отказа от методов государственного участия в финансировании жилищного строительства, недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений и по этой причине начавшегося в начале 90-х годов кризисного состояния в жилищной сфере. Произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства и рост цен на строительную продукцию. Предусмотренные для выполнения социальных программ капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали недостаточными: снизились темпы предоставления жилья гражданам, наряду с этим упала платежеспособность населения, сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства.
Объем ввода нового жилья в республике уменьшился с 535,0 тыс. кв. м в 1990 до 153,8 тыс. кв. м в 1998 году. Сокращение ввода жилья привело к заметному ухудшению дел в строительном комплексе, убыточности многих строительных предприятий.
Программа "Жилище" не смогла в необходимой мере решить эти проблемы, но обеспечила важные изменения, необходимые для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы: была изменена структура жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования. Доля бюджетных средств во вводе жилья в Республике Бурятия сократилась в 1998 году до 6 - 8 процентов.
Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.
Для повышения социальной направленности жилищной реформы были разработаны дополнительные меры государственной поддержки определенных социальных групп населения (малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий).
На решение этих задач был направлен ряд разработанных и утвержденных федеральных и республиканских целевых программ: "Свой дом" (постановление Правительства РФ № 753 от 27.06.96), "Государственные жилищные сертификаты" (постановление Правительства РФ № 71 от 20.01.98), "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" (постановление Правительства РБ № 298 от 04.09.98), "О финансовой поддержке жилищного строительства на селе" (постановление Правительства Республики Бурятия № 337 от 30.09.96) и других.
Ход и итоги реализации целевых вышеуказанных программ нельзя признать удовлетворительными. Основные причины - отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах всех уровней; неэффективное привлечение и использование в жилищной сфере личных сбережений граждан; недостаточное удовлетворение потребностей граждан, имеющих желание и потенциал для улучшения своих жилищных условий, в заемных средствах; несовершенство нормативно - правовой базы; неотработанность основных элементов финансово - кредитного механизма.
Оценка сложившейся ситуации показывает, что на ближайшую перспективу ключевым элементом в решении жилищной проблемы практически всех слоев населения может стать ипотечное кредитование.
Такое кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью на недвижимость, может дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней.
Необходимость развития ипотечного кредитования определяется следующими факторами:
- разгосударствление жилого фонда и сосредоточение жилья в личной собственности, что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты;
- возникновение класса граждан, имеющих достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов. Данные об уровне текущих доходов и накоплений населения Республики Бурятия, определяющих платежеспособный спрос на жилье, по данным Госкомстата РБ показывает, что 18% семей в республике в 1998 году имели среднемесячные душевые доходы выше среднего показателя по России. По прогнозным оценкам 6,9% семей обладает сегодня платежеспособным спросом на долгосрочный льготный ипотечный кредит, объем потенциального спроса на кредиты составляет 35 - 38 млн. рублей;
- изменение структуры спроса население на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, но и к планировке и качеству, типу и местоположению здания и так далее;
- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений;
- острая заинтересованность строительных организаций в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;
- возникновение новых структур (риэлтеры, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок жилья на основе ипотечного кредитования;
- укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования (принятие Государственной Думой основных законодательных актов: "Об основах федеральной жилищной политики", "О приватизации жилищного фонда в РФ", "О залоге", "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке", "Об оценочной деятельности в РФ");
- активизация государства в поддержке ипотечного кредитования граждан (создание комиссии Государственной Думы по контролю за подготовкой и реализацией совместной программы Государственной Думы и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для Вашей семьи", Российской ипотечной Ассоциации, Федерального Агентства ипотечного кредитования, Московского Агентства по ипотечному кредитованию, принятие ряда постановлений и распоряжений Правительства Российской Федерации);
- ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;
- повышение привлекательности в условиях финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения;
- создание структуры вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Республике Бурятия);
- создание в республике новой возможности решения жилищной проблемы;
- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним комплексах.
При внедрении ипотечного кредитования в республике возникают следующие проблемы:
- недостатки, имеющиеся в законодательстве, прежде всего в части обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, прописки (регистрации) жилья по адресу заложенной квартиры, совершения сделок с закладными как с ценными бумагами и т.д.;
- недостаточная эффективность системы регистрации сделок с недвижимостью в учреждении юстиции в части увязки с регистрацией договора залога, высокие расходы по регистрации;
- слабое развитие оценочного и страхового дела для обслуживания ипотечных кредитов;
- отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов;
- недостаток долгосрочных и под льготный процент средств у коммерческих банков Бурятии, необходимых для выдачи ипотечных кредитов;
- высокие и нестабильные ставки рефинансирования;
- высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании из-за слабой стандартизации процедур выдачи ипотечных кредитов и их последующей продажи.
Учитывая комплексность проблемы развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, для ее решения в республике требуется программный подход, максимально быстрые действия, использование стандартов Федерального Агентства ипотечного кредитования и Московского ипотечного Агентства.
Часть 1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ КОНЦЕПЦИИ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ
В РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ
1. Программа ориентирована прежде всего на:
- людей среднего достатка, доходы которых составляют 2,5 - 4,0 тыс. рублей на одного члена семьи и позволяют 1/3 семейного дохода направлять на ежемесячные платежи по ипотечному кредиту;
- людей с меньшим достатком, но получающим жилищные субсидии (военнослужащие, уволенные в запас; северяне; чернобыльцы; молодожены и др.).
2. Концепция через заложенные в ней инструменты вторичного ипотечного рынка способствует быстрой оборачиваемости средств кредиторов и обеспечению процесса непрерывного рефинансирования ипотечного кредитования. Данный механизм является единственным реальным инструментом, обеспечивающим увеличение объемов финансирования жилищного строительства.
3. Концепция позволяет управлять спросом на жилье в республике и начать работу по внедрению и развитию ипотечной программы в Бурятии с момента принятия республиканских нормативно - правовых актов, решающих проблему правовой достаточности.
4. Концепция предусматривает в качестве базовых составляющих:
- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и доступ к этой информации всех квалифицированных участников ипотечного ранка;
- создание законодательной и нормативной основы, обеспечивающей неукоснительное исполнение соответствующих законодательству обязательств при ипотечном кредитовании в Республике Бурятия;
- стимулирование финансовых институтов, обеспечивающих динамичное развитие первичного рынка и создание механизма рефинансирования первичных кредиторов за счет вторичного рынка.
Часть 2. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА
Заемщики - обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные, на основании чего получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, предоставляющие уже имеющееся у них в собственности или (и) приобретаемое на средства жилье в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья.
Кредиторы - уполномоченные Правительством Республики Бурятия банки, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах собственности на жилье, ведущий единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая жилые дома и жилые помещения.
Функции:
- четкое установление собственника конкретного жилья с определением имеющихся залогов или иного обременения в отношении этой собственности;
- регистрация сделок купли - продажи квартир, оформление перехода прав собственности к новому владельцу;
- регистрация договоров залога;
- предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка, имеющим договорные отношения с Учреждением и действующим по его единым стандартам;
- предоставление информации Агентству по ипотечному жилищному кредитованию в республике, немедленная обработка информации о сделках с недвижимостью.
МУП "Бюро технической инвентаризации" - муниципальное унитарное предприятие, осуществляющее регистрацию (инвентаризацию) жилищного фонда и нежилых помещений по месту нахождения объектов недвижимости, предоставляющее сведения о характере жилья и его стоимости для целей налогообложения (выписка из технического паспорта).
Страховые компании - лицензированная страховая компания, осуществляющая имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности, страхование гражданско - правовой ответственности участников ипотечного рынка и т.д.
Оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, реализации заложенного имущества, торгах и пр.).
Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению.
Операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Основной оператор вторичного ипотечного рынка в Республике Бурятия, лицензированный продавец жилья - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в Республике Бурятия.
Функции:
- разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов;
- привлечение средств частных инвесторов, в т.ч. путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами и поручительствами Правительства Республики Бурятия;
- продажа жилья по поручению других участников рынка, в том числе, Правительства Республики Бурятия;
- осуществление продаж жилья из собственных жилищных фондов, участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.
Инвесторы - юридические и физические лица, вкладывающие средства в жилищное строительство, в том числе коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании и др.
Правительство Республики Бурятия
Функции:
- Взнос в уставный фонд Агентства по ипотечному жилищному кредитованию;
- предоставление поручительств Агентству, инвесторам;
- участие в управлении Агентством.
Часть 3. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ В
РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ
3.1. Общие положения
Кредиты предоставляются Заемщику при соблюдении принципов целевого использования, обеспеченности залогом жилья, платности и возвратности.
Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (Кредитор) предоставляет другой стороне (Заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, как приобретаемое на средства кредита, так и имеющееся в собственности Заемщика до получения кредита.
Если Заемщик не в состоянии возвратить заемные средства кредитору, кредитор может обратить взыскание на заложенную собственность заемщика в качестве компенсации за предоставленный кредит.
Заемщик и Кредитор подписывают договор, по которому они добровольно и сознательно признают, что будут выполнять договорные обязательства способом, указанным в данном договоре.
Агентство заключает с уполномоченными Правительством республики банками договоры, в которых гарантируется срочный выкуп любых выдаваемых данными кредиторами ипотечных кредитов с получением ими заранее обусловленной маржей только в том случае, если данные кредиты выдаются по стандартам Агентства.
Организация ипотечного рынка в подразумевает:
- четкое функциональное распределение обязанностей на договорной основе;
- гарантии исполнения договорных обязательств;
- доступность участия в работе ипотечного рынка любой организации, имеющей на это право в соответствии с федеральным и республиканским законодательством;
- обеспечение единой централизованной регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее;
- одновременная регистрация договоров купли-продажи и договоров залога при ипотечном кредитовании;
- создание резервного жилого фонда для отселения заемщиков, на квартиры которых будет обращено взыскание;
- учет в правилах регистрации граждан факта проживания в квартирах, находящихся в залоге;
- организация и проведение торгов жилья, на которое обращено взыскание;
- обеспечение явки в суды заемщиков, нарушивших условия ипотечных договоров;
- обеспечение обязательного выселения неплательщиков по ипотечным договорам.
3.2. Условия ипотечного кредитования
Наиболее подходящими для Республики Бурятия предоставляются следующие условия:
1. Доля кредита от стоимости жилья - не более 70 процентов.
2. Доля платежей за кредит в доходе Заемщика - в условиях экономической нестабильности и риска снижения величины реальных доходов Заемщика эта доля в момент выдачи займа должна быть не более 25 - 30% дохода.
3. Тип кредита - в условиях высокой инфляции необходимо использовать специальные кредитные инструменты, предполагающие индексирование выплат по кредиту (например, кредиты с регулируемой отсрочкой платежей - ИРОП).
4. Продолжительность кредита - в среднем 10 - 15 лет. Такой кредитный период позволит повысить доступность кредитов для Заемщиков.
5. Величина кредита - в среднем эта сумма может варьироваться в пределах между 5000 и 15000 условных единиц.
Часть 4. ТИПОВАЯ ПРОЦЕДУРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Заемщик обращается к Продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого Продавцом, который подписывает с Заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли - продажи).
Заемщик:
- обращается к Кредитору (Банку) за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи. Банк проверяет кредитоспособность Заемщика;
- осуществляет страхование заложенного жилья и пр. Часть расходов по страхованию могут брать на себя другие участники ипотечного рынка. Страхование закладываемого имущества является обязательным условием ипотечного кредитования. Необходимость страхования жизни, трудоспособности Заемщика определяется Банком в каждом конкретном случае;
- по согласованию с Продавцом жилья может взять на себя (полностью или частично) расходы, связанные с оценкой жилья;
- оформляет покупку квартиры у Продавца, заключает договор купли - продажи с Продавцом;
- вносит авансовый платеж за квартиру Агентству (продавцу жилья).
По поручению Заемщика Банк выплачивает частичную стоимость квартиры Продавцу (сумма кредита) по договору купли - продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру и Покупатель вселяется в нее, а также регистрирует ипотеку (залог) жилой площади.
В случае, если кредит был выдан Кредитором с соблюдением всех необходимых стандартов, данный Кредитор, руководствуясь договорными обязательствами с Агентством, продает (уступка прав) ему этот обеспеченный залогом жилого помещения кредит. Кредитор получает назад выплаченную им Заемщику сумму плюс согласованную маржу. Кредитор может не продавать ипотечный кредит Агентству и продолжать его обслуживание, получая ежемесячные взносы от Заемщика.
Агентство занимает место Кредитора в кредитном договоре и вносится в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в качестве нового Залогодержателя по договору ипотеки.
Высвободившиеся деньги Кредитор использует на выдачу ипотечного кредита следующему Заемщику и т.д.
Кредитор, продавший Агентству кредит, продолжает его обслуживание (за согласованную плату), т.е. в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга процентов по нему и своевременно перечисляет данные средства на счет Агентства.
В случае наступления несостоятельности Заемщика, который после соблюдения установленной процедуры отселяется в специально формируемый для этого жилой фонд, Кредитор продолжает перечислять на счет Агентства все предусмотренные кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита Заемщика.
Окончательные расчеты между Кредитором и Агентством происходят после этой реализации. При этом Кредитор несет кредитный риск, связанный, прежде всего, с проверкой платежеспособности Заемщика, а Агентство - риски, связанные с другими факторами в пределах, установленных договором.
Агентство формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большего числа кредитов (обеспеченных залогом) различных Заемщиков.
Агентство выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках.
Правительство Республики Бурятия предоставляет Агентству поручительства в обеспечение обязательств по ценным бумагам.
Вырученные от продажи ценных бумаг средства Агентство направляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.
Эта процедура ипотечного кредитования может комбинироваться с финансированием, использующим жилищные субсидии, продажей старого жилья для приобретения нового, получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья и другими методами финансирования покупки жилья.
5. Страхование при ипотечном кредитовании
При ипотечном кредитовании предусматриваются следующие виды страхования:
5.1. имущественное страхование - основная функция страховщиков при ипотечном кредитовании. Страхование предмета залога является обязательным условием, обеспечивающим интересы Залогодержателя (Кредитора). Договор о страховании заложенного имущества заключается с Заемщиком за его счет;
5.2. страхование гражданско - правовой ответственности участников рынка требуется в случаях, предусмотренных договорными отношениями участников, а в некоторых случаях, - действующим законодательством (например, обязательное страхование ответственности оценочных организаций в соответствии с Законом "Об оценочной деятельности");
5.3. страхование жизни и трудоспособности Заемщиков осуществляется при необходимости в случаях, предусмотренных внутренними процедурами Кредитора и Агентства;
5.4. Страхование риска, связанного с ипотечным кредитованием (исключая кредитный риск) Кредиторов осуществляется региональными страховыми агентствами.
6. Создание Агентства по ипотечному жилищному
кредитованию в Республике Бурятия
Агентство создается Правительством Республики Бурятия и регистрируется в форме открытого акционерного общества. Агентство получает необходимые лицензии в уполномоченных органах, деятельность его определяется уставом.
Средства Агентства будут формироваться за счет:
- взноса Правительства Республики Бурятия в уставный фонд Агентства;
- средств Администрации г. Улан-Удэ и районных органов местного самоуправления;
- средств, находящихся в управлении государственного внебюджетного фонда жилищного строительства "Жилинвест";
- средств федерального бюджета, предусмотренных на финансирование общероссийской ипотечной программы "Дом для Вашей семьи";
- привлечения финансовых ресурсов коммерческих банков;
- средств частных инвесторов, в том числе, на основе продаж последним ценных бумаг Агентства под гарантию Правительства Республики Бурятия.
Помимо государственной гарантии ценные бумаги Агентства будут обеспечены активами и собственными средствами, формирующимися за счет средств учредителей и прибыли от деятельности Агентства; недвижимым имуществом, обеспечивающим кредит.
7. Совершенствование законодательства для развития
ипотечного кредитования
Для решения проблемы ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия необходимо принять меры по оптимизации республиканского законодательства по отношению к федеральному.
В качестве мер по развитию нормативно - законодательной базы в Республике Бурятия предлагается:
- развитие процедур регистрации прав на незавершенные объекты недвижимости с упором на представление о недвижимости как о едином объекте, включающем земельный участок и все элементы его улучшения (ухудшения);
- развитие процедуры залога доли в общей собственности (при залоге квартиры в многоквартирном доме), в частности, через подзаконные акты и совершенствование текстов договоров;
- ввести понятие "Закладной" как ценной бумаги;
- законодательное оформление государственной политики поддержки ипотечного кредитования через создание резервных фондов жилья для формирования порядка выселения граждан и предоставления им жилья при обращении взыскания на заложенное имущество;
- ввести в законодательство нормы, обеспечивающие обязательность создания юридического лица - домовладельца при вводе здания в эксплуатацию и при приватизации квартир;
- создать нормативно - правовую базу деятельности по сохранению и обновлению жилищного фонда, регламентирующую защиту прав и взаимообязательств физических и юридических лиц - участников ремонтно - реконструкционного процесса.
Приложение № 2
к Постановлению Правительства
Республики Бурятия
от 23.03.1999 № 111
ПЛАН
МЕРОПРИЯТИЙ ПО РАЗВИТИЮ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ
--------------------T--------------------------------T----------------T---------¬
¦ Задачи ¦ Необходимые действия ¦ Ответственные ¦ Срок ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦1. Создание ¦Необходимо определить: ¦Госстрой, ¦II ¦
¦Агентства по ¦- состав учредителей Агентства; ¦Минфин, ¦квартал ¦
¦ипотечному ¦- организационно-правовую форму;¦Госкомимущество,¦1999 г. ¦
¦жилищному ¦- размер и порядок формирования ¦Администрация ¦ ¦
¦кредитованию в ¦уставного капитала; ¦г. Улан-Удэ, ¦ ¦
¦республике ¦- перечень необходимых лицензий;¦Агентство ¦ ¦
¦ ¦- юридический адрес и помещение ¦ ¦ ¦
¦ ¦для Агентства; ¦ ¦ ¦
¦ ¦- источники финансирования ¦ ¦ ¦
¦ ¦организационного этапа ¦ ¦ ¦
¦ ¦Агентства; ¦ ¦ ¦
¦ ¦- разработка проектов ¦ ¦ ¦
¦ ¦стандартных договоров со всеми ¦ ¦ ¦
¦ ¦участниками ипотечного рынка ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦2. Решение проблемы¦Подготовка проекта закона ¦Госстрой, ¦апрель ¦
¦правовой ¦Республики Бурятия "Об ипотечном¦Минфин, ¦1999 г. ¦
¦достаточности для ¦жилищном кредитовании в ¦Минэкономики, ¦ ¦
¦начала работы ¦Республике Бурятия" ¦Минюст, ¦ ¦
¦ипотечной программы¦ ¦Госкомимущество ¦ ¦
¦в Республике ¦ ¦ ¦ ¦
¦Бурятия ¦ ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦3. Разработка ¦Разработка проекта постановления¦Госстрой, ¦ ¦
¦четкого и надежного¦по созданию резервного ¦Администрация ¦II ¦
¦механизма перехода ¦отселенческого фонда; ¦г. Улан-Удэ ¦квартал ¦
¦права собственности¦Разработка порядка регистрации ¦ ¦1999 г. ¦
¦и отселения ¦граждан в квартирах резервного ¦ ¦ ¦
¦ ¦отселенческого фонда; ¦ ¦ ¦
¦ ¦Определение источника ¦ ¦ ¦
¦ ¦формирования и порядка ¦ ¦ ¦
¦ ¦содержания резервного ¦ ¦ ¦
¦ ¦отселенческого фонда. ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦4. Разработка ¦Разработка пакета типовых ¦Госстрой, ¦июнь ¦
¦типовых договоров ¦договоров и других базовых ¦Агентство ¦1999 г. ¦
¦по ипотеке ¦документов по ипотеке ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦5. Упрощение и ¦Разработка льготных расценок по ¦Учреждение ¦май ¦
¦оптимизация ¦регистрации прав на жилье, ¦юстиции по ¦1999 г. ¦
¦процесса ¦обременений на него при ¦регистрации прав¦ ¦
¦регистрации и ¦ипотечном кредитовании; ¦на недвижимость ¦ ¦
¦перехода права ¦Оптимизация сроков регистрации ¦и сделок с ним, ¦ ¦
¦собственности ¦при ипотечном кредитовании; ¦Агентство ¦ ¦
¦ ¦Разработка механизма доступа к ¦ ¦ ¦
¦ ¦информации Учреждения юстиции ¦ ¦ ¦
¦ ¦Агентством по ипотечному ¦ ¦ ¦
¦ ¦жилищному кредитованию в РБ ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦6. Решение проблем,¦Проработка юридических вопросов,¦Минюст, органы ¦май ¦
¦связанных с ¦связанных с выселением всех ¦опеки и ¦1999 г. ¦
¦регистрацией по ¦членов семьи бывшего ¦попечительства, ¦ ¦
¦месту жительства ¦собственника; ¦МВД ¦ ¦
¦ ¦Ограничение на регистрацию ¦ ¦ ¦
¦ ¦членов семьи собственника по ¦ ¦ ¦
¦ ¦месту его жительства ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦7. Стандартизация ¦Проведение переговоров с ¦Госстрой, ¦май ¦
¦процесса оценки ¦Федеральным Агентством ¦уполномоченные ¦1999 г. ¦
¦кредитоспособности ¦ипотечного кредитования (ФАИК) ¦банки, ¦ ¦
¦ ¦об использовании в Республике ¦Агентство ¦ ¦
¦ ¦Бурятия стандартов ФАИК ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦8. Разработка ¦Проработка возможности ¦Минфин, ¦II ¦
¦системы рыночных ¦предоставления местных налоговых¦Администрация ¦квартал ¦
¦инструментов и ¦льгот заемщикам и прочим ¦г. Улан-Удэ и ¦1999 г. ¦
¦методов, ¦участникам рынка; ¦органы местного ¦ ¦
¦регулирующих ¦Разработка рыночных ¦самоуправления, ¦ ¦
¦стоимость выкупа ¦инструментов, стимулирующих ¦Минэкономики ¦ ¦
¦первичных кредитов,¦ипотечное кредитование на ¦ ¦ ¦
¦для динамичного ¦первоначальном этапе работы ¦ ¦ ¦
¦развития первичного¦Агентства; ¦ ¦ ¦
¦рынка ипотеки ¦Разработка рыночных ¦ ¦ ¦
¦ ¦инструментов, позволяющих ¦ ¦ ¦
¦ ¦оптимизировать размер ¦ ¦ ¦
¦ ¦первоначальных взносов и ¦ ¦ ¦
¦ ¦процентную ставку по ипотечным ¦ ¦ ¦
¦ ¦кредитам; ¦ ¦ ¦
¦ ¦Проведение переговоров с ¦ ¦ ¦
¦ ¦участниками ипотечного рынка ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦9. Установление ¦Проведение переговоров с МАИ, ¦Госстрой, ¦апрель ¦
¦взаимоотношений с ¦РИА и с ФАИК по разработке ¦Агентство ¦1999 г. ¦
¦Федеральным ¦скоординированной политики в ¦ ¦ ¦
¦Агентством ¦области ипотечного кредитования,¦ ¦ ¦
¦ипотечного ¦привлечения инвестиций а также ¦ ¦ ¦
¦кредитования ¦единых стандартов и форм ¦ ¦ ¦
¦(ФАИК), Российской ¦ ¦ ¦ ¦
¦ипотечной ¦ ¦ ¦ ¦
¦Ассоциацией (РИА) и¦ ¦ ¦ ¦
¦с Московским ¦ ¦ ¦ ¦
¦ипотечным ¦ ¦ ¦ ¦
¦Агентством (МИА) ¦ ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦10. Определение ¦Проработка возможностей, ¦Госстрой, ¦апрель ¦
¦источников ¦связанных со следующими ¦Агентство, ¦1999 г. ¦
¦финансирования ¦программами: ¦Минфин, ¦ ¦
¦ипотечной ¦собственные средства Агентства; ¦Минэкономики, ¦ ¦
¦программы в ¦привлечение средств, в т.ч. за ¦Полномочное ¦ ¦
¦Республике Бурятия ¦счет ценных бумаг; ¦Представительст-¦ ¦
¦ ¦средства республиканского ¦во Правительства¦ ¦
¦ ¦бюджета, в т.ч. предоставляемые ¦ ¦ ¦
¦ ¦на возвратной основе; ¦ ¦ ¦
¦ ¦средства РИА, ФАИК и МИА; ¦ ¦ ¦
¦ ¦кредиты коммерческих банков; ¦ ¦ ¦
¦ ¦взнос Госкомимущества; ¦ ¦ ¦
¦ ¦взнос Администрации г. Улан-Удэ ¦ ¦ ¦
¦ ¦и органов МСУ; ¦ ¦ ¦
¦ ¦средства федерального бюджета по¦ ¦ ¦
¦ ¦программе "Свой дом"; ¦ ¦ ¦
¦ ¦жилищные субсидии гражданам, ¦ ¦ ¦
¦ ¦выезжающим из районов Крайнего ¦ ¦ ¦
¦ ¦Севера и приравненных к ним ¦ ¦ ¦
¦ ¦местностей; ¦ ¦ ¦
¦ ¦средства республиканского ¦ ¦ ¦
¦ ¦бюджета, направляемые на ¦ ¦ ¦
¦ ¦социальное жилье; ¦ ¦ ¦
¦ ¦средства частных инвесторов; ¦ ¦ ¦
¦ ¦прочие ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦11. Стимулирование ¦Проведение переговоров со ¦Госстрой, ¦июнь ¦
¦развития ипотечного¦страховыми компаниями об участии¦Агентство, ¦1999 г. ¦
¦страхования ¦последних в системе ипотечного ¦уполномоченные ¦ ¦
¦ ¦кредитования и совместная ¦страховые ¦ ¦
¦ ¦разработка следующих программ ¦компании ¦ ¦
¦ ¦страхования: ¦ ¦ ¦
¦ ¦Жизни и трудоспособности ¦ ¦ ¦
¦ ¦Заемщиков; ¦ ¦ ¦
¦ ¦Правомерного установления права ¦ ¦ ¦
¦ ¦собственности; ¦ ¦ ¦
¦ ¦Заложенного имущества; ¦ ¦ ¦
¦ ¦Гражданской ответственности ¦ ¦ ¦
¦ ¦оценочных агентств ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦12. Разработка ¦Разработка принципов рекламной ¦Агентство ¦постоянно¦
¦рекламной стратегии¦компании Агентства; ¦ ¦ ¦
¦ ¦Распространение среди населения ¦ ¦ ¦
¦ ¦и участников рынка информации о ¦ ¦ ¦
¦ ¦принципах ипотечного ¦ ¦ ¦
¦ ¦кредитования в рамках ¦ ¦ ¦
¦ ¦республиканской ипотечной ¦ ¦ ¦
¦ ¦программы ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦13. Обучение ¦Обучение по программам для ¦Агентство ¦постоянно¦
¦ ¦профессиональных участников ¦ ¦ ¦
¦ ¦ипотечного рынка ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦14. Специальные ¦Разработка совместных программ ¦Минфин, ¦постоянно¦
¦ипотечные программы¦Агентства и Администрации ¦Администрация ¦ ¦
¦ ¦г. Улан-Удэ по реализации ¦г. Улан-Удэ и ¦ ¦
¦ ¦муниципального жилья, ¦органы местного ¦ ¦
¦ ¦предназначенного для ¦самоуправления, ¦ ¦
¦ ¦коммерческой продажи; ¦Агентство, ¦ ¦
¦ ¦Разработка программ перехода от ¦Минэкономики ¦ ¦
¦ ¦бесплатного предоставления жилья¦ ¦ ¦
¦ ¦и иных видов прямого ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсидирования к реализации его ¦ ¦ ¦
¦ ¦через льготное ипотечное ¦ ¦ ¦
¦ ¦кредитование; ¦ ¦ ¦
¦ ¦Использование ипотечной ¦ ¦ ¦
¦ ¦технологии в рамках существующих¦ ¦ ¦
¦ ¦федеральных и республиканских ¦ ¦ ¦
¦ ¦специальных жилищных программ ¦ ¦ ¦
+-------------------+--------------------------------+----------------+---------+
¦15. Прогнозирование¦Анализ динамики спроса на ¦Агентство, ¦постоянно¦
¦ценовых и спросовых¦жилищном рынке Республики ¦Госкомстат ¦ ¦
¦тенденций на ¦Бурятия и факторов, определяющих¦ ¦ ¦
¦различные виды ¦эту динамику; ¦ ¦ ¦
¦жилья в случае ¦Прогнозирование соответствующих ¦ ¦ ¦
¦внедрения ¦изменений в случае применения ¦ ¦ ¦
¦ипотечного ¦различных схем ипотечного ¦ ¦ ¦
¦кредитования ¦кредитования; ¦ ¦ ¦
¦ ¦Отбор схем, пилотных проектов, ¦ ¦ ¦
¦ ¦приводящих к положительным для ¦ ¦ ¦
¦ ¦социально-экономического ¦ ¦ ¦
¦ ¦развития Республики Бурятия ¦ ¦ ¦
¦ ¦спросовым и ценовым тенденциям ¦ ¦ ¦
L-------------------+--------------------------------+----------------+----------
